ซื้อคอนโดสร้างไม่เสร็จช่วง Pre-Sale ระวังเฟลเจ็บหนักไม่ทันตั้งตัว

วันที่ : 29 มกราคม 2564

ปัจจุบันการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อให้เช่า ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่ได้รับความนิยม เพราะทำได้ด้วยการขอสินเชื่อกับธนาคาร โดยไม่ต้องใช้เงินทุนตัวเอง แล้วให้ผู้เช่าผ่อนชำระหนี้แทนผ่านค่าเช่า ซึ่งพอถึงจุดหนึ่งก็ขายคอนโดต่อเพื่อทำกำไรส่วนต่างได้อีก ทั้งนี้ แนวทางในการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนนั้น การซื้อในช่วง Pre-Sale ที่คอนโดยังสร้างไม่เสร็จ ถือว่าที่ให้ผลตอบแทนที่สูงที่สุด เพราะคอนโดช่วงสร้างไม่เสร็จจะมีราคาถูกกว่ามาก อีกทั้งยังผ่อนดาวน์ได้ ไม่ต้องเสียเงินก้อนใหญ่ รวมถึงยังมักมีโปรโมชั่นพิเศษอื่นๆ อีกมากมาย แต่ทั้งนี้ ก็มีความเสี่ยงที่ต้องระวัง และควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจด้วยเช่นกัน ดังต่อไปนี้

สุดท้ายคอนโดนั้น อาจสร้างไม่เสร็จก็ได้

คอนโดที่ยังไม่ได้สร้าง หรือกำลังก่อสร้างอยู่ มีโอกาสที่สุดท้ายแล้วจะสร้างไม่เสร็จ เพราะหากคอนโดนั้นมียอดจอง ยอดผ่อนดาวน์ไม่ถึงเป้าตามที่กำหนด ธนาคารก็จะไม่สามารถอนุมัติวงเงินกู้สำหรับทำโครงการให้สำเร็จตามเป้าหมายได้ ซึ่งการจะลดความเสี่ยงตรงจุดนี้ ก็ต้องอยู่ที่การเลือกผู้พัฒนาโครงการที่น่าเชื่อถือ และเลือกคอนโดที่สร้างในทำเลที่ดีพอ มีโอกาสเติบโตได้ในอนาคต เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาโครงการยกเลิกจนต้องสูญเสียเงินจอง เงินผ่อนดาวน์ไปฟรีๆ
สร้างเสร็จช้ากว่ากำหนด

แม้โอกาสในการสร้างไม่เสร็จจะมีไม่มาก แต่โอกาสในการสร้างเสร็จล่าช้าเกินกว่ากำหนดนั้นเกิดขึ้นได้บ่อยๆ ซึ่งผลเสียที่ตามมาก็คือ การวางแผนในการสร้างรายได้ปล่อยเช่าคอนโดของเราก็จะล่าช้าออกไปด้วย ทำให้เงินดาวน์ เงินผ่อนที่ลงทุนไปก่อนนั้น กลายเป็นเงินจมเสียเปล่า หรือถ้าเป็นในมุมของการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ก็ยิ่งหนักเข้าไปใหญ่ เพราะหากวางแผนในการย้ายเข้าอยู่มาแล้ว แต่คอนโดดันเกิดสร้างเสร็จล่าช้า ก็จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการหาที่อยู่อาศัยใหม่ หรือต้องเดือดร้อนวางแผนใหม่ และเสียเวลาเสียโอกาสอื่นๆ ในชีวิตไปไม่น้อยที่ต้องมานั่งแก้ปัญหากับสิ่งที่ไม่ควรเกิดขึ้น
ห้องที่ได้ไม่ตรงปก ผิดไปจากที่เลือกซื้อตอนแรก

จุดบอดสำคัญของการซื้อคอนโดสร้างไม่เสร็จ คือเราซื้อสิ่งที่ยังมองไม่เห็น เชื่อจากแบบและห้องตัวอย่าง ที่สุดท้ายแล้วเมื่อคอนโดสร้างเสร็จ ก็ไม่ได้เป็นไปตามแบบที่เราเลือกไว้ ซึ่งมีผลต่อการเช่าและการอยู่อาศัย เช่น เรื่องขนาดห้องที่อาจผิดเพี้ยนไป อาจเพิ่มขึ้นหรือน้อยลงกว่าเดิม ซึ่งก็ส่งผลต่อค่าส่วนกลางและอัตราภาษี หรือแบบห้องที่อาจไม่ตรงตามที่เคยดูไว้ตอนแรก ก็ทำให้การวางแผนอยู่อาศัยและปล่อยเช่าไม่เป็นอย่างที่วาดหวังไว้ หรือเรื่องของรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆ จำนวนพื้นที่จอดรถ ฯลฯ สิ่งเหล่านี้อาจผิดไปจากตอนต้นได้ทั้งหมด ซึ่งเราจำเป็นจะต้องตรวจสอบให้ดี จดจำรายละเอียดตอน Pre-Sale ไว้ให้แม่นยำ เพื่อรักษาประโยชน์ของตัวเองเอาไว้ให้ได้มากที่สุด
เมื่อถึงเวลาโอนจริงอาจกู้ไม่ผ่านได้

เพราะการซื้อคอนโดสร้างไม่เสร็จ ไม่ได้ต้องใช้หลักฐานอะไรมาก สามารถจ่ายแค่เงินทำสัญญา และผ่อนดาวน์ก้อนเล็กๆ สบายๆ ที่จ่ายไหวได้โดยไม่เดือดร้อน แต่เมื่อคอนโดสร้างเสร็จแล้ว ต้องมีการโอนจ่ายค่าใช้จ่ายเต็มทั้งหมด ซึ่งส่วนมากก็จะใช้บริการของธนาคาร ซึ่งถ้าหากว่าเราไม่ได้วางแผน เตรียมเดินบัญชีให้ดี ไม่ทำให้สถานะการเงินของตัวเองปลอดหนี้ก่อนถึงขั้นตอนนี้ล่ะก็ ธนาคารอาจประเมินไม่ให้ผ่าน ซึ่งเมื่อกู้ไม่ได้ ก็เท่ากับว่าเราซื้อคอนโดนี้ไม่ได้ กลายเป็นเสียเงินค่าจอง ทำสัญญา ค่าผ่อนดาวน์ไปเลยฟรีๆ ถ้าไม่สามารถหาคนมาซื้อต่อใบจอง หรือขายดาวน์ได้สำเร็จ

แม้การซื้อคอนโดในช่วง Pre-Sale ที่ยังสร้างไม่เสร็จ จะถือเป็นโอกาสที่ทำให้เราได้คอนโดในราคาถูกกว่าปกติ เพราะตามธรรมชาติของอสังหาฯ แล้ว นานวันไปก็ยิ่งมีราคาสูงขึ้น แต่ก็เป็นการซื้อที่มีความเสี่ยง ที่ต้องศึกษาข้อมูลต่างๆ อย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของทำเล เรื่องความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ ตลอดจนเรื่องการวางทางแผนการเงินเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับซื้อคอนโด เพราะไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถ้าสถานะทางการเงินไม่พร้อมแล้ว ก็จะไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารและทำให้เราซื้อคอนโดไม่ได้ ต้องเดือดร้อนขายใบจอง ขายดาวน์ ที่ถ้าหากพลาดขายไม่ได้ก็จะสูญเสียเงินจองเงินดาวน์และเวลาที่ทุ่มเทมาทั้งหมดไปอย่างน่าเสียดาย

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

moneybuffalo.in.th

estopolis.com