คอนโด Pre-Sale หรือคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายของทั้งคนที่ต้องการคอนโดเพื่ออยู่อาศัย และนักลงทุนที่ต้องการมองหาคอนโดดี ๆ เพื่อซื้อปล่อยเช่าหรือขายต่อทำกำไร ด้วยเหตุผลคือ เป็นคอนโดที่มีราคาถูกกว่าคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว และมีโอกาสได้สิทธิประโยชน์อื่น ๆ อีกเพียบ รวมถึงยังผ่อนดาวน์ได้ ไม่ต้องใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ แต่ทั้งนี้ การลงทุนคอนโด Pre-Sale ก็ไม่ได้มีแต่ข้อดีเสมอไป แต่ยังมีความเสี่ยงที่ควรรู้และระวังไว้ด้วย ดังต่อไปนี้

1. เสี่ยงที่จะสร้างไม่เสร็จหรือสร้างต่อไม่ได้

คอนโด Pre-Sale คือโครงการคอนโดที่ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นำมาเสนอขายให้กับลูกค้าก่อน ซึ่งยังไม่ได้การันตีว่าจะสร้างเสร็จได้แน่นอนหรือไม่ เพราะบางโครงการก็อาจจะยังไม่ผ่าน EIA หรือกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม หรือบางโครงการก็อาจไม่ผ่านการประเมินสถานะทางการเงินก็เป็นได้ จึงทำให้ไม่มีใครตอบได้อย่างแน่นอนว่าคอนโด Pre-Sale ที่เราเลือกซื้อนั้นจะสร้างเสร็จได้หรือไม่ ซึ่งหากโชคร้ายสร้างไม่เสร็จ สร้างต่อไม่ได้ขึ้นมา เงินลงทุนทั้งหมดที่เราจ่ายไปก็จะมีปัญหาว่าจะตามฟ้องร้องเรียกคืนได้ไหม หรือได้มากน้อยเท่าไร และที่สำคัญคือไม่รู้เลยว่าต้องใช้เวลายาวนานแค่ไหนกว่าจะได้เงินคืน ทำให้เราสูญเสียทั้งเงินและโอกาสในการลงทุนไปอย่างมากมายมหาศาล

2. เสี่ยงสร้างเสร็จไม่ตรงตามเวลาที่กำหนด

เวลาที่เราไปซื้อคอนโด Pre-Sale เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายของโครงการจะบอกเราชัดเจนอยู่แล้วว่าคอนโดจะสร้างเสร็จปีไหน และพร้อมอยู่ได้เมื่อไร ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะประมาณ 2-3 ปี ทั้งนี้ แม้ดูเหมือนว่าเราจะทราบระยะเวลาที่แน่นอน แต่ในความเป็นจริงก็อาจไม่ได้แน่นอนแบบนั้น เพราะระหว่างการก่อสร้างอาจมีเหตุการณ์ไม่คาดฝัน ที่เป็นอุปสรรคให้การก่อสร้างล่าช้าไปได้ ซึ่งผู้ซื้อจะต้องรับผลกระทบโดยตรง เช่น วางแผนไว้ว่าจะย้ายที่อยู่มาอยู่ แต่ปรากฎว่าไม่สามารถย้ายได้ วางแผนว่าจะปล่อยเช่าคอนโดให้มีรายได้ ก็จะผิดหวังไม่ได้ตามเป้าหมาย โดยเราต้องไม่ลืมว่า ในระหว่างที่รอคอนโดสร้างเสร็จนั้น ก็จะมีค่าใช้จ่ายในการผ่อนดาวน์ที่ต้องรับผิดชอบอยู่ หากเราประเมินการเงินไว้ตามระยะเวลานั้นแล้ว แต่สุดท้ายคอนโดสร้างเสร็จไม่ตรงตามเวลา ก็อาจส่งผลกระทบต่อการเงินและแผนการใช้ชีวิตได้เช่นกัน

3. เสี่ยงได้ห้องคอนโดไม่ตรงปก

คอนโด Pre-Sale หลาย ๆ โครงการนั้นเปิดขายตั้งแต่ยังไม่มีห้องตัวอย่างให้เยี่ยมชมได้เลยด้วยซ้ำ ใช้เพียงภาพโฆษณาห้องจำลองในการนำเสนอและปิดการขาย ซึ่งสุดท้ายแล้วพอสร้างเสร็จออกมาก็อาจไม่ได้เป็นไปตามที่โฆษณาเอาไว้ นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นได้จริง และเกิดได้บ่อยด้วย เราต้องไม่ลืมว่า ภาพในความฝัน ภาพในโฆษณา กับภาพของจริงนั้น บางทีก็เป็นคนละเรื่องกันเลย เพราะเพียงแค่ใช้วัสดุในการก่อสร้าง ในการตกแต่งที่เปลี่ยนไป ความสวยงาม บรรยากาศ ก็จะแตกต่างไปเลยทันที ด้วยเหตุนี้เอง หากเราซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง และอยากได้คอนโดที่สวยตรงปกตรงใจจริง ๆ ล่ะก็ บางทีการรอซื้อคอนโดเมื่อสร้างเสร็จแล้วอาจตอบโจทย์ให้เราได้มากกว่า

4. เสี่ยงกู้ไม่ผ่านสูญเงินดาวน์ฟรี ๆ

ในกระบวนการซื้อคอนโด Pre-Sale นั้น ผู้ซื้อจะต้องผ่อนดาวน์ไปก่อนเป็นระยะเวลาประมาณ 1-2 ปี จนกว่าคอนโดจะสร้างเสร็จ หลังจากนั้นก็จะต้องขอกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารให้ผ่าน แล้วค่อยไปผ่อนต่อกับธนาคารอีกครั้ง ซึ่งในหลาย ๆ โครงการก็อาจมีการระบุในสัญญาเอาไว้ด้วยว่า หากลูกค้ากู้ไม่ผ่าน จะไม่ได้คืนเงินดาวน์ให้ เพราะถือว่าไม่ได้เป็นความผิดของโครงการแต่เป็นความไม่พร้อมของลูกค้าเองที่ไม่สามารถซื้อได้และทำผิดสัญญาว่าจะซื้อ ดังนั้น การจะซื้อโครงการคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ จึงต้องวางแผนการเงินตัวเองอย่างรอบคอบ ให้มั่นใจว่าจะสามารถขอกู้ผ่านได้จริง ไม่เช่นนั้นอาจทำให้ต้องสูญเสียเงินก้อนใหญ่ได้

                แม้การลงทุนคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จจะมีข้อดีที่ทำให้นักลงทุนหรือผู้ต้องการที่อยู่อาศัยได้คอนในราคาสุดคุ้มแค่ไหน แต่ก็ต้องผ่านกระบวนการคัดเลือกและวิเคราะห์ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการอย่างเข้มข้น เพราะหากตัดสินใจซื้อคอนโดกับผู้ประกอบการที่ไม่น่าเชื่อถือไป โอกาสจะเจอความเสี่ยงเสียหายก็จะมีมากตามไปด้วย ดังนั้น สิ่งสำคัญของการจะซื้อคอนโด Pre-Sale ไม่ให้มีปัญหา จึงอยู่ที่การศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ ตรวจสอบสัญญาให้ดี และไม่ด่วนตัดสินใจง่าย ๆ เพียงแค่จากภาพข้อมูลการโฆษณาอย่างเดียว

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

Estopolis

MoneyBuffalo

Checkraka