เทคนิคการเลือกที่ดินเปล่า เลือกอย่างไรให้ได้ ทำเลทองในอนาคต
คนในวงการอสังหาฯ ทุกคนต่างทราบดีว่าการลงทุนในที่ดินนั้น ถือรูปแบบการลงทุนที่มีโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างมหาศาล ถ้าหากเลือกที่ดินได้ถูกผืน ถูกที่ ถูกทำเล ซึ่งแน่นอนว่าสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนก้อนใหญ่ และต้องการสร้างผลตอบแทนจากการถือครองที่ดินเอาไว้ให้ได้มากที่สุดนั้น สิ่งสำคัญคือจะต้องเลือกที่ดินเปล่าได้อย่างแม่นยำ คาดการณ์ได้อย่างถูกต้องว่าที่ดินเปล่าบริเวณใดเป็นทำเลทอง และจับจองเอาไว้ตั้งแต่วันที่ราคายังถูก เพื่อขายต่อในอนาคต หรือพัฒนาต่อให้กลายเป็นอสังหาฯ ต่าง ๆ ที่สร้างมูลค่าได้มากขึ้นกว่าเดิม ทั้งนี้ หลักในการเลือกที่ดินเปล่าที่ไม่ว่ามือเก่าหรือมือใหม่ก็สามารถทำได้ง่าย ๆ นั้น มีดังต่อไปนี้
- เลือกที่ดินเปล่าที่ไม่ใช่ที่ดินตาบอด
ที่ดินตาบอด หมายถึง ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออก ไม่มีทางเชื่อมไปสู่ถนน หรือเส้นทางสาธารณะภายนอกได้ ถูกปิดล้อมด้วยที่ดินของคนอื่น ๆ ซึ่งที่ดินตาบอดนั้น หากนักลงทุนเผลอไปซื้อมาเก็บไว้ ก็จะมีโอกาสเสี่ยงสูงที่จะขายต่อยาก หรือราคาขึ้นได้ยาก เพราะที่ดินที่ดีมีอนาคตนั้น คือที่ดินที่มีทางเชื่อมไปสู่เส้นทางสาธารณะได้ เพราะจะพัฒนาง่าย เข้าถึงได้ง่าย ให้เราลองนึกดูว่า เวลาที่เราไปในสถานที่ใดที่ลึก ๆ เดินทางลำบากยาก เข้าออกยาก เราก็จะไม่อยากอยู่บริเวณนั้น ดังนั้น ที่ดินตาบอดจึงจัดเป็นที่ดินมูลค่าต่ำที่สุด ถูกเลือกเป็นลำดับท้าย ๆ ด้วยเหตุนี้เอง ในการจับจองที่ดินเปล่าที่คาดหวังว่ากลายเป็นทำเลทองในอนาคตได้นั้น ก็จะต้องเลือกที่ดินเปล่าที่มีทางเข้าออกเชื่อมต่อกับถนนหลัง มีทางเข้าออกหลายทาง เข้าถึงได้ง่ายนั่นเอง
- เลือกที่ดินเปล่าในทำเลที่มีโอกาสเติบโตได้
ที่ดินที่ปกติถูกปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า ใครผ่านไปผ่านมาก็มองไม่เห็นว่ามีมูลค่า อยู่มาวันหนึ่งในทำเลโดยรอบนั้นมีการสร้างรถไฟฟ้าเกิดขึ้น มีการสร้างห้างสรรพสินค้า มีออฟฟิศ บริษัท เข้าไปตั้งรกราก ที่ดินบริเวณนั้นก็จะพลิกกลับเป็นมีมูลค่าพุ่งสูงขึ้นทันที หัวใจสำคัญง่าย ๆ ที่นักลงทุนอสังหาฯ ทุกคนต้องจำให้ขึ้นใจ คือผู้คนอยู่ที่ไหน เมืองขยายไปตรงไหน ที่ดินบริเวณนั้นจะมีมูลค่าสูงขึ้นทันที ดังนั้น การจะวิเคราะห์ว่าทำเลที่ดินเปล่าบริเวณใดจะเป็นทำเลทองในอนาคตได้นั้น ส่วนหนึ่งต้องพิจารณาจากการขยายตัวของเมือง การเติบโตของสภาพเศรษฐกิจทั้งในพื้นที่และประเทศ ติดตามข่าวสารโครงการต่าง ๆ ของรัฐว่ามีแผนจะทำอะไรที่ไหน เมื่อไร อย่างไรบ้าง เพื่อให้เราประเมินได้ว่าทำเลใดจะได้รับการพัฒนา และหาจังหวะเข้าจับจองที่ดินเปล่าในบริเวณนั้นในราคาที่ถูกที่สุด
- ทำความเข้าใจกฎหมายผังเมืองก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินเปล่า
กฎหมายผังเมือง คือ กฎหมายที่ว่าด้วยเรื่องของการใช้ประโยชน์ในที่ดินตามที่ผังเมืองกำหนด ยกตัวอย่างง่าย ๆ เช่น เป็นที่ดินสำหรับใช้ทำที่อยู่อาศัย เป็นที่ดินสำหรับใช้ทำโรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น ซึ่งหากนักลงทุนไม่เข้าใจเรื่องกฎหมายผังเมือง แล้วไปจับที่ดินเปล่ามาเพื่อหวังว่าที่ดินผืนนั้นจะได้รับการซื้อต่อไปพัฒนาเป็นโรงงานอุตหสาหกรรมหรือสร้างสาธารณูปโภค แต่ปรากฎว่าที่ดินเปล่าผืนที่ซื้อไปนั้นผังเมืองไม่ได้กำหนดให้ใช้ประโยชน์ได้ตามวัตถุประสงค์ที่ต้องการ หรือง่าย ๆ คือซื้อที่ดินไว้ผิดประเภทกับเป้าหมายการลงทุน ก็จะทำให้แผนการลงทุนที่วางไว้นั้นล้มเหลวทันที ซึ่งจะทำให้นักลงทุนสูญเสียโอกาสในการลงทุนอย่างมหาศาลเพราะเงินทุนไปจมอยู่กับที่ดินที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ตามต้องการ
- อย่าลืมประเมินราคาที่ดินเปล่าก่อนตัดสินใจลงทุน
เลือกที่ดินเปล่าที่มีโอกาสเติบโตได้แล้ว อีกสิ่งที่สำคัญคือควรซื้อได้ในราคาที่เหมาะสมที่สุดด้วย เพราะหากเราซื้อในราคาที่แพงเกินไป ก็อาจทำให้ได้กำไรน้อย หรือมีความเสี่ยงในช่วงระหว่างรอเวลาให้ที่มูลค่าสูงขึ้นได้ โดยแนวทางง่าย ๆ ของการประเมินราคาที่ดิน คือสามารถตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ซึ่งเมื่อเราทราบราคาประเมินที่ดินเบื้องต้นจากกรมธนารักษ์แล้ว ก็จะทำให้สามารถประเมินได้ชัดเจนมากขึ้นว่า ที่ดินเปล่าที่เรากำลังจะตัดสินใจซื้อนั้นถูกหรือแพงมากน้อยแค่ไหน เป็นราคาที่เหมาะสมกับเป้าหมายที่เราตั้งไว้หรือไม่
- ให้ความสำคัญกับดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา
ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา คือหนึ่งในข้อมูลสำคัญที่บอกให้เราทราบถึงแนวโน้มราคาที่ดินเปล่าในตลาด ณ ช่วงเวลานั้น ๆ ว่าสูงขึ้นหรือต่ำลงจากช่วงเวลาก่อนหน้า รวมถึงยังมีข้อมูลบอกให้ทราบได้ด้วยว่า ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาบริเวณใดมีราคาสูงขึ้นมากที่สุด เพื่อให้เราเห็นแนวโน้มราคาและหาจังหวะในการเข้าลงทุนได้อย่างเหมาะสม ยกตัวอย่างเช่น ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2566 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 385.7 จุด เพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 13.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าฯ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างชะลอตัว ในขณะที่โซนที่ดินเปล่าที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มสูงขึ้นมาที่สุดเป็นอันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินโซนนครปฐม ซึ่งราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงมากถึง 68.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เป็นต้น
แม้การลงทุนในที่ดินเปล่าจะมีโอกาสทำให้ได้รับผลตอบแทนมหาศาลก็จริงอยู่ แต่ก็ต้องแลกมาด้วยความเฉียบขาดและแม่นยำในการเลือกทำเลที่ถูกต้อง เพราะนักลงทุนต้องไม่ลืมเด็ดขาดว่า การลงทุนในที่ดินเปล่านั้นจะต้องใช้เงินเย็นก้อนใหญ่พอสมควร ซึ่งหากเลือกทำเลผิดพลาด ก็จะทำให้เสียโอกาสในการนำเงินทุนเหล่านั้นไปทำกำไรให้งอกเงย ที่สำคัญคือ ยิ่งมีที่ดินเปล่าครอบครองไว้มากเท่าไร ก็จะต้องวางแผนภาษีที่ดินเพื่อไว้ด้วย มิเช่นนั้นแล้ว ก็จะยิ่งทำให้มีต้นทุนค่าใช้จ่ายในการลงทุนสูงขึ้นและทำให้เกิดความเสี่ยงที่จะล้มเหลว ลงทุนไม่ประสบความสำเร็จตามเป้าหมายได้มาก
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
