5 ปัจจัยกดดันตลาดอสังหาฯ ปี 2566

วันที่ : 26 ธันวาคม 2565

การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือได้ว่าเป็นการลงทุนที่สามารถให้ผลตอบแทนได้อย่างมหาศาลและสร้างความมั่งคั่งให้กับผู้ลงทุนได้ในระยะยาว แต่โอกาสที่จะประสบความสำเร็จได้ตามเป้าหมายนั้น ต้องอาศัยความรอบรู้ทันต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ด้วย สำหรับใครก็ตามที่วางแผนจะเดินหน้าลงทุนในตลาดอสังหาฯ ปีหน้า 2566 ปัจจัยต่อจากนี้ไป คือสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม และควรติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เพราะมีผลอย่างมากต่อการกดดันให้ตลาดปีหน้า อาจไม่คึกคัก และมีความเสี่ยงมากกว่าที่คิด

ไม่ใช่ต่างชาติทุกคนที่ถือครองที่ดินไทยได้

มีสิทธิ์เฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่กำหนดเท่านั้น

เนื่องจากการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยได้นี้ เป็นผลสืบเนื่องมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ดังนั้น จึงไม่ใช่ชาวต่างชาติทุกคนที่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ต้องเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติผ่านเกณฑ์เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด โดย 4 กลุ่มชาวต่างชาติที่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้นั้น ได้แก่

ภาวะหนี้ครัวเรือน

ภาวะหนี้ครัวเรือน หมายถึง สภาวะหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับคนในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ผ่อนบ้าน ผ่อนรถ หนี้ทำธุรกิจ หนี้บัตรเครดิต เป็นต้น ซึ่งการที่คน ๆ หนึ่งมีหนี้ครัวเรือนอยู่มากนั้น ก็จะหมายความว่า “กำลังในการซื้อ” ของคน ๆ นั้นจะลดลง ซึ่งเมื่อกำลังซื้อลดลง ก็ไม่มีแรงจับจ่ายใช้สอย เป็นเหตุทำให้เศรษฐกิจถดถอยในที่สุด โดยในสถานการณ์ปัจจุบันที่ภาวะหนี้ครัวเรือนไทยแตะในระดับสูงที่ประมาณ 90% นั้น ย่อมส่งผลให้ในปีหน้า กำลังในการซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อย่อมลดน้อยลง ในขณะที่เมื่อคนเป็นหนี้เยอะ ธนาคารเองก็จะปล่อยกู้สินเชื่อยาก ยิ่งทำให้ตลาดอสังหาฯ ถูกกดดันให้มีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างมาก
การบังคับใช้มาตรการ LTV

ถือเป็นหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลอย่างมากต่อกำลังในการซื้ออสังหาฯ ในปีหน้า เพราะมาตรการ LTV คือมาตรการที่ “จำกัดวงเงินในการกู้ซื้ออสังหาฯ” ให้เป็นไปตามที่รัฐกำหนด เพื่อควบคุมไม่ให้เกิดการกู้ซื้อบ้านมากเกินไป ทำให้กู้ 100% ไม่ได้ ดังนั้น เมื่อประกาศกลับมาบังคับใช้มาตรการ LTV จึงทำให้ความสามารถในการจับจ่ายของผู้คนลดลง และส่งผลต่อการซื้ออสังหาฯ ลดลงตามไปด้วย
ความไม่แน่นอนของมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ

หลาย ๆ ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ได้รับอานิสงค์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ทำให้ผู้คนตัดสินใจซื้อบ้านซื้อคอนโดกันง่ายมากขึ้น เพราะมาตรการดังกล่าวช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาฯ ได้มาก แต่ด้วยการประกาศใช้มาตรการลดหย่อนดังกล่าวนี้จะสิ้นสุดลงในสิ้นปี 2565 และยังไม่แน่นอนว่าจะกลับมาใช้อีกหรือไม่ในปี 66 ซึ่งหากไม่ได้มีการหยิบออกมาใช้ ก็จะส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อบ้านซื้อคอนโดของคนที่ต้องการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอย่างแน่นอน
การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ด้วยสภาวะเศรษฐกิจโลกในภาพรวมตอนนี้อยู่ในสถานการณ์เงินเฟ้อ ซึ่งทั่วทั้งโลกรวมถึงประเทศไทยก็ได้มีการใช้นโยบายปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นกันไปบ้างแล้ว ซึ่งหากปีหน้าสถานการณ์เงินเฟ้อยังคงไม่คลี่คลาย ก็จะส่งผลทำให้มีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มสูงขึ้นอีก ในขณะที่ต้นทุนธุรกิจและวัตถุดิบต่าง ๆ ค่าครองชีพต่าง ๆ ก็จะยิ่งเพิ่มขึ้น ทำให้ประชาชนอาจตกอยู่ในสภาวะไม่อยากใช้เงิน เน้นถือเงินสดไว้มากกว่าที่จะลงทุน หรือซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ จนส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ให้ชะตัวลงไปโดยปริยาย
ความไม่แน่นอนของสถานการณ์วิกฤตต่าง ๆ ทั่วโลก

ปัจจุบันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ก็ยังถือว่าไม่ได้หายไปไหน แถมมีแนวโน้มด้วยว่าจะเกิดการแพร่ระบาดครั้งใหญ่ขึ้นได้อีก หรืออาจจะมีเชื้อโรคสายพันธุ์ใหม่เกิดขึ้นมาระบาดอีกก็ได้ ในขณะที่สถานการณ์สงครามระหว่างรัสเซีย ยูเครน และความขัดแย้งของกลุ่มมหาอำนาจของโลกก็ยังคงมีอยู่ ซึ่งไม่มีใครทราบได้ว่าจะเกิดการแตกหักหรือเปลี่ยนไปสู่วิกฤตการณ์ที่เลวร้ายมากขึ้นเมื่อไร ทำให้หากทิศทางวิกฤตต่าง ๆ ที่ยังมีอยู่นั้นเป็นไปในทางแย่ลง ก็ค่อนข้างแน่นอนเลยว่าในปีหน้าอาจไม่ใช่มีที่ดีที่สดใสสำหรับการลงทุนในตลาดอสังหาฯ อย่างที่คิดฝัน

ในความเป็นจริงแล้วปัจจัยสำคัญทั้งหมดที่กล่าวมานั้นไม่ได้มีผลแค่เฉพาะกับผู้ที่ต้องการลงทุนในตลาดอสังหาฯ ปีหน้า 2566 เท่านั้น แต่ยังส่งผลถึงผู้ที่ต้องการอยากซื้อบ้าน ซื้อคอนโด เพื่ออยู่อาศัยเองด้วย เพราะทุก ๆ ปัจจัยที่กล่าวมานั้นอาจทำให้ทุกคนอยู่ในสภาวะที่ไม่พร้อมต่อการซื้ออสังหาฯ ได้

แต่อย่างไรก็ตาม แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปีหน้าก็อาจไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิดก็ได้ หากสถานการณ์วิกฤต ปัญหาต่าง ๆ คลี่คลายไปในทิศทางที่ดี ดังนั้น การเฝ้าติดตามข่าวสาร และสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ อย่างใกล้ชิด จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้เรามีข้อมูลใช้ในการวางแผน และตัดสินใจซื้อ หรือลงทุนอสังหาฯ ในปีหน้า ได้อย่างเสี่ยงน้อย และมีโอกาสประสบความสำเร็จได้มากที่สุด

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

BangkokBizNews