ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ Q1 ปี 65 สัญญาณฟื้นตัวที่น่าจับตามอง

วันที่ : 25 กรกฎาคม 2565

ข่าวสถานกาณณ์เศรษฐกิจทั่วโลก สถานการณ์สงคราม ตลอดจนการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด -19 ที่ยังไม่คลี่คลาย ส่งผลให้บรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอยู่ในภาวะชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบันที่ยังไม่ค่อยมีข่าวดีที่ชัดเจนมากนัก ก็เลยทำให้หลาย ๆ คนอาจรู้สึกว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ บ้านเรานั้นมีแต่จะค่อย ๆ ถดถอยตัวลงเรื่อย ๆ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ตั้งแต่ช่วงไตรมาสแรกของปี 2565 ที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยได้ส่งสัญญาณฟื้นตัวขึ้นแล้วอย่างมีนัยสำคัญ และมีแนวโน้มด้วยว่าจะค่อย ๆ ฟื้นตัวได้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องด้วย โดยสะท้อนออกมาให้เห็นได้จากดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ หมวดที่อยู่อาศัยของไทย ใน Q1 ปี 2565 ซึ่งจัดทำโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC

ภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ Q1 ปี 65

ดีขึ้นมากกว่าปีก่อนหน้าอย่างเห็นได้ชัด

ดัชนีตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของไทยในภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ผ่านมา มีค่าดัชนีเท่ากับ 86.8 เพิ่มขึ้น 10.4% (QoQ) และ 15.4% (YoY) ตามลำดับ ซึ่งการเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีตลาดรวมอสังหาฯ นี้ เป็นการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางเดียวกันกับสถานการณ์สภาพเศรษฐกิจของไทยในช่วง Q1 ปี 2565 ด้วย ที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น 2.2% ซึ่งสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ในการเฝ้าติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ และสภาพเศรษฐกิจนั้น จะตัดสินเพียงแค่ข่าวสารต่าง ๆ ไม่ได้ แต่จำเป็นต้องเจาะลึกให้เห็นถึงข้อมูลตัวเลขสถิติจริงที่ชัดเจนด้วย จึงจะทำให้เราสามารถมองเห็นสถานการณ์ความเป็นไปในตลาดได้อย่างถูกต้องแท้จริง

Q1 ปี 65 ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัว

ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานที่อยู่อาศัย

สัญญาณการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ที่สะท้อนผ่านมาทางดัชนีรวมตลาดนั้น เป็นผลมาจากการฟื้นตัวของอุปสงค์และอุปทานตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง Q1 ปี 65 โดยในด้านความต้องการซื้อนั้นวัดผลได้จาก “อัตราดูดซับ” ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะคอนโดที่มีอัตราดูดซับสูงขึ้นเป็น 7.6% ต่อเดือน จากครึ่งหลังปี 64 ที่อยู่เพียงแค่ 3.3% ต่อเดือนเท่านั้น ในขณะที่อัตราดูดซับบ้านจัดสรรก็ขยับตัวเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน โดยอยู่ที่ 3.1% ต่อเดือน สูงขึ้นจากครึ่งหลังปี 64 ที่ 2.4% ต่อเดือน ส่วนในด้านของอุปทานที่อยู่อาศัย หรือปริมาณความต้องการขายใน Q1 ปี 65 ที่เพิ่มขึ้นนั้น วัดผลจากดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ ที่สูงขึ้นจากเดิมที่ 40.2 เป็น 45.1 โดยผลจากข้อมูลสำรวจภาคสนามของ REIC พบว่า ใน Q1 ปี 65 ที่ผ่านมา มีโครงการเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพิ่มสูงขึ้นถึง 207.9% ซึ่งเมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยแล้วจะพบว่ามีโครงการคอนโดเปิดตัวใหม่เพิ่มสูงขึ้นมากถึง 378.3% ในขณะที่แนวราบมีโครงการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 89.6%

คาดการณ์ครึ่งหลังปี 65

ปัจจัยบวกที่มีต่อตลาดอสังหาฯ

สืบเนื่องจากสถานการณ์ฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วง Q1 ปี 65 ที่ผ่านมา ทำให้คาดการณ์ว่าในตลอดครึ่งปีหลังก็ยังคงมีแนวโน้มฟื้นตัวเพิ่มขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยบวกสำคัญมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ อันได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยทั้งมือ 1 และมือ 2 ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงการประกาศผ่อนปรนมาตรการ LVT ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย ตลอดจนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจากผลพวงของการเปิดประเทศด้วย โดยยิ่งรัฐบาลมีมาตรการหรือนโยบายเพิ่มเติมอื่น ๆ ที่สามารถกระตุ้นความเชื่อมั่นและเพิ่มกำลังซื้อให้ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้มากเท่าไร โอกาสขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ก็จะยิ่งมีเพิ่มมากขึ้นเท่านั้น โดยประเมินว่าในครึ่งหลังปี 65 ตลาดอสังหาฯ จะมีโอกาสขยายตัวได้ประมาณ 9.1% เป็น Base Case และในกรณีที่ดีที่สุดหากมีปัจจัยบวกสนับสนุนเต็มที่ก็อาจจะขยายตัวสูงสุดเป็น Best Case ได้ถึง 14.7%

แม้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทยนับจากนี้จะดูมีแนวโน้มที่ค่อย ๆ สดใสเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ แต่ก็ยังคงต้องเฝ้าระวังปัจจัยเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้เช่นกันจากสถานการณ์เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย ซึ่งหากอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ ก็จะส่งผลทำให้อัตราการขยายตัวลดลง หรืออาจกลายเป็นติดลบก็เป็นได้ ดังนั้น สำหรับผู้ที่ลงทุนและอยู่ในธุรกิจอสังหาฯ หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จึงยังคงต้องเฝ้าจับตาสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อให้ทุกการตัดสินใจเข้าซื้อและลงทุนเป็นไปอย่างมีความเสี่ยงน้อยที่สุด และมีโอกาสประสบความสำเร็จได้ตามเป้าหมายที่ตั้งใจไว้มากที่สุด

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ (หมวดที่อยู่อาศัย)

ไตรมาส 1 ปี 2565

จาก REIC

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ดัชนีราคาบ้านจัดสรร

ดัชนีราคาห้องชุด

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าฯ

ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน