Q1 ปี 65 ราคาที่ดินเป็นอย่างไร ท่ามกลางพิษภัยเศรษฐกิจ

วันที่ : 15 พฤษภาคม 2565

นับตั้งแต่การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ทำให้เศรษฐกิจไทยและโลกตกอยู่ในสภาวะชะลอตัว การตัดสินใจจับจ่ายของผู้คนก็ลดลงไปมากในภาคธุรกิจอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือว่าลงทุน ยิ่งกับในปัจจุบันที่มีสถานการณ์สงครามรัสเซียกับยูเครนเข้ามาซ้ำเติมอีก จึงยิ่งทำให้หลาย ๆ คนรู้สึกว่าช่วงเวลานี้ไม่ใช่จังหวะที่ดีในการตัดสินใจเข้าซื้อหรือลงทุนอสังหาฯ สักเท่าไร แต่อย่างไรก็ตาม แม้จะอยู่ท่ามกลางพิษภัยเศรษฐกิจและสถานการณ์ที่ไม่สู้ดีนัก ราคาที่ดินเปล่าก็ยังคงเปล่าตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

แม้ดูเหมือนวิกฤตแต่ก็มีโอกาสซ่อนอยู่เพราะราคาที่ดินยังคงปรับขึ้น

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าเท่ากับ 341.0 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.6% (QoQ) และปรับเพิ่มสูงขึ้น 4.5% (YoY) ซึ่งถือว่าเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราชะลอตัว เพราะหากเทียบกับก่อนหน้าเกิดวิกฤต COVID-19 นั้น ดัชนีราคาที่ดินเปล่าฯ จะมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 14.8% ต่อไตรมาสเลยทีเดียว แสดงให้เห็นว่า ถ้าสถานการณ์วิกฤตต่าง ๆ ทั้งเรื่องโรคระบาดและสงครามคลี่คลาย ราคาที่ดินก็น่าจะกลับมาขยับตัวเพิ่มสูงขึ้นได้มากกว่าที่เป็นอยู่ ทำให้สำหรับผู้ที่มีความพร้อม การเข้าซื้อหรือลงทุนอสังหาฯ ในทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาสูง ก็จะมีโอกาสทำกำไรได้เพิ่มมากขึ้นในอนาคต
Q1 ปี 65 ที่ดินทำเลใด มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด

ทำเลที่ดินแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว หรือกำลังจะสร้างเสร็จในอนาคต ถือเป็นทำเลทองที่มีการปรับตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นมาก โดย 5 ทำเลที่ดินแนวรถไฟฟ้าที่มีอัตราการขยายตัวของราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุด (YoY) ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล Q1 ปี 65 นี้ ได้แก่
- อันดับที่ 1 ทำเลรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา)
  
  เป็นโครงการที่กำลังจะสร้างในอนาคต ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 8.5% โดยทำเลเขตทวีวัฒนาและเขตตลิ่งชัน ถือเป็นเขตที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงมากที่สุด
- อันดับที่ 2 ทำเลสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)
  
  เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และเหลืออีกเพียงไม่ถึง 10% ก็จะแล้วเสร็จ ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นถึง 8.2% โดยเขตหลักสี่และคันนายาว เป็นเขตทำเลที่ที่ดินราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุด
- อันดับที่ 3 ทำเลสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน)
  
  เป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเปิดให้ใช้บริการมาแล้วกว่า 5 ปี แต่อัตราการขยายตัวของราคาที่ดินในทำเลแถบนี้ก็ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยใน Q1 ปี 65 นี้ ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นถึง 6.7% โดยเขตอำเภอเมืองนนทบุรีและบางบัวทอง เป็นเขตทำเลที่ที่ดินราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุด
- อันดับที่ 4 ทำเลสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4)
  
  เป็นอีกหนึ่งโครงการที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินกลับมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยใน Q1 ปี 65 นี้ ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้น 6.3% ซึ่งเขตหนองแขมและบางแค เป็นบริเวณทำเลที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงมากที่สุด
- อันดับที่ 5 ทำเลสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู)
  
  เป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น 5.8% โดยที่ดินบริเวณอำเภอเมืองสมุทรปราการนั้น มีราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุด

จากรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล Q1 ปี 65 แม้จะพบว่าที่ดินในทำเลที่มีอนาคต ยังคงเดินหน้าปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างช้า ๆ ซึ่งถือเป็นโอกาสดีสำหรับคนที่พร้อมจะลงทุนเพื่ออนาคตที่สถานการณ์วิกฤตทุกอย่างค่อย ๆ คลี่คลาย แต่ก่อนการตัดสินใจลงทุนก็ยังคงต้องพิจารณาถึงปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ ร่วมด้วยอีกอย่างละเอียดรอบคอบ อาทิ การประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลด 90% ของรัฐบาล ซึ่งจะทำให้เพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินสะสมเอาไว้ลงทุนมากขึ้น รวมถึงหากสถานการณ์วิกฤตไม่ได้คลี่คลายอย่างที่คิดในระยะเวลาที่ประเมินไว้ หรือมีสถานการณ์วิกฤตอื่น ๆ เพิ่มเติมเข้ามาแทรกแทรง ก็อาจทำให้การตัดสินใจลงทุนท่ามกลางโอกาสในภาวะวิกฤตนี้ไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่คาดหวังไว้ได้