จากรายงานเศรษฐกิจของประเทศไทยของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 3 ปี 2566 มีอัตราขยายตัวร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่าเป็นการชะลอตัวลดลงจากไตรมาส 2 ปี 2566 ที่ขยายตัวร้อยละ 1.8 และสำหรับภาพรวม 9 เดือนแรกของปี 2566 (มกราคม - กันยายน) เศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวร้อยละ 1.9 ชะลอตัวจากร้อยละ 2.2 ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งเป็นผลจากเศรษฐกิจภาพรวมมีการฟื้นตัวข้าจากการส่งออกรวมที่ชะลอตัวลง แต่อย่างไรก็ตามภาพรวมของภาคบรึการโดยเฉพาะในสาขาที่พักแรมและบุริการด้านอาหารขยายตัวร้อยละ 21.0 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ส่งผลให้เศรษฐกิจในพื้นที่ EEC เพิ่มขึ้นจากรายได้ของการท่องเที่ยว เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยจำนวนประมาณ 20.0 ล้านคน มีรายได้รวมจากการท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นร้อยละ 71.2 สำหรับอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 67 .8 รวมทั้งรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวภายในประเทศผ่านโครงการต่างๆ

การที่ภาพรวมเศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวข้าในไตรมาส 3 ปี 2566 ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจในพื้นที่ EEC เนื่องจากรายได้ของประชาชนในพื้นที่ส่วนใหญ่มาจากภาคอุตสาหกรรมและการส่งออก แม้ในปี 2566 รัฐบาลได้มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือร้อยละ 1 และค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 แต่ก็ยังส่งผลกระทบมาถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC โดยพบว่า ในตรมาส 3 ปี 2566 ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเชิงจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อยที่ร้อยละ -1.4 แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกู้นของ ปีก่อน การที่มูลค่าไม่ลดลงตามจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์นั้น าจเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นและที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นกลุ่มที่ระดับราคาสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ยังคงอยู่ในทิศทงที่มีการขยายตัว โดยมีการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนและมูลค่าร้อยละ 2.2 และ 10.8 ตามลำดับ เป็นที่น่าสังเก้ตว่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าสูงถึงร้อยละ 36.2 และร้อยูละ 63.2 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนหนึ่งอาจเนื่องม้าจากการฟื้นตัวของกำลังซื้อในพื้นที่ ประกอบกับการกำลังซื้อห้องชุดของคนต่างชาติที่ได้รับผลจากการเปิดประเทศและการฟื้นตัวของธุรกิจการท่องเที่ยวในพื้นที่ EEC อีกส่วนหนึ่งด้วย

นอกจากนี้ยัง พบว่า จังหวัดชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด ถึง 25,594 หน่วยมีมูลค่า 68,147 ล้านบาท ซึ่งประมาณร้อยละ 59.6 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบ โดยพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากจะอยู่ในอำเภอบางละมุง ศรีราชา และเมืองชลบุรี ตามลำดับ จังหวัดที่รองลงมาคือ จังหวัดระยอง มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 8,9 14 หน่วย มูลค่ำา 19,895 ล้านบาท ซึ่งประมาณร้อยละ 92.0 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบ โดยพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากจะอยู่ในอำเภอเมืองระยอง ปลวกแดง และนิคมพัฒนา สำหรับจังหวัดฉะเชิงเทราจะมีขนาดตลาดที่เล็กที่สุดในพื้นที่ EEC มีหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 3,553 หน่วย มูลค่า 8,135 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าร้อยละ 94.8 เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบโดยพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากจะอยู่ในพื้นที่อำเภอบางปะกง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา และอำเภอแปลงยาว

ขณะที่ด้านอุปทานพบว่า ในไตรมาส 3 ปี 2566 อุปทานด้านใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ร้อยละ -58.3 และร้อยละ -45.3 ตามลำดับ ซึ่งภาพรวมในช่วง 9 เดือนแรกปี 2566 ก็ยังเป็นการลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -13.8 และร้อยละ -12.0 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าเช่นกัน โดยอาจจะเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการมีการปรับตัวตามสภาพทางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดเล็กลงและไม่เข้าจัดสรรมากขึ้น และอีกสาเหตุหนี้งที่สำคัญมากจากประชาชนมีความต้องการในการสร้างบ้านบนที่ดินตัวเองสูงขึ้น จึงให้จำนวนหน่วยที่ได้รับในอนุญาตจัดสรรลดลงอย่างมีนัยสำคัญและสามารถสะท้อนออกมาในด้านพื้นที่ขออนุญาตก่สร้างที่อยู่อาศัยที่ยังคงเพิ่มขึ้น ขณะที่ใบอนุญาตจัดสรรลดลงโดยภาพรวมที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2566 เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.0 โดยประเภทอาคารชุดมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 38.8และประเภทแนวราบเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.4 ซึ่งภาพรวมในช่วง 9 เดือนแรกปี 2566 ก็มีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 เช่นกัน

ทั้งนี้ ในปี 2566 ยังคงมีปัจจัยลบหลายด้าน ทั้ง (1) การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นูบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 (2) ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกูว่าร้อยละ 90ของ GDP (3) ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งทำให้อัตราดอกเขี้ยนโยบายปรับสูงขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 2.50 (เพิ่มขึ้นจากปลายปี2565 ที่มีอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 1.25) (4) การที่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้ำ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีรายได้เพิ่มขึ้นน้อย ขณะที่ภระค่าใช้จ่ายมากขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระลดลง ดั่งนั้น ในปี 2566 จึงมีความเสี่ยงที่จะมีการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย...