พิชเญศ จีระเศรษฐ

   กรุงเทพธุรกิจ

   หากเอ่ยถึง "อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์" คงปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วงที่ผ่านมาเจอ ผลกระทบหลากหลาย ทั้งกำลังซื้อ ในประเทศที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนส่งผลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในระดับสูง ปัญหาสภาพคล่องจาก หุ้นกู้ครบกำหนดชำระ และล่าสุด ในปี 2569 ถูกซ้ำเติมด้วยความขัดแย้ง จาก "สงครามตะวันออกกลาง" ดังนั้น แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 คาดว่าอยู่ในภาวะทรงตัวถึง "ติดลบเล็กน้อย" (หดตัวต่อเนื่องจากปี 2568) โดยเป็นปีแห่งการประคองตัว บริหารสภาพคล่อง และลดขนาดโครงการ เพื่อระบายสต็อกคงค้าง

   ปัญจพล แท่นศรีเจริญ ผู้ช่วย ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) บัวหลวง จำกัด (มหาชน) หรือ BLS เปิดเผยว่า คาดการณ์ "กำไร" กลุ่มอสังหาฯ ปี 2569 ขยายตัว แค่ 3% จากปี 2568 อยู่ที่ 18,450 ล้านบาท จากความเสี่ยงปัจจัยปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ เข้ามา "กดดัน" กำลังซื้อในประเทศ ให้ชะลอตัว เนื่องจากต้นทุนค่าไฟฟ้า และค่าน้ำมันเพิ่มสูงขึ้น กระทบต่อ "ยอดขาย" ดังนั้น อาจจะมีการเปิดโครงการใหม่ลดน้อยลง และหันไปโฟกัส การขายโครงการเดิมเป็นหลัก อีกทั้งมีการออกโปรโมชันลดราคาสร้างแรงกดดันต่ออัตรากำไรหรือมาร์จินอย่างต่อเนื่อง

   ขณะที่ คาดการณ์ "กำไรกลุ่มอสังหาฯ" ไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ 3,500 ล้านบาท ลดลง 30% จากไตรมาส 4 ปี 2568 เนื่องจาก เร่งยอดขายช่วง "ไฮซีซัน" แต่ยังเติบโตจากช่วงเดียวกันปีก่อน ด้วยไตรมาส 1 ปี 2568 กำไรอยู่ในระดับต่ำหลังเผชิญการแข่งขันด้าน "ราคารุนแรง" โดยประมาณการยอดจองซื้อ อสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 2569 คาดเติบโต ที่ 45,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จากช่วงเดียวกันปีก่อนที่ 43,000 ล้านบาท ด้านอัตรากำไรสุทธิ ไตรมาส 1 ปี 2569 คาดจะเติบโตอยู่ที่ 12% เติบโตจากปีก่อนที่ 10.4%

   แนวโน้มกำไรไตรมาส 2 ปี 2569 คาดอยู่ที่ 4,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20-25% จากช่วงเวลาเดียวกันปีก่อน จากฐานต่ำ หลังเหตุแผ่นดินไหวช่วงเดือนมี.ค.2568 "กดดันยอดจองซื้อคอนโดมิเนียม" เดือนเม.ย.2568 ลงไปต่ำสุดราว 5,000 ล้านบาท จากเดิมยอดจองซื้อเฉลี่ยเดือนก่อนหน้า ที่ราว 1.5 หมื่นล้านบาท และยังต่ำกว่าช่วงวิกฤติโควิด-19 ที่ราว 6,000 ล้านบาท

   วิลาสินี บุญมาสูงทรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บล.โกลเบล็ก จำกัด กล่าวว่า คาดการณ์ "กำไรกลุ่มอสังหาฯ" ชะลอตัวลง จากปีก่อน จาก "กำลังซื้อที่หดตัว" รับต้นทุนพลังงานที่เพิ่มขึ้นจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เรื้อรังทำให้ธนาคารพาณิชย์ (แบงก์) ชะลอ การปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ส่งผลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (rejection rate) ใน ระดับสูง

   ข้อมูลจากผู้บริหารโครงการอสังหาฯหลายเจ้าชี้ว่า "ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" กำลังเผชิญกับวิกฤติสภาพคล่องจาก หุ้นกู้เดิมที่ทยอยหมดอายุสร้างภาระ การจ่ายคืนหนี้พร้อมทั้งดอกเบี้ยจำนวนมาก ขณะที่บางส่วนยังเผชิญกับปัญหา การผิดนัดชำระหนี้ในปีที่ผ่านมา และ ยังไม่สามารถออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทนหุ้นกู้ที่มีอยู่เดิมได้

   "ผู้บริหารหลายเจ้าพูดเป็นเสียง เดียวกันว่าแผนธุรกิจของกลุ่มอสังหาฯ ในปีนี้ จะมีท่าทีคอนเซอเวทีฟ (conservative) หรือเน้นระบายโครงการเก่าในสต็อกและชะลอการออกโครงการใหม่ ซึ่งอาจสร้างความเสี่ยงให้เกิดการแข่งขันทางด้านราคาที่รุนแรงในอุตสาหกรรม กระทบต่ออัตรากำไรของธุรกิจ"

   สมนันท์ ผลสมบูรณ์โชค นักวิเคราะห์หลักทรัพย์อาวุโส บล.กรุงศรี จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สถานการณ์โดยรวมของกลุ่มอสังหาฯ ในไตรมาส 1 ปี 2569 "แย่ลงมาก" สะท้อนจาก "ยอดจองซื้อล่วงหน้า" หรือ "พรีเซลล์" ช่วงเดือน ม.ค-ก.พ. ที่ผ่านมา มีแนวโน้ม "หดตัว" เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว สอดคล้องตามภาวะ "เศรษฐกิจ ที่ชะลอลง" ในช่วงเปลี่ยนผ่านรัฐบาล ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง ไม่ลดลงจากปีที่ผ่านมา ประกอบกับ ปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ซึ่งสร้างแรงกดดัน ต่อการตัดสินใจจองซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นสินทรัพย์แบบบิ๊กทิกเก็ต (big-ticket) หรือมีราคาต่อหน่วยสูง

   ซ้ำเติมด้วยผลกระทบ "ความขัดแย้ง ตะวันออก" ใน 2 มิติ ได้แก่ ผลกระทบระยะสั้น ในแง่ของรายได้ ซึ่ง "ถดถอย" จากกำลังซื้อชะลอตัว อีกด้าน คือ ผลกระทบระยะยาว ที่จะส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นตามราคาน้ำมัน โดย การปรับตัวต่อสถานการณ์ความไม่แน่นอนของภาคอสังหาฯ ยังทำได้จำกัด เนื่องจาก การปรับราคาขายไม่สามารถทำได้ง่าย เหมือนธุรกิจอื่น ๆ ซึ่งยังต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด

   ด้านความต้องการ (ดีมานด์) ฝั่งผู้ซื้อ ชาวไทยอ่อนแรงอยู่แล้วก่อนหน้า จะยิ่งกระทบหนักมากขึ้น แต่อสังหาฯ ในกรุงเทพฯ มักได้ประโยชน์จากการเข้ามาอยู่อาศัย ของชาวเมียนมาร์ ไต้หวัน และจีน รวมถึงชาวรัสเซีย ในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งบางส่วน มีการย้ายถิ่นฐานจากเหตุการณ์ความขัดแย้งภูมิรัฐศาสตร์ แต่อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันแรงซื้อในกลุ่มนี้ไม่ได้โดดเด่นชัดพอจะช่วยพยุงตลาดกลุ่มอสังหาฯ ส่งผลให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยลดลงอย่างต่อเนื่อง

   สำหรับทิศทางกำไรกลุ่มอสังหาฯ ครึ่งปีแรก มีแนวโน้ม "ลดลง" จากช่วงเวลาเดียวกันปีที่แล้ว จากยอดขายในปัจจุบัน ที่ลดลง คาดว่าจะกระทบยอดการโอนกรรมสิทธิ์หลังจากนี้ อย่างไรก็ตาม ยังมียอดขายรอการโอนกรรมสิทธิ์ (backlog) จากปีที่แล้วย้ายมาโอนปีนี้ ทำให้ตัวเลขยอดโอนอาจลดน้อยกว่ายอดขายเล็กน้อย