2569 กลายเป็นอีกปีที่ บีบให้ผู้ประกอบการปี อสังหาริมทรัพย์ไทยต้องคิดวางกลยุทธ์อย่างระมัดระวังยิ่งขึ้น เมื่อโจทย์ของตลาดไม่ได้อยู่แค่ยอดขายชะลอหรือการเปิดโครงการใหม่ให้ตรงจังหวะอีกต่อไป แต่เป็นการเอาตัวรอดและสร้างความมั่นคงในระยะยาว ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่เปราะบาง หนี้ครัวเรือนที่ยังกดทับฐานลูกค้าเดิม และเงื่อนไขสินเชื่อที่ยังไม่ผ่อนแรงลงอย่างมีนัยสำคัญ

   ภาพที่ชัดขึ้นเรื่อยๆ คือ ผู้เล่นรายใหญ่ไม่ได้วัดกันที่จำนวนโครงการเปิดใหม่เพียงอย่างเดียว แต่เริ่มหันมาวัดกันที่ "ความสามารถในการสร้างรายได้หลายทาง" ควบคู่กับการออกแบบพอร์ตธุรกิจให้ยืดหยุ่นพอจะรับแรงกระแทกจากตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งผันผวนมากขึ้นทุกปี จากเดิมที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พึ่งรายได้แบบครั้งคราวจากการขายเป็นหลัก วันนี้หลายค่ายกำลังเร่งขยับไปสู่โมเดลที่มีรายได้ประจำ มีธุรกิจต่อยอด และมีระบบนิเวศธุรกิจที่เชื่อมกลับมาสนับสนุนฐานลูกค้าเดิมของตัวเอง

   ทิศทางดังกล่าวสะท้อนชัดจากหมากธุรกิจของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, เอสซี แอสเสท หรือ สิงห์ เอสเตท ที่ต่างเลือกใช้สูตรต่างกันในการรับมือกับโลกธุรกิจที่ไม่เหมือนเดิม แต่มีจุดร่วมสำคัญคือ ลดการพึ่งรายได้จากการขายบ้านหรือคอนโดเพียงอย่างเดียว และเพิ่มน้ำหนักให้กับรายได้ประจำหรือธุรกิจใหม่ที่ต่อยอดได้ในระยะยาว

   แสนสิริ เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่ขยับเกมชัดที่สุดในรอบนี้ โดยวางงบลงทุนราว 1,000 ล้านบาท เพื่อเปิดรับโอกาสในธุรกิจที่สามารถสร้างซินเนอร์ยีกลับมาสู่เครือข่ายของบริษัท ทั้งธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และธุรกิจที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของลูกบ้านในมิติกว้างขึ้น

   นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทมองปีนี้เป็นจังหวะสำคัญในการเชื่อมต่อโอกาสการลงทุนเพิ่มเติมจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เดิม โดยงบลงทุนดังกล่าวจะใช้เปิดรับโอกาสในธุรกิจที่สามารถสร้างซินเนอร์ยีกลับมาสู่เครือข่ายของบริษัท ไม่ว่าจะเกี่ยวข้องโดยตรงกับอสังหาริมทรัพย์หรือเป็นธุรกิจที่ช่วยเสริมคุณภาพชีวิตของลูกบ้าน

   โดยแกนหลักของยุทธศาสตร์นี้ถูกขับเคลื่อนผ่าน SANSIRI GROW TH INCUBATOR ซึ่งวางโรดแมป 3 ปี ระหว่างปี 2569-2571 เพื่อเข้าไปลงทุนในธุรกิจกลุ่ม Real Sector ที่เชื่อมโยงกับคุณภาพชีวิตและการใช้ชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นอาหารและเครื่องดื่ม ไลฟ์สไตล์ โรงแรม สินค้าอุปโภคบริโภค และการศึกษา โดยมีเป้าหมายไม่ใช่เพียงการถือหุ้นเพื่อผลตอบแทนทางการเงิน แต่เพื่อดึงแบรนด์และบริการเหล่านี้เข้ามาเติมเต็มประสบการณ์การอยู่อาศัยในโครงการของแสนสิริ

   นายณภัทร ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ International Operations บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) อธิบายทิศทางนี้ว่า บริษัทกำลังขยับจากการพัฒนา "โครงการ" ไปสู่การพัฒนา "ชุมชน" มากขึ้น นั่นหมายความว่า มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะไม่ได้ขึ้นอยู่กับแค่ทำเลหรือดีไซน์ แต่ขึ้นอยู่กับว่าในพื้นที่นั้นมีบริการ กิจกรรม และแบรนด์ที่ตอบโจทย์ชีวิตคนอยู่มากน้อยแค่ไหน แสนสิริจึงต้องการปั้นสภาพแวดล้อมการใช้ชีวิตแบบครบวงจร ที่ผู้อยู่อาศัยสามารถอยู่ ทำงาน พักผ่อน และเข้าถึงบริการต่างๆ ได้ในพื้นที่เดียว

   เบื้องหลังแนวคิดนี้ยังสะท้อนการมองหา "รายได้หมุนเวียน" จากฐานลูกค้าเดิมที่แสนสิริมีอยู่ในมือจำนวนมาก กว่า 100,000-200,000 ราย และมีโครงการสะสมมากกว่า 500 โครงการ ครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เมื่อมีทั้งฐานลูกค้าและช่องทางเข้าถึงชุมชนผ่าน Plus Property บริษัทจึงมองเห็นโอกาสที่จะทำหน้าที่มากกว่านักพัฒนาโครงการ แต่เป็นผู้เชื่อมแบรนด์ SME หรือบริการใหม่ๆ เข้ากับฐานลูกค้าคุณภาพของตัวเอง

   ด้าน นายศุภกร คงสมจิตต์ ผู้อำนวยการฝ-าย Special Projects & Investment บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า โมเดลการลงทุนจะใช้กรอบ ISG Framework คือ Invest, Scale และ Grow โดยเริ่มจากการคัดเลือกแบรนด์ที่มีเอกลักษณ์และมีเคมีทางธุรกิจใกล้เคียงกัน ก่อนเข้าไปถือหุ้นไม่เกิน 20% เพื่อให้ผู้ก่อตั้งยังเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก จากนั้นจึงใช้จุดแข็งขององค์กรขนาดใหญ่ ทั้งการเงิน กฎหมาย จัดซื้อ ระบบหลังบ้าน รวมถึงทำเลและฐานลูกค้าในชุมชนของแสนสิริ ช่วยเร่งการเติบโตให้เร็วขึ้น สุดท้ายคือการวางเส้นทางสร้างมูลค่าในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการร่วมทุนต่อ การขายกิจการ การควบรวม หรือการนำธุรกิจเข้าตลาดทุนในช่วง 5-7 ปีข้างหน้า

   อีกหนึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เร่งปรับพอร์ตธุรกิจเพื่อลดความผันผวนของตลาดคือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งประกาศกลยุทธ์ "ORIGIN Portfolio Evolution 2026" เพื่อสร้างการเติบโตจากหลายเครื่องยนต์ธุรกิจ และรองรับความเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกที่เข้าสู่ภาวะ "Never Normal"

   นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 มีแนวโน้มเติบโตเพียงเล็กน้อย เนื่องจากยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ขยายตัวต่ำ ความไม่แน่นอนของสงครามการค้า และความผันผวนของสถานการณ์โลก อย่างไรก็ตาม ยังมีสัญญาณบวกจากแนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ย รวมถึงมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ที่ช่วยเพิ่มความสามารถในการกู้และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

   ภายใต้บริบทดังกล่าว บริษัทจึงเลือกใช้กลยุทธ์กระจายพอร์ตธุรกิจเพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว โดยตั้งเป้ายอดขายปี 2569 ที่ 25,000 ล้านบาท และรายได้รวม 10,000 ล้านบาท พร้อมวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวมมูลค่า 19,400 ล้านบาท

   โครงการใหม่ดังกล่าวครอบคลุมทั้งธุรกิจที่อยู่อาศัยและธุรกิจสร้างรายได้ประจำ ได้แก่ โครงการบ้านและคอนโด 6 โครงการ มูลค่า 7,400 ล้านบาท โรงแรม 4 แห่ง มูลค่า 5,900 ล้านบาท อาคารสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชย์ 4 โครงการ มูลค่า 3,100 ล้านบาท คลังสินค้าและโรงงานให้เช่า 5 โครงการ พื้นที่รวมกว่า 150,000 ตารางเมตร มูลค่า 3,000 ล้านบาท

   หนึ่งในโครงการสำคัญคือ Brilliant Business Park พื้นที่ธุรกิจรูปแบบใหม่ที่ผสาน โชว์รูม สตูดิโอ ออฟฟิศ และที่อยู่อาศัยเข้าไว้ในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งจะนำร่องใน 5 ทำเลยุทธศาสตร์ ได้แก่ พระราม 2 บางนา-ตราด อมตะซิตี้ แหลมฉบัง และระยอง มูลค่าโครงการรวม 1,200 ล้านบาท

   ขณะเดียวกัน บริษัทได้พัฒนาโมเดล Investment Property (IP Program) เพื่อรองรับนักลงทุนที่ต้องการเปลี่ยนคอนโดให้เป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ โดยมีทีมบริหารมืออาชีพจาก Hampton Hotel & Residence Management (HHR) ดูแลการปล่อยเช่าและบริหารสินทรัพย์ ปัจจุบันมีโครงการในโปรแกรมนี้ 14 โครงการ รวม 1,737 ยูนิต

   โดยมีบริษัทต่างชาติซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับพนักงานต่างชาติระยะยาว ซึ่งช่วยต่อยอดไปยังธุรกิจในเครือ เช่น คลังสินค้าและโรงแรม ที่ได้รับประโยชน์จากการขยายตัวของการลงทุนและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ

   อีกหนึ่งผู้ประกอบการที่เร่งปรับพอร์ตธุรกิจเพื่อรับมือความผันผวนของตลาดคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ซึ่งประกาศรีแบรนด์องค์กรครั้งใหญ่ในรอบกว่า 20 ปี พร้อมวางโครงสร้างธุรกิจใหม่เพื่อขยายแหล่งรายได้ในระยะยาว

   นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร SC ระบุว่า บริษัทเดินหน้ากลยุทธ์ Reform to Perform : พลิกเพื่อชนะ โดยปรับโครงสร้างพอร์ตธุรกิจให้มีรายได้หลากหลายมากขึ้น และตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนกำไรจากธุรกิจนอกที่อยู่อาศัยให้เกิน 30% ภายในปี 2573

   หนึ่งในแกนสำคัญคือการขยาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำ (Recurring Income) ซึ่งครอบคลุมโรงแรม คลังสินค้า และอาคารสำนักงาน โดยตั้งเป้ารายได้ในปี 2569 ประมาณ 2,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนอย่างมีนัยสำคัญ ผ่านการเพิ่มห้องพักโรงแรมในเมืองท่องเที่ยว และการพัฒนาคลังสินค้าในพื้นที่บางนา-EEC

   ขณะเดียวกัน บริษัทเริ่มแตกไลน์สู่ ธุรกิจใหม่ด้านบริการและสุขภาพ (Wellness) รวมถึงดิจิทัลแพลตฟอร์มที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย เพื่อสร้าง New S-Curve ขององค์กรในอนาคตนอกจากนี้ SC ยังทดลองโมเดลการอยู่อาศัยรูปแบบใหม่ภายใต้แนวคิด "GenSCription" หรือ Living Subscription Program ซึ่งเปิดโอกาสให้ลูกค้าเลือก "เช่าแทนซื้อ" เพิ่มความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัย และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่ไม่ต้องการผูกพันกับการถือครองทรัพย์สินระยะยาว

   ด้าน บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เดินหน้าสร้างความแข็งแกร่งของพอร์ตธุรกิจผ่านการเพิ่มสัดส่วน รายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงาน ซึ่งกลายเป็นฐานสำคัญในการพยุงผลประกอบการของบริษัทในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว

   นายชัยรัตน์ ศิวะพรพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สิงห์ เอสเตท เปิดเผยว่า ในปี 2568 บริษัทมีรายได้จากการดำเนินงานรวม 13,988 ล้านบาท โดยรายได้จากธุรกิจรายได้ประจำมีสัดส่วนประมาณ 80% ขณะที่รายได้จากธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนประมาณ 20%

   แรงขับเคลื่อนหลักมาจากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงาน ซึ่งสามารถสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่องและช่วยเพิ่มเสถียรภาพของผลประกอบการ โดยในปีที่ผ่านมา บริษัทสามารถรายงานกำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Normalized EBITDA) 3,649 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน พร้อมทั้งมีกำไรปกติ 531 ล้านบาท

   ขณะเดียวกัน บริษัทเดินหน้าปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ในพอร์ตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโรงแรมที่ผ่านการรีโนเวตสามารถปรับเพิ่มอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยและรายได้ต่อห้องพักได้อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นส่วนสำคัญในการยกระดับความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจโรงแรมในระยะยาว

   นอกจากนี้ สิงห์ เอสเตทยังมองโอกาสจากการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐาน โดยอยู่ระหว่างการเจรจากับลูกค้ากลุ่ม Data Center สำหรับการพัฒนาพื้นที่ขนาดประมาณ 200-400 ไร่ ซึ่งหากสามารถปิดการขายได้ จะช่วยต่อยอดรายได้ระยะยาวจากการจำหน่ายสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้าและน้ำประปาในนิคมอุตสาหกรรม

    ทิศทางการปรับพอร์ตของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในช่วงนี้ จึงสะท้อนภาพการเปลี่ยนผ่านของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยอย่างชัดเจน จากเดิมที่รายได้หลักพึ่งพาการขายโครงการเพียงด้านเดียว ปัจจุบัน หลายบริษัทเริ่มเพิ่มน้ำหนักธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน คลังสินค้า รวมถึงบริการและแพลตฟอร์มที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย เพื่อสร้างกระแสเงินสดที่ต่อเนื่องและลดความผันผวนของผลประกอบการในระยะยาว

   ขณะเดียวกัน การแตกไลน์สู่ธุรกิจใหม่ ไม่ว่าจะเป็นบริการไลฟ์สไตล์ เวลเนส หรือการสร้างระบบนิเวศรอบชุมชนที่อยู่อาศัย กำลังกลายเป็นอีกกลยุทธ์สำคัญที่ดีเวลลอปเปอร์ใช้ต่อยอดฐานลูกค้าเดิม และสร้างโอกาสรายได้ใหม่ในอนาคต สะท้อนถึงเกมการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไปที่อาจขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างพอร์ตธุรกิจที่หลากหลายและยั่งยืนมากขึ้น