ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญภาวะชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน และในปี 2569 ก็ยังคงมีความ ไม่แน่นอนสูง จากทั้งปัจจัยเศรษฐกิจในและ ต่างประเทศ โดยข้อจำกัดด้านกำลังซื้อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ซ้ำเติมด้วยความเสี่ยงจากความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน

   ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินตลาด ที่อยู่อาศัยในปี 2569 ยังไม่พ้นจุดต่ำสุด โดย คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 ซึ่งคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาจจะอยู่ที่ประมาณ 3 แสนหน่วย ลดลง 5.1% จากปี 2568 ถือเป็นต่ำที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนถึงกิจกรรมการซื้อขายที่เปราะบาง

   อย่างไรก็ตามการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองคาดว่าจะหดตัว 4.7% น้อยกว่าเมื่อเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ ผลักดันให้สัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองสูงขึ้นเป็น 64.6%

   "แม้มาตรการภาครัฐและแรงซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติช่วยประคอง แต่ความสามารถในการซื้อยังเป็นปัจจัยลบสำคัญที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัย"

   ทั้งนี้แม้จะมีปัจจัยสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 อาทิ มองว่าภาครัฐน่าจะต่ออายุมาตรการ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนองที่อยู่อาศัยสำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการ ผ่อนคลาย LTV สำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรกและหลังที่สอง ซึ่งทั้ง 2 มาตรการจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569

   การซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติคาดยังโต ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในปี 2569 น่าจะมีจำนวน 1.52 หมื่นหน่วย หรือเติบโตประมาณ 1.8% ชะลอลงจากที่เติบโต 2.2% ในปี 2568 (คิดเป็นสัดส่วน 5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ) และการกระตุ้นยอดขายด้วยการจัดโปรโมชั่นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง

   แต่ปัจจัยลบตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ยังมีน้ำหนักมากกว่า อาทิ ข้อจำกัดความสามารถในการซื้อ ยังคงเป็นปัญหาสำคัญจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง จากข้อมูลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนในช่วง 6 เดือนแรกปี 2568 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ครัวเรือนมีหนี้สินเป็น 5 เท่าของ รายได้เฉลี่ยต่อเดือน (รายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 28,151 บาท)

   แรงกดดันจากเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มโตชะลอลง และเสี่ยงจะถูกกระทบเพิ่มเติมจากสงครามสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน ขณะที่ ที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์มูลค่าต่อหน่วยสูง ระยะเวลาผ่อนนานและสภาพคล่องไม่สูง ผู้บริโภคอาจเลื่อนการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่สูงขึ้น รวมถึง บางกลุ่มที่มีความต้องการแต่ขาดความพร้อม จะเลือกการเช่าแทนการเป็นเจ้าของ

   ก่อนเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง เครื่องชี้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเปิดต้นปีนี้ก็ยังคงชะลอตัว สะท้อนจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เดือนมกราคม 2569 เฉลี่ยอยู่ที่เพียง 15% สะท้อนภาพที่ยังชะลอตัว ผู้ซื้อมีตัวเลือกและให้ความสนใจตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ขณะที่ด้วยอุปทานสะสมที่สูง จึงคาดว่าจะยังกดดันราคาซื้อขายจริงให้ยังลดลงเล็กน้อย

   ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า แม้ปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะเป็นอัตราติดลบที่ลดลงจากปีก่อน แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยติดลบหลายปีติดต่อกัน สะท้อนภาพตลาดที่อ่อนแอเป็นเวลานาน ซึ่งประมาณการนี้เป็นมุมมองที่ระมัดระวังเพิ่มขึ้น โดยได้คำนึงถึงผลกระทบจากเหตุการณ์ในตะวันออกกลาง จากเดิมก่อนเกิดเหตุการณ์ที่ก็มองว่าตลาดจะหดตัวอยู่แล้ว

   ด้านตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง คาดมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 64.6% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ซึ่งทิศทางนี้ชัดเจนมากขึ้นหลังโควิด และครอบคลุมทั้งในต่างจังหวัด รวมถึงกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศสะท้อน เทรนด์ที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้น จากความได้เปรียบด้านราคาเมื่อเทียบกับขนาดพื้นที่ในทำเลใกล้เคียงกับที่อยู่อาศัยใหม่ ความหลากหลายของทำเลที่ตั้งที่กระจายไปในพื้นที่ศักยภาพและบางแห่งอยู่ในพื้นที่หายาก และปริมาณที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายในตลาดมีมากขึ้น โดยบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น อย่างไรก็ตามแม้สัดส่วนจะเพิ่มขึ้น แต่คาดว่าในปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังหดตัว 4.7% จากปี 2568 หรือมีจำนวน 1.94 แสนหน่วย

   ทั้งนี้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ (นิติบุคคล) ทั่วประเทศ ปี 2569 คาดมีจำนวน 1.06 แสนหน่วย หรือลดลง 5.8% จากปี 2568 โดยเป็นผลจากการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ยัง ไม่ฟื้นตัว (การจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2568 มีจำนวนเพียง 5.2 หมื่นหน่วย ต่ำสุดในรอบหลายปี) และการแข่งขันจากตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง

   โดยราคาซื้อขายปี 2569 มีแนวโน้มปรับลดลงเล็กน้อย ผู้ซื้อปรับตัวโดยมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2569 คาดปรับลดลง 0.6% จากปี 2568 มาอยู่ที่เฉลี่ย 2.72 ล้านบาทต่อหน่วย นอกจากการปรับตัวของผู้ซื้อแล้ว ราคาที่ลดลงยังเป็นผลจากการแข่งขันที่รุนแรงเพื่อระบายอุปทานสะสมในตลาดที่มีจำนวนสูงกว่า 6 แสนหน่วย (รวมทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสอง) ทำให้ ผู้ซื้อที่มีความพร้อมมีทางเลือกและอำนาจ ต่อรองในราคาได้

   ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่คงยังเน้นการระบายทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องธุรกิจ และเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวังต่อเนื่อง ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังเผชิญความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะจากสงครามระหว่างสหรัฐฯ-อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งไม่เพียงจะฉุดรั้งกำลังซื้อในประเทศและอาจมีผลต่อตลาดชาวต่างชาติให้ลดลง แต่ยังสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นตามราคาพลังงาน

   ดังนั้นจึงทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การลงทุนโครงการใหม่ในปี 2569 น่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำใกล้เคียงกับปี 2568 ที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการคงกระจายความเสี่ยงไปในทุกเซ็กเมนท์ ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์เหลือขายที่มีอยู่ เพื่อสร้างความสมดุล และจับจังหวะการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ตามเป้าหมาย