สรุปขอคลังช่วย 3 ด่วน

    หลัง 3 สมาคมภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เข้าหารือร่วมกับกระทรวงการคลังเมื่อ 21 พฤศจิกายน 2568 โดยขอให้พิจารณาช่วยเหลือ 6+1 มาตรการเพื่อช่วยกระตุ้นอสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจโดยไม่ต้องรบกวนเงินงบประมาณ ผลคลังให้ทบทวนเหลือสรุปเป็น 3 มาตรการเร่งด่วน ... อิสระ บุญยัง ชี้ภาคอสังหาฯ ฟื้นยากเพราะเกิดปัญหา 3 ต่ำพร้อมๆ กันคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ต่ำ-การโอนกรรมสิทธิ์ต่ำ-ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำ

    นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหามาตลอดปี โดยเกิดภาวะตกต่ำ กล่าวคือ กำลังซื้อ-ยอดซื้อขายต่ำ การปล่อยสินเชื่อต่ำ และการออกแบบใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ทั่วประเทศต่ำ จึงเป็นที่มาให้ 3 สมาคมภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ปรึกษาหารือกันและนัดหมายเข้ากระทรวงการคลัง ในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2568 เพื่อเสนอมาตรการเร่งด่วน 6 ข้อ ในการแก้ปัญหาสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้างและกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

    1. ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง เสนอให้ลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา โดยกำหนดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทแรก และส่วนเกิน 7 ล้านบาทให้เก็บอัตราปกติ พร้อมทั้งขยายเวลามาตรการไปจนถึง 30 มิถุนายน 2569

    2. จัดตั้งโครงการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เสนอให้บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เข้ามาช่วยค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน (เช่น 20%) สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือกลุ่มที่เข้าถึงสินเชื่อยาก

    3. ปรับนโยบายอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง (Risk-Based Pricing) เพื่อเปิดโอกาสให้ธนาคารสามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันตามความเสี่ยงของผู้กู้

    4. แก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยแนวทาง Warehouse Debt โดยใช้วงเงินบ้านที่ชำระแล้วบางส่วนรีไฟแนนซ์หนี้นอกระบบและหนี้ดอกเบี้ยสูง ช่วยบรรเทาและคลี่คลายปัญหาทางการเงิน ของลูกหนี้และกำลังซื้อในประเทศ

    5. ผลักดันให้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เสนอให้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อภาคครัวเรือนและธุรกิจ

    6. ขยายอายุการเช่าของชาวต่างชาติ หรือ ทรัพย์อิงสิทธิ์ ให้นานขึ้นเป็น 60 ปี เพื่อดึงดูดให้ชาวต่างชาติเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ขณะที่คนไทยยังคงรักษาสิทธิ์ความเป็นเจ้าของเอาไว้ได้ รวมถึงจะส่งผลดีต่อการลงทุนด้วย

    อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ได้เข้าพบหารือกับผู้ช่วยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ปรากฏว่าทางกระทรวงการคลังให้ 3 สมาคม ตัดสินใจว่าจะเสนอมาตรการไหนเป็นการเร่งด่วนก่อน และว่ามีบางมาตรการที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานอื่น เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย กระทรวงมหาดไทย รวมถึงจะต้องแก้กฎหมายซึ่งต้องใช้เวลา

    ดังนั้นทั้ง 3 สมาคมจึงได้กลับมาหารือร่วมกันและสรุปว่าจะเสนอ “3 เรื่องเร่งด่วน” ให้กระทรวงการคลังพิจารณาให้จบภายในรัฐบาลชุดนี้ นั่นคือ

    1. ลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา แต่ให้จำกัดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทแรก ส่วนเกิน 7 ล้านบาท ให้ชำระตามอัตราปกติถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 โดยขอให้ขยายเวลาไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

    2. แก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยวิธีการรวมหนี้ โดยใช้แนวทาง Warehouse Debt โดยให้สามารถนำวงเงินบ้านที่ยังผ่อนชำระนำไปรีไฟแนนซ์หนี้นอกระบบ และหนี้ดอกเบี้ยสูงได้ เพื่อช่วยบรรเทาและคลี่คลายปัญหาทางการเงิน ของลูกหนี้และกำลังซื้อในประเทศ รวมถึงลดปัญหาหนี้ครัวเรือน

    3. มาตรการการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ มอร์ทเกจการันตี ขยายบทบาทของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน เช่น ร้อยละ 20 ของสินเชื่อ ซึ่งจะช่วยลดปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือ รีเจ็กต์เรต ได้ร้อยละ 20 ได้ อีกทั้งยังทำให้ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวได้มากขึ้นจากปีนี้ที่คาดว่าอยู่ที่ 5-6 แสนล้านบาท อยู่ที่ 7 แสนล้านบาท

    “ภายในสิ้นเดือนพฤศจิกายนทำหนังสือให้คลังพิจารณา คาดว่าทั้ง 3 เรื่องนี้ น่าจะได้รับการสนับสนุน เพื่อช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น และทำให้เกิดแรงกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ถึงปีหน้า”

    นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย อธิบายว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ใน “ภาวะวิกฤต” โดยมีภาวะที่ตกต่ำที่สุดในรอบหลายปี คือ 1. การเปิดตัวโครงการใหม่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี 2. การโอนกรรมสิทธิ์ต่ำที่สุดในรอบ 10 กว่าปี 3. สินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำที่สุดในรอบ 8-9 ปี ซึ่งปัญหาสำคัญที่ส่งผลให้ตัวเลขตกต่ำ คืออัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่อยู่ในระดับสูง

    “เมื่อปลายไตรมาส 2 ต้นไตรมาส 3 มีมาตรการสนับสนุนเกณฑ์ LTV / ลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจํานอง ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดภาระลง แต่มาตรการเหล่านี้จะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2569 ซึ่งเป็นช่วงรอยต่อของการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ จึงต้องการหารือร่วมกับกระทรวงการคลัง เพื่อขยายระยะเวลามาตรการของกระทรวงการคลัง และแบงก์ชาติเพื่อไม่ให้ฉุดเศรษฐกิจไทยที่มีความเกี่ยวข้องตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ โดยภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เตรียมนำเสนอข้อมูลและข้อเรียกร้องต่อรัฐบาลและกระทรวงการคลัง”

    นายอิสระ บุญยัง ระบุว่ามีข้อเสนอหลักที่เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้โดยที่ภาครัฐไม่ต้องใช้งบประมาณ คือ

    1. ขยายระยะเวลามาตรการด้านการเงินจากแบงก์ชาติ และมาตรการลดค่าธรรมเนียมจากกระทรวงการคลังออกไปจากกำหนดเดิม เพื่อประคองสถานการณ์ในช่วงรอยต่อทางการเมือง

    2. แก้ไขกฎหมายลดขนาดที่ดินโครงการแนวราบ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยเสนอให้ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำของโครงการแนวราบ เนื่องจากมีการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยว ลดจาก 50 ตารางวา เหลือ 35 ตารางวา/บ้านแฝด ลดจาก 35 ตารางวา เหลือ 28 ตารางวา/ทาวน์โฮม ลดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา ซึ่งการปรับลดขนาดที่ดินนี้ทำได้โดยการแก้ไขกฎหมาย และอยู่ในความรับผิดชอบของกระทรวงมหาดไทยที่กำกับดูแลโดยนายกรัฐมนตรี