ตลาดบ้านลักชัวรยังร้อนแรงต่อเนื่อง ดันดีมานด์กลุ่มมั่งคั่งขยายตัว ผู้ประกอบการเร่งชิงทำเลศักยภาพและดีไซน์เฉพาะตัวเพ่อตอบโจทย์ลูกค้าคุณภาพสูงที่เลือกมากข้นกว่าเดิม

     แม้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่และตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มแมสยังเผชิญแรงกดดัน จากภาวะดอกเบี้ยสูงและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด แต่ในอีกฟากหนึ่ง ตลาดบ้านระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีกลับเดินสวนกระแสอย่างโดดเด่น แม้เป็นตลาดเฉพาะกลุ่มแต่กลับเป็นเซกเมนต์ที่มีอัตราการขายจริงและมีมูลค่าสูง ข้อมูลจากบทวิเคราะห์ของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ในปี 2567-2568 เซ็กเมนต์บ้านเดี่ยวหรูราคา 30-80 ล้านบาท ยังทำผลงานแข็งแกร่ง โดยมีอัตราการขายกว่า 61.5% และเป็นกลุ่มที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเงินสดหรือกู้ผ่านง่าย สะท้อนคุณภาพดีมานด์ที่สูงกว่าตลาดทั่วไปอย่างชัดเจน

    ความแข็งแรงของตลาดนี้มาจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะการเกิดขึ้นของกลุ่ม "New Wealth" หรือเศรษฐีรุ่นใหม่อายุราว 30 ปีขึ้นไป และกลุ่มทายาทธุรกิจ "Young Successor" ที่ต้องการบ้านเป็นทั้งที่อยู่อาศัยและสินทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว รวมถึงที่ดินซึ่งมีความหายากในเมืองใหญ่ยิ่งส่งเสริมให้บ้านหรูถูกมองเป็นสินทรัพย์ปลอดภัย มีโอกาสเพิ่มมูลค่าสูงในอนาคต อีกทั้งกลุ่มลูกค้าระดับนี้มักมีเงินออมมาก และแทบไม่ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดของสถาบันการเงิน

    อีกปัจจัยที่ผลักดันตลาดคือแนวคิดการซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า โดยเฉพาะในทำเลที่มีกลุ่ม Expat และกลุ่มเศรษฐีไทยอยู่อาศัยหนาแน่น บ้านหรูสามารถสร้างผลตอบแทนค่าเช่าสูงเฉลี่ย 300,000-1,000,000 บาทต่อเดือนสะท้อนว่าเซกเมนต์นี้ไม่ได้เป็นเพียงตลาดเพื่ออยู่อาศัย แต่เป็นการลงทุนที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ

    อย่างไรก็ตาม อีกด้านหนึ่งของตลาดกลับเริ่มส่งสัญญาณความท้าทายในเซกเมนต์ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ที่เผชิญภาวะซัพพลายล้นตลาดและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้อที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกรวมถึงเพิ่มกิจกรรมทางการตลาดเพื่อรักษาสภาพคล่องในช่วงตลาดระดับกลางไปจนถึงล่างที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

    ในสมรภูมิระดับบน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง แม้ซัพพลายใหม่ในตลาดรวมจะลดลง โดย บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC Asset ครองส่วนแบ่งตลาดบ้านหรูสูงสุดที่ 42.21% จากการจับทำเลหายากและดีไซน์โครงการที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์ บริษัทปรับกลยุทธ์เชิงรุกในช่วงตลาดผันผวน ทั้งการเร่งออกสต็อกและทำกิจกรรมการตลาดนอกโครงการเพื่อกระตุ้นยอดขายให้เร็วขึ้น อีกด้าน แสนสิริมีส่วนแบ่งตลาด 23.56% และเน้นแบรนด์คุณภาพอย่าง "เศรษฐสิริ" พร้อมจุดขายด้านบริการหลังการขายผ่าน Sansiri Living Care ซึ่งกลายเป็นเครื่องมือสร้างมูลค่าเพิ่มระยะยาว ขณะที่ Land & Houses มีส่วนแบ่งตลาดราว 14.23% และยังคงรักษามาตรฐานสินค้าเรือธงอย่าง "ลดาวัลย์" ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของตลาดระดับบนมาอย่างยาวนาน

    ผู้เล่นรายใหม่อย่าง Asset Five Group (A5) เลือกเจาะตลาด Very Niche ด้วยการยึดแนวคิด "Customer Obsession" ทำความเข้าใจลูกค้าเชิงลึกเพื่อเสนอโครงการที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์เฉพาะทาง เช่น แบรนด์ CINQ ROYAL ซึ่งสร้างความเร่งด่วนในการตัดสินใจซื้อผ่านการออกแบบที่ตรงจริตลูกค้าตัวจริงของตลาดบน

    อีกหนึ่งผู้เล่นที่กำลังมาแรง คือ Proud Real Estate ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่นำ DNA ด้าน Hospitality มาเป็นจุดแข็ง โดยตั้งเป้าสู่การเป็น World-Class Luxury Well-being Developer ผ่านปรัชญา "ALL IS WELL-เพื่อชีวิตดีที่ยั่งยืน" ที่เน้นบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากกว่าการอยู่อาศัย

    นายภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พราว เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ซัพพลายในตลาดลักชัวรีลดลงราว 50% ต่อปีตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กไม่สามารถเปิดโครงการใหม่ได้เพราะเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้ตลาดกลุ่มบนกลายเป็นตลาดของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ขณะเดียวกันลูกค้ากลุ่มนี้มีพฤติกรรมระมัดระวังมากขึ้น ใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น และมีการต่อรองมากขึ้น ซึ่งเป็นธรรมชาติของตลาดที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูง

    สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ลักชัวรี โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ นายภูมิพัฒน์มองว่าซัพพลายใหม่เริ่มออกมามากขึ้น โดยเฉพาะยูนิตขนาดใหญ่ระดับเพนต์เฮาส์ 400-500 ตารางเมตร ทำให้บริษัทต้องประเมินอย่างใกล้ชิดว่าตลาดอาจเข้าสู่ภาวะล้นหรือไม่ ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวลักชัวรีกลับสวนทาง เพราะซัพพลายลดลงทุกไตรมาสจากการชะลอการเปิดตัวของผู้ประกอบการหลายราย ดีมานด์หลักยังมาจากคนไทยที่มีเงินออมสูงและไม่พึ่งพาการกู้ ทำให้ตลาดนี้ยังคงเป็นพื้นที่ปลอดภัยของผู้ซื้อที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและสินทรัพย์ที่สร้างความมั่นคงระยะยาว

    พราวฯ ยังเตรียมขยายการลงทุนทั้งในกรุงเทพฯ และภูเก็ต พร้อมงบซื้อที่ดินใหม่กว่า 3,000 ล้านบาท และเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท โดยเน้นทำเลหายากในย่านสาทร- อารีย์ รวมถึงเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมจากกลุ่ม High Net Worth ต่างชาติ

    ภาพรวมทั้งหมดชี้ให้เห็นว่า ตลาดบ้านหรูยังคงเป็น "หลุมหลบภัย" ของผู้มีรายได้สูงที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ขณะที่ผู้ประกอบการต้องเร่งพัฒนาโครงการที่สะท้อนสถานะ จุดเด่นเฉพาะตัวคุณภาพชีวิต และการลงทุนระยะยาว พร้อมจับทำเลหายากที่มีศักยภาพสูงเพื่อรักษาความได้เปรียบในตลาดที่แม้จะเล็ก แต่มีการแข่งขันสูงที่สุดอีกเซ็กเมนต์หนึ่งของปีนี้