ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย นำเสนอภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568 ในงาน "Knight Frank Foresight 2025: Mid-Year Review" ครอบคลุม ตลาดที่อยู่อาศัย สำนักงาน อุตสาหกรรม และโรงแรม โดยพบทั้งความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันในแต่ละภาคส่วน

ตลาดที่อยู่อาศัย : คอนโดทรุด บ้านจัดสรรยังไปต่อ

  1. คอนโดมิเนียม: ชะลอตัวหนัก

      ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่หลายราย เช่น แสนสิริ เสนา เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และเอสซี แอสเสท ต่างชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ แม้จะมีการเตรียมพร้อมไว้แล้วก็ตาม ส่งผลให้ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาแทบไม่มีโครงการคอนโดใหม่เข้าสู่ตลาด ขณะที่ปัญหาสำคัญที่ยังคงอยู่คือ สต็อกที่ขายไม่หมด (unsold inventory) ซึ่งยังคงมีปริมาณสูงและมีอัตราการดูดซับต่ำ

      อย่างไรก็ตาม ในตลาดคอนโดมิเนียมก็ยังมีโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองหาของดีราคาถูก โดยไนท์แฟรงค์ชี้ให้เห็นว่า ตลาดมือสองและทรัพย์ NPL (Non-Performing Loan) มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น มีการเสนอขายในราคาที่ลดลงถึง 30-40% ซึ่งเป็นโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจ นอกจากนี้ การปิดการขายห้องชุดที่โครงการ วัน แบงค็อก มูลค่าสูงถึง 108 ล้านบาท ยังเป็นหลักฐานที่ยืนยันว่านักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความต้องการโครงการคุณภาพในทำเลศักยภาพอยู่

   2. บ้านจัดสรร: ความแข็งแกร่งที่ยังคงอยู่

      ในทางตรงกันข้ามกับตลาดคอนโดมิเนียม ตลาดบ้านจัดสรร ยังคงมีความแข็งแกร่ง โดยเฉพาะบ้านในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งได้รับการสนับสนุนที่ดีจากสถาบันการเงิน และมีความต้องการที่แท้จริงจากกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ แต่สำหรับบ้านระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มมีการขายที่ช้าลง เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่กำลังรอดูความชัดเจนของสถานการณ์การเมืองและเศรษฐกิจ

ตลาดสำนักงาน : อุปทานล้น ความต้องการลด

     ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 2/2568 มีพื้นที่รวมอยู่ที่ 6.42 ล้านตารางเมตร แต่กลับมีสัญญาณที่น่ากังวล ความต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ (3,000-10,000 ตร.ม.) ลดลงอย่างชัดเจน แม้จะยังมีการเช่าพื้นที่ขนาดเล็ก (300-400 ตร.ม.) อย่างต่อเนื่อง แต่ก็ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวมลดลง 0.7 จุดเปอร์เซ็นต์

     ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น และหลายรายเจรจาขอลดค่าเช่าถึง 15-25% อีกทั้งยังหันไปใช้กลยุทธ์ควบรวมพื้นที่หรือย้ายไปยังอาคารที่ค่าเช่าถูกลง ทำให้ ค่าเช่าอาคารเกรดเอ อยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างหนัก และผู้ให้เช่าต้องแข่งขันกันด้วยการเสนอสิทธิพิเศษเพิ่มเติม สถานการณ์ยิ่งเข้มข้นขึ้นเมื่อมีอาคารสำนักงานใหม่ 2-3 แห่งแล้วเสร็จในครึ่งปีแรก และยังมีอุปทานที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งปีหลังอีก ทำให้การแข่งขันสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ตลาดอุตสาหกรรม : อุปสงค์สูงในพื้นที่ EEC

    ตลาดอุตสาหกรรมยังคงเป็นดาวเด่นในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง ยอดขายที่ดินรูปแบบ Serviced Industrial Land ในครึ่งปีแรก 2568 รวม 4,684 ไร่ ซึ่งเพิ่มขึ้น 34% จากครึ่งปีก่อนหน้า

     ราคาเสนอขายเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบรายปี มาอยู่ที่ 6.64 ล้านบาทต่อไร่ โดยได้รับแรงหนุนหลักจากนักลงทุนในกลุ่ม อิเล็กทรอนิกส์และยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และจังหวัดชลบุรีกับระยองยังคงเป็นพื้นที่ยอดนิยมสำหรับการลงทุน นอกจากนี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับอนุมัติจาก BOI ก็ขยายตัวต่อเนื่อง แม้จะยังต้องใช้เวลาในการเห็นผลกระทบต่อตลาดจริงก็ตาม

ตลาดโรงแรม : ภูเก็ตฟื้นตัวดีกว่ากรุงเทพฯ

   ตลาดโรงแรมมีผลการดำเนินงานที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน กรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 75.1% ซึ่งลดลง 3.7 จุดเปอร์เซ็นต์ และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) ก็อยู่ภายใต้แรงกดดัน แม้ว่าราคาห้องพักเฉลี่ยต่อวัน (ADR) จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 4,260 บาท

   ในทางกลับกัน ภูเก็ต ฟื้นตัวได้ดีกว่ามาก โดยมีอัตราการเข้าพักและ ADR ที่สูงขึ้น ซึ่งได้รับแรงหนุนจากความต้องการของนักท่องเที่ยวต่างชาติ นอกจากนี้ยังมีการเปิดตัวโครงการวิลล่าและคอนโดมิเนียมสำหรับพักผ่อนมากขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุน

   แม้จำนวนนักท่องเที่ยวจีนและมาเลเซียจะลดลง แต่การเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวจาก อินเดียและรัสเซีย โดยเฉลี่ย 16% ได้เข้ามาช่วยชดเชย ส่วนตลาดในประเทศยังคงเป็นแรงหนุนสำคัญในช่วงโลว์ซีซัน ในขณะเดียวกัน นักลงทุนจากสิงคโปร์ มาเลเซีย และอินเดีย ยังคงให้ความสนใจในการลงทุนโรงแรมที่ได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI

ทรงตัวก่อนรอฟื้น

   ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า หากตลาดเผชิญกับแรงกดดันไปจนถึงสิ้นปี 2568 คาดว่า ปี 2569 จะเป็นปีที่สำคัญต่อการฟื้นตัว ภายใต้เงื่อนไขที่มีเสถียรภาพทางการเมืองและนโยบายสนับสนุนที่ชัดเจน

   แม้ความเชื่อมั่นโดยรวมจะยังอยู่ในระดับต่ำ แต่โอกาสยังคงมีอยู่ใน ตลาดบ้านจัดสรร ตลาดมือสอง และที่ดินอุตสาหกรรม การฟื้นตัวที่ยั่งยืนจำเป็นต้องอาศัยปัจจัยเชิงนโยบายและความเชื่อมั่นที่กลับคืนมา ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนสามารถคว้าโอกาสได้อย่างทันท่วงทีเมื่อตลาดกลับสู่ภาวะปกติ