ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ และกำลังซื้อที่หดตัว กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ทุกค่ายต่างปรับตัว และระบายสินค้าในมือออกไป ตามข้อจำกัดของปัจจัยที่มากระทบทั้งเหตุแผ่นดินไหวและกำแพงภาษีรัฐบาลสหรัฐอเมริกา ซึ่งยังไม่รวมการประมาณการการเติบโตของเศรษฐกิจประเทศ หรือ จีดีพีที่มีแนวโน้มลดลง ขณะมาตรการรัฐทั้งลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึง มาตรการผ่อนคลาย เกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์ LTV ยังเป็นตัวช่วยพยุง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ให้ทรุดตัวลงไปมากกว่านี้ รวมถึง คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้มีมติ 5 : 2 ลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25 %จาก 2.00% เป็น 1.75% ต่อปี โดยให้มีผลทันที นับตั้งแต่วันที่ 30 เมษายนนี้ เป็นต้นไป ซึ่งจะช่วยให้ผ่อนคลายได้มากขึ้น

    นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) มองว่ามาตรการที่ประกาศออกมา อย่างมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV สำหรับกรณีที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไปมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท และกรณีที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังแรกมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้หดตัวมากนัก

    โดยผลยังคงจำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มที่มีความพร้อมด้านการเงิน และงบประมาณเพียงพอ ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง ประกอบกับสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางล่าง ที่ยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้ และการลดลงของภาระหนี้ ซึ่งยังคงส่งผลกระทบต่อความสามารถในการกู้ และยังต้องใช้เวลาอีกหลายปีในการฟื้นตัว

    ในภาพรวมประเมินการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อกดดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง ทั้งปัญหาเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ค่าครองชีพ ค่าใช้จ่าย และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ยังคงกดดันการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง

     ขณะหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวราว -3% ถึง -5%YOY ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ มีแนวโน้มหดตัวราว -1% ถึง -3%YOY ซึ่งคาดว่าเป็นการหดตัวในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง จากระดับราคาที่ยังต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งค่อนข้างมาก ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ยังคงลดลงตามการหดตัวของกำลังซื้อ

     นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวล ลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN กล่าวว่า ตัวเลข Presale ที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ (Backlog) ของบริษัท ยังแข็งแกร่งกว่า 11,371 ล้านบาท หนุนการเติบโตระยะยาว มั่นใจ "ตลาดคอนโด" กระทบระยะสั้น แม้จะเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว แต่มองว่ายังมีปัจจัยบวกที่มาช่วยหนุนให้ตลาดฟื้นตัว อาทิ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะปรับลดลงในปีนี้ รวมถึงมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาทั้ง 2 มาตรการ คือ การปลดล็อก LTV และการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ถือว่าเป็นแนวทางที่ดีต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ เชื่อว่าตลาดยังคงเดินหน้าต่อได้แม้ชะลอตัว

    นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ หลังจากนี้ ยังเป็นปีแห่งการประคับประคองธุรกิจ แม้จะมีปัจจัยหนุนจากแรงกระตุ้นของมาตรการภาครัฐที่ผลักดันการปลดล็อคมาตรการ LTV ให้ชั่วคราว รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง 0.01% ถือว่าเป็นมาตรการที่ออกมาในจังหวะที่ดีหลังตลาดอสังหาฯ เจอวิกฤตจากแผ่นดินไหวและการประกาศขึ้นภาษีของทรัมป์ ช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ทั้งยอดขายและยอดโอน โดยภาพรวมมองว่าตลาดอสังหาฯ ยังมีปัจจัยบวกที่มาช่วยสนับสนุนทำให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวขึ้นหลังจากที่ชะลอตัวจากเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้น

    ทั้งนี้ จากมาตรการดังกล่าว อนันดาฯ จะได้รับอานิสงส์อย่างเต็มที่ในด้านการโอนโครงการต่างๆ ด้วยจุดแข็งในฐานะผู้นำอสังหาริมทรัพย์ติดรถไฟฟ้าที่มีสินค้าที่ดีและมีคุณภาพพร้อมอยู่พร้อมโอนบนทำเลที่ดีที่สุดของกรุงเทพฯ มีโครงการระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท สูงกว่า 40% ของ Backlog ที่โอนภายในปีนี้ ซึ่งเข้าเกณฑ์ได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ อย่างไรก็ตามอนันดาฯยังคงเปิดโครงการใหม่ตัวตามแผนต่อเนื่อง

    เช่นเดียวกับ นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือ SENA ประเมินว่า ไตรมาส 2/2568 ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีแนวโน้มชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมแนวสูง แต่ในระยะยาวตลาดจะทยอยปรับสมดุลได้เอง ซึ่งสิ่งสำคัญคือการเตรียมพร้อมเพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลง และปรับตัวให้เท่าทันสถานการณ์ ทั้งนี้ เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบในหลายภาคส่วน รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับผลในเชิงจิตวิทยาแม้จะเป็นเพียงระยะสั้น

    อีกทั้งยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่กดดันอยู่ เช่น ปัญหาการชำระหนี้ของหลายบริษัทในไตรมาส 2 ซึ่งอาจกระทบต่อสถานะทางการเงินของผู้ประกอบการในตลาด

    อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลกระทบในระดับมหภาค คือ การยกระดับสงครามการค้า ซึ่งมีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ประกาศมาตรการภาษีศุลกากรตอบโต้ ซึ่งไทยก็เป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับผลกระทบ

    ในมุมของธุรกิจอสังหาฯ ปัจจัยที่น่ากังวลคือราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็ก ซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยปี นี้จึงต้องรับมือกับความท้าทายถึงสองเรื่องในเวลาใกล้เคียงกัน ทั้งเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่กระทบการท่องเที่ยว และมาตรการภาษีของทรัมป์ การบริหารความเสี่ยงในวันนี้จึงไม่ใช่แค่การตอบสนองต่อเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นแล้วเท่านั้น แต่ต้องเตรียมตัวล่วงหน้าสำหรับสิ่งที่ไม่อาจคาดการณ์ได้

    อย่างไรก็ตามเสนายังคงเปิดตัวโครงการปีนี้ตามแผนที่เคยประกาศไว้

    นาทีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต่างปรับตัวและเดินหน้าชนแม้ต้องเผชิญปัญหาอุปสรรคก็ตาม !!!