หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศ ไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำ ในการกู้ซื้อบ้าน หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า "มาตรการ LTV" ที่ย่อมาจาก Loan to value  หรือการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อ ที่อยู่อาศัย ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566

    โดยกลับมาใช้เกณฑ์เดิม กลุ่มต้องการซื้อบ้านหลังแรกไม่เกิน 10 ล้านบาท กู้ได้ 100% พร้อมกู้ตกแต่งได้เพิ่ม 10% ส่วนกลุ่มต้องการซื้อบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท หลังที่ 2 เป็นต้นไป กู้ได้ 70-90% หรือต้องมีเงินดาวน์ 10-30% ของราคาบ้าน

     จากกฎดังกล่าวภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มองว่า ไม่สอดรับสถานการณ์ตลาดที่หดตัว จึงขอให้ "ธปท." ผ่อนคลายมาตรการอีกครั้งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เพื่อพยุงตลาดไม่ให้ทรุด จนในที่สุด "ธปท." ยอมผ่อนเกณฑ์ให้ในวันที่ 20 มีนาคม 2568 หลังสแกนตลาดปัจจุบัน ยังไม่มีสัญญาณฟ้นตัว จากสต๊อกเก่ายังคงค้างอยู่จำนวนมาก สวนทางกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแรงและเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก

     สาระสำคัญของมาตรการ LTV ใหม่ กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกัน ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

     ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การปลดมาตรการ LTV ชั่วคราวทุกระดับราคาและทุกสัญญา กู้ได้ 100% ถือว่าเป็นยาแรง ทำให้แบงก์ปล่อยกู้ง่ายขึ้น จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ จากติดลบทั้งยอดขายและยอดโอน เมื่อผนวกกับมาตรการลดค่าโอนและจำนอง 0.01% จะออกมาในเดือนเมษายนนี้ ให้พลิกเป็นบวก 5% แต่ช่วง 1 เดือนที่รอมาตรการอาจเกิดสุญญากาศลูกค้าชะลอ กระทบต่อยอดขายและรายได้ไตรมาสแรกของ ผู้ประกอบการอสังหาฯไม่เป็นตามเป้า

    มีความเห็นจาก วิชัย วิรัตกพันธ์ นักวิชาการอิสระด้านการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย สะท้อนภาพปี 2567 ภาคอสังหาฯชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2566 และหนักกว่า ปีก่อน ยอดหน่วยโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงจาก ปีก่อนหน้า 6.6% เหลือไม่ถึง 350,000 หน่วยและมูลค่าการโอนลดลง 6.3% มีมูลค่าไม่ถึง 1 ล้านล้านบาท ยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2567 มูลค่าลดลง 13.4% มีมูลค่าไม่ถึง 600,000 ล้านบาท ทั้งที่ที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

    นอกจากนี้ยอดขายได้ใหม่ก็ปรับตัวลดลงมาก ทำให้หน่วยเหลือขายเพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจน แม้จะไม่ค่อยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ภาวะเช่นนี้เป็นเกือบทุกพื้นที่ในประเทศไทย ยกเว้นเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ บางจังหวัด เช่น ภูเก็ต จึงอาจกล่าวได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีภาวะซบเซามากจนใกล้วิกฤตแล้ว หากภาคอสังหาฯไปสู่ภาวะวิกฤตส่งผล กระทบอย่างวงกว้างต่อตลาดทุน ตลาดเงิน อุตสาหกรรมที่อยู่ใน Supply Chain ผู้บริโภคและภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศอีกด้วย

   "ต้องยอมรับว่าปัญหาของภาคอสังหาฯช่วง 2 ปีนี้ เป็นปัญหาสะสมจากต้นตอหนี้ครัวเรือนของประชาชน ที่สะสมมาตั้งแต่ช่วงก่อนโควิด กระทบต่อความสามารถในการออม กำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงของคนไทย เป็นผลจากภาวะรายได้ไม่เพิ่มหรือลดลงและการมีหนี้สินหลายทาง" วิชัยกล่าวพร้อมกับขยายความว่าภาวะที่รายได้หดหาย รายจ่ายและหนี้สินเพิ่มพูน เมื่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแห่งใหม่เพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตของตนให้ดีขึ้น เช่น รองรับการขยายครอบครัว เป็นบ้านหลังที่สองเพื่อลดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง แต่ต้องพบกับมาตรการที่เข้มงวด LTV จึงเป็นเรื่องยากสำหรับการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ทำให้ต้องชะลอการซื้อออกไป เพราะต้องหาเม็ดเงินใหม่เพิ่มเติมทดแทนส่วนของวงเงินสินเชื่อที่หายไปเนื่องจากสถาบันการเงินไม่สามารถให้กู้ได้เต็มจำนวนมูลค่าที่อยู่อาศัยเช่นที่ผ่านมา

    "วิชัย" ระบุอีกว่า นอกจากนี้เกณฑ์ LTV ยังส่งผลต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอีกกลุ่มหนึ่ง ซึ่งเป็นผู้ซื้อเพื่อเป็นการออมในลักษณะสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนปล่อยให้เช่า ซึ่งกลุ่มนี้ที่ผ่านมามีสัดส่วนประมาณ 20-30% ของกลุ่มผู้ซื้อบ้านในตลาด คาดว่าเป็นจำนวนเงิน 200,000-300,000 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มนี้ ได้ชะลอการเข้ามาซื้ออสังหาฯในช่วงที่ผ่านมา อันเป็นผลมาจากเกณฑ์ LTV เพราะการมี LTV ถือเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในการออมและการลงทุน ประกอบกับอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการปล่อยให้เช่าในปัจจุบันปรับตัวลงจากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้ไม่เกิดแรงจูงใจที่ดีพอในการเข้ามาซื้อ อสังหาฯเพื่อการออมและการลงทุน

    จากการประกาศผ่อนปรนการใช้เกณฑ์ LTV ของแบงก์ชาติวันที่ 20 มีนาคมที่ผ่านมา ทำให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย LTV 100% ของมูลค่า หลักประกัน สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในทุกวงเงินและทุกสัญญาได้แล้ว การผ่อนปรนเกณฑ์นับเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญของภาคอสังหาฯ และจะส่งผลบวกอย่างมีนัยสำคัญต่อการขยายตัวของภาคอสังหาฯอย่างแน่นอน โดยสถิติที่ผ่านมาได้แสดงให้เห็นว่าเกณฑ์ LTV มีค่าสหสัมพันธ์กับการเปลี่ยนแปลงของการโอนที่อยู่อาศัยเชิงบวกถึง 70%

    "หากในปี 2568 รัฐบาลสามารถเติมปัจจัยบวกในเรื่องการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ให้ต่อเนื่องจากปี 2567 พร้อมกับปัจจัยบวกด้านทิศทางดอกเบี้ยที่อาจจะลดลงอีก แต่อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ ยังคงมีปัจจัยลบสำคัญในด้านกำลังซื้อของคนไทยที่ยังไม่ฟ้นตัวดี จึงมีโอกาสจะส่งผลให้ยอดโอนที่อยู่อาศัยและยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 กลับมาขยายตัวมากสุดในทิศทางเดียวกับปี 2565 ที่จะมีการขยายตัวได้มากกว่า 10% เล็กน้อย เนื่องจากในปี 2567 มีฐานที่ค่อนข้างต่ำมาก" วิชัยกล่าว อย่างไรก็ตาม "วิชัย" เสนอว่า ธปท.ควรจะผ่อนเกณฑ์ LTV อย่างน้อย 2-3 ปี ให้ถึงสิ้นปี 2570 รอให้กำลังซื้อในประเทศที่กำลังจะฟ้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามภาวะเศรษฐกิจ และนโยบายต่างๆ ของรัฐบาล และขอให้ ธปท.พิจารณาหากจะมีการยุติการผ่อนปรน ควรทำอย่างค่อยเป็นค่อยไป ลดอัตราส่วน LTV ลงทีละน้อย อย่าเร่งยุติการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในทันทีทันใด เพราะอาจทำให้เกิดภาวะ Demand Shock เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้น ในปี 2566

   ด้าน อลงกต บุญมาสุข เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย มองว่า ผลจากการผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว คาดว่าจะทำให้ภาพรวมของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้า แต่ยังคงมีปัญหาเรื่องของรีเจ็กต์เรตที่มีแกนสำคัญคือรายได้ลูกค้า มองว่าการปลดล็อก LTV มีผลเชิงบวกในแง่ของจิตวิทยาต่อการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ทำให้กู้ง่ายขึ้น ขณะที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อใหม่ได้เพิ่ม แต่ถ้ารายได้ของลูกค้าไม่เพิ่มหรือมีความสามารถไม่มากพอในการผ่อนชำระ แม้จะมีมาตรการ LTV ก็คงไม่ส่งผลต่อตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้โตมาก เข้าใจว่าธนาคารคงต้องพิจารณาอย่างระมัดระวัง เพื่อป้องกันหนี้เสีย ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอนสูง

    "มาตรการ LTV มีผลวันที่ 1 พฤษภาคมนี้ แต่ยังมีอีกมาตรการที่รออนุมัติ คือ ลดค่าโอนและจำนอง 0.01% บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่จะออกมาเพิ่ม ซึ่งมาตรการนี้ เป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคโดยตรง ช่วยประหยัดค่าใช้จ่าย ยังมี LTV กู้ได้เต็ม 100% ดังนั้นเมื่อสองมาตรการออกมาพร้อมกัน น่าจะทำให้ตลาดอสังหาฯและการปล่อยสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยปีนี้ขยายตัวได้บ้าง" อลงกตกล่าว

   ถือเป็นอีกหนึ่งข่าวดีของ "วงการอสังหาริมทรัพย์" แต่คงต้องลุ้นอิทธิฤทธิ์ของ LTV ที่รัฐบาลจัดแพคคู่มาพร้อมลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01% จะเคาะในเร็วๆ นี้ จะช่วยบูสต์ตลาดอสังหาฯให้พ้นจากจุดต่ำสุด กระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้คึกคักได้มากน้อยขนาดไหน