ทุนจีนโหมบุกไทยสะเทือน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หนัก สบช่องซัพพลาย คอนโดล้นกว้านลงทุน เปิดแพลตฟอร์ม Sharing Economy"ปล่อยเช่ารายวัน" ผู้ประกอบการ จี้รัฐออกมาตรการระยะยาวตั้งหน่วยงานเฉพาะ จัดระเบียบ แนะแก้กฎหมายอาคารชุดให้นิติบุคคลโครงการมีอำนาจดำเนินการขั้นเด็ดขาด สกัดปัญหาที่ไม่สามารถควบคุมได้ระยะสั้น ปลุกทุกฝ่ายเร่งสื่อสาร สร้างการรับรู้ปล่อยเช่า รายวันผิดกฎหมายในไทย เฝ้าระวังการเข้าพัก ของต่างชาติ จับตา "สงครามการค้า" หนุนจีน ทะลักยาวต่อเนื่อง

    ศักยภาพประเทศไทยทำเลยุทธศาสตร์การค้าการลงทุนแห่งภูมิภาคดึงดูดทุนต่างชาติ หลั่งไหลเข้ามาขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ "กลุ่มทุนจีน" ปักหมุดไทยเป็น จุดหมายปลายทางสำคัญสำหรับการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะโรงงาน คลังสินค้า ศูนย์การค้าปลีกค้าส่ง คอนโดมิเนียม และโรงแรม ช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ประเมินมูลค่าลงทุนมากกว่า 100,000 ล้านบาท ในพื้นที่หลักทั้งกรุงเทพฯ พัทยา และภูเก็ต แม้จะสร้างความคึกคักในเชิงการลงทุนแต่ด้านหนึ่ง ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างเช่นกัน ซึ่งประเด็นร้อนในขณะนี้นั่นคือการปล่อยเช่าคอนโดแบบ "รายวัน" ของกลุ่มทุนจีนที่กว้านซื้อ คอนโดมิเนียมแบบเหมาตึก ยกชั้น

    นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า กระแสเงินทุนจากจีนที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในรูปแบบต่างๆ ทั้งการลงทุนโดยตรง และร่วมทุนกับบริษัทไทย ทำให้มูลค่าการลงทุนจากจีนพุ่งสูงต่อเนื่อง จากข้อมูลกรมพัฒนาธุรกิจการค้าระบุ 382,061 ล้านบาท แม้อยู่อันดับ 3 รองจากญี่ปุ่นและสิงคโปร์ แต่แนวโน้มการเติบโตสูงขึ้นทุกปี โดยปี 2567 เติบโต 13%

    ธุรกิจที่นัจีนสนใจ พบว่า "การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์" คือหนึ่งในกลุ่มที่มาแรง ด้วยมูลค่า 14,626 ล้านบาท โดยเฉพาะการซื้อ "คอนโดเพื่อการลงทุน" ไม่ใช่เพื่อที่อยู่อาศัย แสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์ในการลงทุน ระยะยาว

    "นักลงทุนจีนส่วนใหญ่ไม่ใช่การซื้อเพื่อ อยู่อาศัย แต่เพื่อเก็งกำไร โดยการจัดตั้งนิติบุคคลในไทยเพื่อบริหารจัดการคอนโดที่ซื้อมาสำหรับปล่อยเช่าระยะยาวหรือระยะสั้น ซึ่งการลงทุนลักษณะนี้สร้างผลตอบแทนจากค่าเช่ารายเดือนและการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินได้ในระยะยาว"

     นักลงทุนจีนจำนวนมากจัดตั้งนิติบุคคล 100% ตามกฎหมายไทยและมีเงินลงทุนจากจีนเพื่อซื้อคอนโดปล่อยเช่า ซึ่งบางครั้งจะจัดตั้งบริษัทเพื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น คอนโดทำเลทองที่มีศักยภาพสูง

     บางกรณีที่นักลงทุนเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาฯ อาจไม่เคยมีประสบการณ์ต่างประเทศมาก่อน แต่ประสบความสำเร็จในธุรกิจอื่นในไทย ทำให้เกิดความสนใจที่จะขยายสู่อสังหาฯ ทั้งที่อยู่อาศัยและโรงแรม และมุ่งเน้นกลยุทธ์ "ราคา"

     "หลายบริษัทจีนไม่เน้นทำตลาดหรือสร้างแบรนด์ให้เป็นที่รู้จักในวงกว้าง หากสามารถเอาชนะด้านราคาได้ ก็จะมีโอกาสสูงที่จะได้รับความสนใจจากลูกค้าคนไทย"

      สงครามการค้ารอบใหม่ดึงทุนจีนมาไทย

      แนวโน้มสำคัญจากสถานการณ์สงครามการค้ารอบใหม่ ยังทำให้การเคลื่อนย้ายของกลุ่มทุนจีนมองหาฐานการผลิตสินค้าใหม่ในประเทศอื่น "นอกจีน" และ "ไทย" เป็นหนึ่งในทางเลือกสำคัญที่เห็นได้อย่างชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบ จากมาตรการภาษีของรัฐบาล โดนัลด์ ทรัมป์

      นับตั้งแต่ ปี 2566 ถึงปัจจุบัน กลุ่มคนจีนเข้ามาไทยจำนวนมาก ทั้งในรูปแบบนักลงทุนเข้ามาจัดตั้งนิติบุคคลสัญชาติจีนในไทย และการขอ ใบอนุญาตทำงาน ที่เพิ่มมากขึ้น โดยสถิติการขอรับส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริม การลงทุน (BOI) นักลงทุนจีนขึ้นเป็นอันดับ 1 แซงนักลงทุนญี่ปุ่นในปี 2566-2567 ประเมินว่าเป็นเทรนด์ต่อเนื่องในปี 2568 โดยปี 2567 นักลงทุนจีนได้รับ BOI ทั้งสิ้น 743 โครงการ มูลค่าลงทุน 174,440 ล้านบาท

      คอนโดซัพพลายล้นฉุดเช่ารายเดือน

     นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน เป็น ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอย่างมากมายด้วยเหตุผลหลัก คือ การลงทุน เพื่อผลตอบแทนระยะยาวจากการปล่อยเช่า เป็นหนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยมสูงสุด ทั้งนักลงทุนไทยและ ต่างชาติ เลือกที่จะปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม ระยะยาวตั้งแต่ 1-3 เดือนขึ้นไป ผลตอบแทนที่ได้อยู่ในช่วง 4-8% ต่อปี เป็นผลตอบแทนที่ยอมรับได้ในวงการอสังหาริมทรัพย์

    "ความเปลี่ยนแปลงในตลาดคอนโดมิเนียมและอุปทานที่เพิ่มขึ้นทำให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาวเริ่มลดลงเหลือเพียง 3-5% ในบางทำเล ซึ่งลดลงจากเดิมถึง 30-50% ทำให้นักลงทุนบางกลุ่มเริ่มมองหาวิธีใหม่ในการเพิ่มผลตอบแทน"

     หันมาปล่อยเช่ารายวันผลตอบแทนสูง

     เป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญในการลงทุนแบบ "ปล่อยเช่ารายวัน" ผ่านแพลตฟอร์ม Sharing Economy ซึ่งเป็นทางเลือกใหม่ที่นักลงทุนไทยและต่างชาติให้ความสนใจ จุดเด่นของการเช่ารายวันคือผลตอบแทนที่สูงกว่าการเช่า ระยะยาวอย่างเห็นได้ชัด

    "การเช่ารายวันเป็นการทำกำไรที่น่าสนใจ แต่กลับกลายเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายในประเทศไทย หากไม่ได้จดทะเบียนเป็นโรงแรม การปล่อยเช่ารายวันนั้นขัดกับกฎหมายหลายฉบับ เช่น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งกำหนดว่าการให้บริการที่พักในระยะสั้นต้องมีการจดทะเบียน เป็นโรงแรม และการปล่อยเช่าระยะสั้นนั้นห้ามทำในคอนโดมิเนียม"

     แม้จะมีข้อกฎหมายชัดเจน แต่ในภาคสนาม กลับมีการปล่อยเช่ารายวันเกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย กลุ่มนักลงทุนบางกลุ่มเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหลายห้องในโครงการเดียวกันเพื่อจัดการการปล่อยเช่าได้สะดวก บางครั้งก็ใช้บริการจากกลุ่มผู้ให้บริการที่จัดการการเช่ารายวันให้ ทำให้เจ้าของห้องไม่จำเป็นต้องอยู่ในประเทศไทยก็ได้รับผลตอบแทนจากการเช่าได้

     อย่างไรก็ดี การปล่อยเช่ารายวันอาจดูเหมือนเป็นวิธีการลงทุนที่ง่ายและทำกำไรได้ดี แต่มีข้อกฎหมายที่นักลงทุนต้องรับรู้ โดยเฉพาะในกรณีที่มีการนำห้องเข้าแพลตฟอร์ม Sharing Economy ซึ่งเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายในหลายๆ ด้าน นอกจากนี้ ยังมีปัญหาการใช้พื้นที่ส่วนกลางในคอนโดมิเนียมแบบไม่รับผิดชอบ สร้างความไม่พึงพอใจให้กับเจ้าของห้องอื่นๆ และผู้อาศัยระยะยาว

     บังคับใช้กฎหมาย-ให้อำนาจนิติบุคคล

     นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า กรณีปัญหาคอนโดมิเนียมปล่อยเช่ารายวันนั้นขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของแต่ละโครงการจะมีวิธีการบริหารจัดการอย่างไร

     "การแก้ปัญหาไม่สามารถทำอะไรได้มากนัก เพราะในกฎหมายอาคารชุดไม่ได้ให้อำนาจนิติบุคคลในการที่จะสามารถจัดการขั้นเด็ดขาด เช่น ตัดน้ำ ตัดไฟ ดังนั้นแนวทางการแก้ไขระยะยาว ต้องแก้กฎหมายอาคารชุดให้นิติบุคคลมีอำนาจดำเนินการเรื่องนี้ได้ เพื่อแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างและการบริหารจัดการให้มีความเป็นระเบียบมากขึ้น"

      สำคัญที่สุดในการแก้ไขปัญหานี้ คือ การบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวด ให้นิติบุคคลในคอนโดมิเนียมมีอำนาจในการออกกฎและดำเนินการขั้นตอนต่างๆ อย่างรวดเร็ว เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาที่ไม่สามารถควบคุมได้ ยกตัวอย่างเช่น การแจ้งตำรวจหากพบการกระทำ ผิดกฎหมาย หรือการดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด เช่น แจ้งการเข้าพักของ ชาวต่างชาติภายใน 24 ชั่วโมง การทำให้การปล่อยเช่ารายวัน "สามารถตรวจสอบได้จริง" จะช่วยยกระดับความเชื่อมั่นของทั้งนักลงทุนและผู้พักอาศัยในโครงการ

    แจ้งเตือนลูกค้าปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมาย

    นายธีระ ทองวิไล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทจะแจ้งให้ลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมรับทราบว่าไม่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้ และเมื่อเข้ามาอยู่อาศัยแล้วนิติบุคคลจะควบคุมแนวทางคัดกรองหลักตามระเบียบของนิติบุคคลโครงการตั้งแต่ต้น ซึ่งจากนี้จะมีแจ้งเตือนมากยิ่งขึ้นด้วย

    "ปัจจุบันได้มีการแจ้งผู้ที่มาเยี่ยมชมโครงการและขึ้นป้ายขนาดใหญ่ระบุชัดเจนว่าบริษัทไม่สนับสนุนการปล่อยเช่ารายวัน พฤกษา มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ 8% แต่จากกระแสสังคมที่เกิดขึ้น เชื่อว่าจะทำให้คนกลุ่มนี้ทำต่อไปไม่ได้ และสุดท้ายเลิกทำไปเอง"

     กรณีดังกล่าวได้มีการสอบถามแนวทางการแก้ไขปัญหาดังกล่าวไปยัง บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ได้ชี้แจงว่า กรณีปกติ บริษัทจะสื่อสารกับลูกค้าว่าการปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายและข้อบังคับอาคารชุด ผ่านช่องทางการสื่อสารโครงการว่า การกระทำดังกล่าวมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับอีกวันละ 10,000 บาท หากยังฝ่าฝืน จะมีขั้นตอนจัดการและ บทลงโทษ

     แนะรัฐตั้งหน่วยงานรัฐดูแลโดยเฉพาะ

     ผู้ประกอบการต้องเน้นย้ำการสื่อสารระเบียบปฏิบัติการอยู่อาศัย และบทปรับในช่องทางสื่อสารภายในโครงการ พร้อมตรวจสอบสัญญาการเช่าของห้องชุด เอกสารยื่นแจ้งที่พักของคนต่างด้าว (ตม.30) เพื่อแนบสัญญาเช่า หนังสือเดินทาง ระบุวันเข้า - ออก สอดคล้องกับสัญญาเช่า ผู้เช่าลงนามรับทราบระเบียบการพักอาศัยและยินยอมให้ดำเนินคดีตามกฎหมายหากพบว่ามีการเช่าแบบรายวันจัดเตรียมเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเพิ่ม เน้นการเฝ้าระวังการเข้า -ออกของชาวต่างชาติอย่างสม่ำเสมอ ติดตั้งระบบ Face Scan/CCTV/EOC

     อย่างไรก็ตาม จำเป็นอย่างยิ่งที่ควรมี หน่วยงานรัฐโดยเฉพาะร่วมดูแล มีการตรวจสอบการเสียภาษีของเจ้าของกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ ขณะที่ ผู้มีอำนาจออกกฎหมาย ควรกำหนดสัดส่วนของสิทธิ์ต่างๆ ในการอยู่อาศัยของต่างชาติ เพื่อป้องกันการแสวงหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และเพื่อปกป้องสิทธิ์ของเจ้าของร่วมคนไทย