แก้ปมต่างชาติแห่เช่ารายวัน ชงห้ามเป็นกรรมการคอนโด
วันที่ : 5 มีนาคม 2568
แชร์ :
พฤกษาฯ กล่าวว่า จุดยืนของพฤกษาฯ การนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายอยู่แล้ว บริษัทไม่เห็นด้วยกับการทำผิดกฎหมายและผิดระเบียบคอนโดฯ ส่วนปัญหาจะหนักหรือเบาขึ้นอยู่กับความเข้มแข็งในการบริหารจัดการของนิติบุคคลคอนโดฯ แต่ละโครงการ และความร่วมมือของเจ้าของห้องชุดในโครงการด้วย
ล้อมคอกปัญหาคอนโดฯ ปล่อยเช่ารายวัน เจ้าพ่อนิติบุคคลฯ "LPP" แจงปัญหาสะสมตั้งแต่ยุคบูม 10 ปีที่แล้ว ผิดกฎหมายโรงแรมโทษหนัก ปรับวันละ 1-2 หมื่นบาทเอาไม่อยู่ แนะรัฐเพิ่มบทลงโทษ-ตั้งรางวัลนำจับ พฤกษาฯ ย้ำผิดกฎหมาย 100% "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกคอนโดฯ เสนอยาแรง ตัดน้ำตัดไฟ พ่วงแก้กฎหมายห้ามต่างชาตินั่ง "ผู้จัดการ-กรรมการ-ประธาน" นิติบุคคลคอนโดฯ
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ปัญหาเจ้าของคอนโดมิเนียมนำห้องมาปล่อยเช่ารายวัน ถึงแม้จะผิดกฎหมายโรงแรม 100% ในกรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติก็ผิดกฎหมายตรวจคนเข้าเมือง ถ้าไม่ได้แจ้งและนำส่งรายชื่อต่อเจ้าหน้าที่รัฐ อีกทั้งเป็นพฤติกรรมไม่พึงประสงค์ เพราะสร้างความเดือดร้อนรำคาญให้กับเจ้าของห้องชุดในโครงการเดียวกัน แต่ภาวะบูมของตลาดคอนโดฯ ทำให้รูปแบบ ผู้ซื้อมีการเปลี่ยนแปลงไป
นักลงทุนแห่ซื้อคอนโดฯปล่อยเช่า
ในอดีตวัตถุประสงค์ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองที่เรียกว่า ลูกค้าเรียลดีมานด์มีมากถึง 90-95% ที่เหลือ 5-10% เป็นกลุ่ม ผู้ซื้อนักลงทุน เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ารายเดือน ปัจจุบันหน้าตาผู้ซื้อมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม โดยสัดส่วนผู้ซื้อนักลงทุนเพิ่มบทบาทอยู่ที่ 30% บวกลบ ผู้ซื้อเรียลดีมานด์เหลือเฉลี่ย 70%
โดยเฉพาะทำเลในเมือง อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า อยู่ใกล้โรงแรม 5-6 ดาว ซึ่งมีค่าพักคืนละ 3,000-6,000 บาท ขณะที่คอนโดฯ ปล่อยเช่ารายวันบางโครงการรั้วอยู่ติดโรงแรมดัง เสนอค่าเช่าเพียงคืนละ 1,500-2,500 บาทเท่านั้น คอนโดฯ ให้เช่ารายวันจึงเป็นคู่แข่งกับโรงแรมโดยตรง
พฤติกรรมการนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันเพิ่มความซับซ้อนมากขึ้นไปอีก จากการที่กฎหมายไทยเปิดให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49% ที่เรียกว่า โควตา 49% กำลังตกเป็นจำเลย สังคมอีกครั้งจากเจ้าของห้องชาวต่างชาติ บางรายตัวเองอยู่ต่างประเทศ แต่นำห้องชุด ในเมืองไทยออกมาปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งไม่ว่าเจ้าของห้องชุดจะเป็นชาวต่างชาติ หรือคนไทย การนำห้องมาปล่อยเช่ารายวัน ก็ล้วนแต่ผิดกฎหมายทั้งสิ้น
LPP แจงปัญหาสะสมนับ 10 ปี
เรื่องเดียวกันนี้ นางสาวสมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ LPP ในเครือ LPN (บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์) ธุรกิจรับบริหารนิติบุคคลอาคารชุดกว่า 30 ปี ปัจจุบันดูแลไม่ต่ำกว่า 260 โครงการ มีผู้อยู่อาศัย 400,000 คน เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปัญหาการปล่อยเช่ารายวันในอาคารชุดพักอาศัย เริ่มก่อตัวเกือบ 10 ปีที่แล้ว ซึ่งเป็นช่วงที่อสังหาริมทรัพย์ในไทยต้องอาศัยกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ เนื่องจากกำลังซื้อคนไทยที่เป็นเรียลดีมานด์ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ทำให้เริ่มมีกลุ่มทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในไทย
ทาง LPN และ LPP มองเห็นปัญหาที่อาจจะกระทบการอยู่อาศัย จึงวางมาตรการเพื่อป้องกันการทำผิดกฎหมายการปล่อยเช่ารายวัน ผ่านข้อบังคับและระเบียบของแต่ละนิติบุคคลฯ ที่บริษัทบริหารจัดการโครงการ ในเรื่องของการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล โดยมีข้อห้ามเจ้าของร่วมใช้ห้องชุดโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการแสวงหาผลประโยชน์ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม ยังมีกลุ่มทุนบางกลุ่มอาศัยช่องโหว่กฎหมาย นำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวัน และมีจำนวนมากขึ้นเรื่อย ๆ นิติบุคคลฯ ได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบเอกสารให้เป็นไปตามกฎหมาย ทั้งการตรวจสอบ Passport เอกสารการแจ้ง ตม.30 และสัญญาเช่า รายเดือน ซึ่งเป็นการดำเนินงานตามมาตรฐานการลงทะเบียนเข้าพักอาศัยของ LPP ในทุกโครงการ
ล่าสุด สำหรับโครงการลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน ซึ่งตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT จึงสะดวกในการเดินทางของนักท่องเที่ยวต่างชาติ และได้รับความสนใจเช่ารายวันทดแทนการเช่าโรงแรม อย่างไรก็ตาม ผู้เช่ารายวันดังกล่าวได้สร้างผลกระทบให้กับกลุ่มผู้พักอาศัย ฝ่ายจัดการ และกรรมการนิติบุคคลฯ มีความพยายามร่วมกันหาทางแก้ไขปัญหา แต่การออกมาตรการและข้อบังคับบางอย่าง ต้องได้รับการเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลฯ หรือได้รับอนุมัติจากเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี ทำให้การจัดการบางอย่างเป็นไปได้ยาก
"การแก้ไขปัญหาเรื่องการปล่อยเช่ารายวัน ต้องอาศัยความร่วมมือร่วมใจของ ทุกภาคส่วน ทั้งเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ฝ่ายจัดการ และคณะกรรมการนิติบุคคลฯ ทุกคนต้องมีความเข้าใจในกฎระเบียบ ข้อบังคับ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัย"
ให้เช่ารายวันปรับวันละ 1-2 หมื่น
นางสาวสมศรีกล่าวว่า LPP ในฐานะผู้บริหารนิติบุคคลฯ ได้กำหนดมาตรการป้องกันการปล่อยเช่ารายวันห้องชุดตามความเสี่ยง 3 ระดับ 12 มาตรการ เริ่มจากระดับที่ 1 "กรณีปกติ" 1.มีการประชาสัมพันธ์สื่อสารในโครงการทุกช่องทาง หากนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน ผิดกฎหมายและเป็นข้อห้ามของนิติบุคคลฯ โดยมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับอีกวันละ 10,000 บาท 2.สื่อสารเป็นระยะในลิฟต์, LINE OA
3.ออกระเบียบ หากเจ้าของห้องชุดนำห้องปล่อยเช่ารายเดือน จะมีการตรวจสอบสัญญาเช่าต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน, ต้องปฏิบัติตามกฎหมายไทยในการยื่นเอกสารตรวจคนเข้าเมือง (ตม.30) ซึ่งเป็นเอกสารยื่นแจ้งที่พักของคนต่างด้าวเพื่อแนบสัญญาเช่า, ตรวจสอบหนังสือเดินทาง (Passport) ระบุวันเข้า-ออกที่สอดคล้องกับสัญญาเช่า
ที่สำคัญ ผู้เช่าลงนามรับทราบระเบียบการพักอาศัย และยินยอมให้ดำเนินคดีตามกฎหมาย หากพบว่ามีการเช่าแบบรายวัน, จัดเตรียมเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเพิ่ม โดยเน้นเฝ้าระวังการเข้า-ออกของชาวต่างชาติอย่างสม่ำเสมอ และรวบรวมเป็นรายงานจากฝ่ายจัดการนิติบุคคลฯ
4.จัดทำรายงานสรุปข้อมูลการเข้าอยู่อาศัยภายในโครงการประจำวัน และสื่อสารให้แก่ลูกบ้านรับทราบ 5.จัดเจ้าหน้าที่ รปภ. ประจำจุดล็อบบี้ สังเกตการณ์การเข้า-ออก หรือของชาวต่างชาติ และรายงานฝ่ายจัดการ
ระดับที่ 2 "กรณีเฝ้าระวังและพบความสุ่มเสี่ยง" 6.ตรวจสอบและรายงานหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อเข้าป้องปรามหากพบความสุ่มเสี่ยง, รวบรวมข้อมูลและแจ้งลงบันทึกประจำวัน เพื่อเป็น หลักฐานในการดำเนินคดี 7.เสนอแนวทาง การคัดกรอง ป้องกัน ให้คณะกรรมการนิติฯ พิจารณาติดตั้งระบบ Face Scan/CCTV/ระบบ EOC แต่ก็ขึ้นอยู่กับมติในที่ประชุมใหญ่ของคอนโดฯ 8.แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้กับเจ้าของห้องที่มีความเสี่ยงนำห้องชุดให้เช่ารายวัน
ระดับที่ 3 "กรณีมีแนวโน้มเกิดผล กระทบในการอยู่อาศัย" 9.เสนอให้เพิ่มบทปรับเจ้าของห้องที่ทำผิดในการปล่อยเช่ารายวัน 10.เพิ่มระเบียบอาคาร เรื่องให้รางวัลนำจับผู้ที่แจ้งเบาะแส ที่สามารถใช้เป็นหลักฐานประกอบการแจ้งความดำเนินคดี 11.เพิ่มอัตรากำลังเจ้าหน้าที่ รปภ. ตรวจเข้มและสังเกตการณ์ความปลอดภัยการเข้า-ออกของชาวต่างชาติ และรายงานฝ่ายจัดการ และ 12.จัดทำสรุปข้อมูลรายงานในที่ประชุมใหญ่ประจำปีให้เจ้าของร่วมรับทราบ
แนะรัฐเพิ่มโทษ-ตั้งรางวัลนำจับ
กรรมการผู้จัดการ LPP มีข้อเสนอแนะสำหรับภาครัฐที่จะเข้ามาดูแลปัญหานำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน ดังนี้ 1.ควรมีเจ้าภาพหรือหน่วยงานรัฐเข้ามาดูแล และการสอดส่องดูแล โดยภาคประชาชนควรทำได้ง่าย ไม่ยุ่งยาก หากเห็นการกระทำความผิดซึ่งหน้า เจ้าพนักงานสามารถจับปรับได้ทันที และมีรางวัลนำจับสำหรับผู้พบเห็น
"ในทางปฏิบัติที่ผ่านมา เราเจอกับปัญหามีหลักฐานแค่บางส่วน หลักฐาน ครบองค์ประกอบยาก เราได้รับแจ้งจากเจ้าของร่วมหลายเคส แต่เราสามารถรวบรวมหลักฐาน เพื่อส่งฟ้องได้เพียงไม่กี่เคส เนื่องจากข้อกำหนดของกฎหมาย การส่งฟ้องต้องมีหลักฐานประกอบที่สมบูรณ์ ทั้งหลักฐานการจองเข้าพัก ใบเสร็จรับเงิน หรือสลิปการโอนเงิน รวมทั้งหลักฐานการเข้าพัก"
2.เสนอให้ตรวจสอบการเสียภาษีของเจ้าของกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ 3.ผู้มีอำนาจออกกฎหมาย ควรกำหนดสัดส่วนของสิทธิต่าง ๆ ในการอยู่อาศัยของ ต่างชาติ เพื่อป้องกันการแสวงหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และเพื่อปกป้องสิทธิของเจ้าของร่วมคนไทย และ 4.การมอบฉันทะเข้าร่วมประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมชาวต่างชาติ เอกสารควรต้องได้รับการรับรองจากองค์กรสากล เช่น จาก Notary Public เป็นต้น
พฤกษาฯชี้ผิด กม.-กฎคอนโดฯ
นายธีระ ทองวิไล ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จุดยืนของพฤกษาฯ การนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายอยู่แล้ว บริษัทไม่เห็นด้วยกับการทำผิดกฎหมายและผิดระเบียบคอนโดฯ ส่วนปัญหาจะหนักหรือเบาขึ้นอยู่กับความเข้มแข็งในการบริหารจัดการของนิติบุคคลคอนโดฯ แต่ละโครงการ และความร่วมมือของเจ้าของห้องชุดในโครงการด้วย
"ความรับผิดชอบของเจ้าของแบรนด์ เปรียบเหมือนเราขายรถไปแล้ว แต่ผู้ซื้อ เอารถไปทำแท็กซี่ เราไม่อยากให้เขาทำแท็กซี่ แต่เจ้าของรายย่อยเอาไปทำแท็กซี่ก็เป็นสิทธิของเขา แต่สิทธิของเขามันผิดกฎหมาย ผิดกฎคอนโดฯ ผมเชื่อว่าอีกทางหนึ่งกระแสสังคมที่ต่อต้านจะทำให้การนำคอนโดฯ ปล่อยเช่ารายวันทำไม่ได้ง่ายอีกต่อไป"
ห้ามต่างชาตินั่งกรรมการ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเพิ่มเติมกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลักการคือ ต่างชาติควรจะเป็นผู้พำนักอาศัย ไม่ควรมีบทบาทมากำหนดนโยบายในการพักอาศัยในคอนโดฯ ดังนั้นจึงมีข้อเสนอเพื่อแก้ปัญหาระยะสั้นกับระยะยาว
โดยระยะสั้น ภาครัฐควรพิจารณาแก้ไขกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด ให้อำนาจนิติฯ และกรรมการนิติฯ 2 เรื่องหลักคือ 1.ตัดน้ำตัดไฟได้ โดยมีกฎหมายคุ้มครอง ซึ่งจะทำให้แก้ปัญหานำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันได้ เพราะไม่มีน้ำกับไฟฟ้าให้ใช้ในห้องชุด 2.ห้ามไม่ให้เจ้าของห้องชาวต่างชาติเป็นผู้จัดการนิติฯ, กรรมการนิติฯ และประธานนิติบุคคลฯ โดยเด็ดขาด
ส่วนระยะยาว เสนอให้ปรับโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ในยุควิกฤตเศรษฐกิจที่ต้องพึ่งกำลังซื้อต่างชาติ เสนอรัฐควรพิจารณาเพิ่มโควตาจาก 49% เป็น 75% โดยมีเงื่อนไขจัดโซนนิ่งเพื่อจำกัดพื้นที่การซื้อ 75% ของชาวต่างชาติ ไม่ใช่เปิดกว้างทุกทำเล สิ่งสำคัญต้องทำควบคู่กับจัดระเบียบการอยู่อาศัย โดยจุดเน้นผู้จัดการนิติบุคคลฯ กรรมการนิติบุคคลฯ และประธานนิติบุคคลฯ ต้องเป็นคนไทยเท่านั้น
ข้อพิจารณา รวมถึงเวลาการประชุมเจ้าของร่วม (เจ้าของห้องชุดในคอนโดฯ) ทุกครั้งต้องให้สิทธิโหวตคนไทยเป็นใหญ่ โดยสิทธิโหวตหรือ Righting Vote เจ้าของห้องชาวต่างชาติจำกัดสิทธิโหวตไม่เกิน 49% (ถึงแม้ในอนาคตจะขยายโควตาซื้อเป็น 75% ก็ตาม) เพื่อให้ชาวต่างชาติทั้งหมดในโครงการเป็นผู้พักอาศัยเท่านั้น ไม่เปิดช่องให้มาบริหารจัดการพร็อพเพอร์ตี้ในบ้านเราได้เลย
ต่างด้าวไม่นิยมใช้นอมินี
กรณีจัดประชุมใหญ่ เจ้าของห้องชุดทั้งโครงการ แต่คนไทยเข้าร่วมประชุมจำนวนน้อยกว่า ในการใช้สิทธิโหวตก็ต้องจำกัดสิทธิเจ้าของห้องชาวต่างชาติไม่ให้มีสิทธิเกินเสียงโหวตคนไทย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาครอบงำการบริหารจัดการนิติบุคคลคอนโดฯ ซึ่งอาจจะโหวตให้เอื้อประโยชน์กับการปล่อยเช่ารายวันได้สะดวกสบาย เป็นต้น
สำหรับประเด็นนอมินี ปกติโควตาซื้อคอนโดฯ 49% สามารถซื้อและโอนได้อย่างถูกกฎหมายไทยอยู่แล้ว จึงไม่เป็นที่นิยมในการใช้นอมินีหรือตัวแทน แตกต่าง จากการซื้ออสังหาฯ ประเภทอื่นที่เป็นข้อห้าม ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ เช่น บ้านหรือที่ดิน ดังนั้นจึงมีการ ซื้อสิทธิการเช่าผ่านนิติบุคคลฯ ไทย ซึ่งเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์แทน วิธีการก็จำกัดสิทธิโหวตของนิติบุคคลฯ ไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์แทนต่างชาติเช่นกัน
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ปัญหาเจ้าของคอนโดมิเนียมนำห้องมาปล่อยเช่ารายวัน ถึงแม้จะผิดกฎหมายโรงแรม 100% ในกรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติก็ผิดกฎหมายตรวจคนเข้าเมือง ถ้าไม่ได้แจ้งและนำส่งรายชื่อต่อเจ้าหน้าที่รัฐ อีกทั้งเป็นพฤติกรรมไม่พึงประสงค์ เพราะสร้างความเดือดร้อนรำคาญให้กับเจ้าของห้องชุดในโครงการเดียวกัน แต่ภาวะบูมของตลาดคอนโดฯ ทำให้รูปแบบ ผู้ซื้อมีการเปลี่ยนแปลงไป
นักลงทุนแห่ซื้อคอนโดฯปล่อยเช่า
ในอดีตวัตถุประสงค์ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองที่เรียกว่า ลูกค้าเรียลดีมานด์มีมากถึง 90-95% ที่เหลือ 5-10% เป็นกลุ่ม ผู้ซื้อนักลงทุน เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ารายเดือน ปัจจุบันหน้าตาผู้ซื้อมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม โดยสัดส่วนผู้ซื้อนักลงทุนเพิ่มบทบาทอยู่ที่ 30% บวกลบ ผู้ซื้อเรียลดีมานด์เหลือเฉลี่ย 70%
โดยเฉพาะทำเลในเมือง อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า อยู่ใกล้โรงแรม 5-6 ดาว ซึ่งมีค่าพักคืนละ 3,000-6,000 บาท ขณะที่คอนโดฯ ปล่อยเช่ารายวันบางโครงการรั้วอยู่ติดโรงแรมดัง เสนอค่าเช่าเพียงคืนละ 1,500-2,500 บาทเท่านั้น คอนโดฯ ให้เช่ารายวันจึงเป็นคู่แข่งกับโรงแรมโดยตรง
พฤติกรรมการนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันเพิ่มความซับซ้อนมากขึ้นไปอีก จากการที่กฎหมายไทยเปิดให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49% ที่เรียกว่า โควตา 49% กำลังตกเป็นจำเลย สังคมอีกครั้งจากเจ้าของห้องชาวต่างชาติ บางรายตัวเองอยู่ต่างประเทศ แต่นำห้องชุด ในเมืองไทยออกมาปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งไม่ว่าเจ้าของห้องชุดจะเป็นชาวต่างชาติ หรือคนไทย การนำห้องมาปล่อยเช่ารายวัน ก็ล้วนแต่ผิดกฎหมายทั้งสิ้น
LPP แจงปัญหาสะสมนับ 10 ปี
เรื่องเดียวกันนี้ นางสาวสมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ LPP ในเครือ LPN (บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์) ธุรกิจรับบริหารนิติบุคคลอาคารชุดกว่า 30 ปี ปัจจุบันดูแลไม่ต่ำกว่า 260 โครงการ มีผู้อยู่อาศัย 400,000 คน เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปัญหาการปล่อยเช่ารายวันในอาคารชุดพักอาศัย เริ่มก่อตัวเกือบ 10 ปีที่แล้ว ซึ่งเป็นช่วงที่อสังหาริมทรัพย์ในไทยต้องอาศัยกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ เนื่องจากกำลังซื้อคนไทยที่เป็นเรียลดีมานด์ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ทำให้เริ่มมีกลุ่มทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในไทย
ทาง LPN และ LPP มองเห็นปัญหาที่อาจจะกระทบการอยู่อาศัย จึงวางมาตรการเพื่อป้องกันการทำผิดกฎหมายการปล่อยเช่ารายวัน ผ่านข้อบังคับและระเบียบของแต่ละนิติบุคคลฯ ที่บริษัทบริหารจัดการโครงการ ในเรื่องของการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล โดยมีข้อห้ามเจ้าของร่วมใช้ห้องชุดโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการแสวงหาผลประโยชน์ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม ยังมีกลุ่มทุนบางกลุ่มอาศัยช่องโหว่กฎหมาย นำห้องชุดไปปล่อยเช่ารายวัน และมีจำนวนมากขึ้นเรื่อย ๆ นิติบุคคลฯ ได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบเอกสารให้เป็นไปตามกฎหมาย ทั้งการตรวจสอบ Passport เอกสารการแจ้ง ตม.30 และสัญญาเช่า รายเดือน ซึ่งเป็นการดำเนินงานตามมาตรฐานการลงทะเบียนเข้าพักอาศัยของ LPP ในทุกโครงการ
ล่าสุด สำหรับโครงการลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน ซึ่งตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT จึงสะดวกในการเดินทางของนักท่องเที่ยวต่างชาติ และได้รับความสนใจเช่ารายวันทดแทนการเช่าโรงแรม อย่างไรก็ตาม ผู้เช่ารายวันดังกล่าวได้สร้างผลกระทบให้กับกลุ่มผู้พักอาศัย ฝ่ายจัดการ และกรรมการนิติบุคคลฯ มีความพยายามร่วมกันหาทางแก้ไขปัญหา แต่การออกมาตรการและข้อบังคับบางอย่าง ต้องได้รับการเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลฯ หรือได้รับอนุมัติจากเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี ทำให้การจัดการบางอย่างเป็นไปได้ยาก
"การแก้ไขปัญหาเรื่องการปล่อยเช่ารายวัน ต้องอาศัยความร่วมมือร่วมใจของ ทุกภาคส่วน ทั้งเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ฝ่ายจัดการ และคณะกรรมการนิติบุคคลฯ ทุกคนต้องมีความเข้าใจในกฎระเบียบ ข้อบังคับ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัย"
ให้เช่ารายวันปรับวันละ 1-2 หมื่น
นางสาวสมศรีกล่าวว่า LPP ในฐานะผู้บริหารนิติบุคคลฯ ได้กำหนดมาตรการป้องกันการปล่อยเช่ารายวันห้องชุดตามความเสี่ยง 3 ระดับ 12 มาตรการ เริ่มจากระดับที่ 1 "กรณีปกติ" 1.มีการประชาสัมพันธ์สื่อสารในโครงการทุกช่องทาง หากนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน ผิดกฎหมายและเป็นข้อห้ามของนิติบุคคลฯ โดยมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับอีกวันละ 10,000 บาท 2.สื่อสารเป็นระยะในลิฟต์, LINE OA
3.ออกระเบียบ หากเจ้าของห้องชุดนำห้องปล่อยเช่ารายเดือน จะมีการตรวจสอบสัญญาเช่าต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน, ต้องปฏิบัติตามกฎหมายไทยในการยื่นเอกสารตรวจคนเข้าเมือง (ตม.30) ซึ่งเป็นเอกสารยื่นแจ้งที่พักของคนต่างด้าวเพื่อแนบสัญญาเช่า, ตรวจสอบหนังสือเดินทาง (Passport) ระบุวันเข้า-ออกที่สอดคล้องกับสัญญาเช่า
ที่สำคัญ ผู้เช่าลงนามรับทราบระเบียบการพักอาศัย และยินยอมให้ดำเนินคดีตามกฎหมาย หากพบว่ามีการเช่าแบบรายวัน, จัดเตรียมเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเพิ่ม โดยเน้นเฝ้าระวังการเข้า-ออกของชาวต่างชาติอย่างสม่ำเสมอ และรวบรวมเป็นรายงานจากฝ่ายจัดการนิติบุคคลฯ
4.จัดทำรายงานสรุปข้อมูลการเข้าอยู่อาศัยภายในโครงการประจำวัน และสื่อสารให้แก่ลูกบ้านรับทราบ 5.จัดเจ้าหน้าที่ รปภ. ประจำจุดล็อบบี้ สังเกตการณ์การเข้า-ออก หรือของชาวต่างชาติ และรายงานฝ่ายจัดการ
ระดับที่ 2 "กรณีเฝ้าระวังและพบความสุ่มเสี่ยง" 6.ตรวจสอบและรายงานหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อเข้าป้องปรามหากพบความสุ่มเสี่ยง, รวบรวมข้อมูลและแจ้งลงบันทึกประจำวัน เพื่อเป็น หลักฐานในการดำเนินคดี 7.เสนอแนวทาง การคัดกรอง ป้องกัน ให้คณะกรรมการนิติฯ พิจารณาติดตั้งระบบ Face Scan/CCTV/ระบบ EOC แต่ก็ขึ้นอยู่กับมติในที่ประชุมใหญ่ของคอนโดฯ 8.แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้กับเจ้าของห้องที่มีความเสี่ยงนำห้องชุดให้เช่ารายวัน
ระดับที่ 3 "กรณีมีแนวโน้มเกิดผล กระทบในการอยู่อาศัย" 9.เสนอให้เพิ่มบทปรับเจ้าของห้องที่ทำผิดในการปล่อยเช่ารายวัน 10.เพิ่มระเบียบอาคาร เรื่องให้รางวัลนำจับผู้ที่แจ้งเบาะแส ที่สามารถใช้เป็นหลักฐานประกอบการแจ้งความดำเนินคดี 11.เพิ่มอัตรากำลังเจ้าหน้าที่ รปภ. ตรวจเข้มและสังเกตการณ์ความปลอดภัยการเข้า-ออกของชาวต่างชาติ และรายงานฝ่ายจัดการ และ 12.จัดทำสรุปข้อมูลรายงานในที่ประชุมใหญ่ประจำปีให้เจ้าของร่วมรับทราบ
แนะรัฐเพิ่มโทษ-ตั้งรางวัลนำจับ
กรรมการผู้จัดการ LPP มีข้อเสนอแนะสำหรับภาครัฐที่จะเข้ามาดูแลปัญหานำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน ดังนี้ 1.ควรมีเจ้าภาพหรือหน่วยงานรัฐเข้ามาดูแล และการสอดส่องดูแล โดยภาคประชาชนควรทำได้ง่าย ไม่ยุ่งยาก หากเห็นการกระทำความผิดซึ่งหน้า เจ้าพนักงานสามารถจับปรับได้ทันที และมีรางวัลนำจับสำหรับผู้พบเห็น
"ในทางปฏิบัติที่ผ่านมา เราเจอกับปัญหามีหลักฐานแค่บางส่วน หลักฐาน ครบองค์ประกอบยาก เราได้รับแจ้งจากเจ้าของร่วมหลายเคส แต่เราสามารถรวบรวมหลักฐาน เพื่อส่งฟ้องได้เพียงไม่กี่เคส เนื่องจากข้อกำหนดของกฎหมาย การส่งฟ้องต้องมีหลักฐานประกอบที่สมบูรณ์ ทั้งหลักฐานการจองเข้าพัก ใบเสร็จรับเงิน หรือสลิปการโอนเงิน รวมทั้งหลักฐานการเข้าพัก"
2.เสนอให้ตรวจสอบการเสียภาษีของเจ้าของกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ 3.ผู้มีอำนาจออกกฎหมาย ควรกำหนดสัดส่วนของสิทธิต่าง ๆ ในการอยู่อาศัยของ ต่างชาติ เพื่อป้องกันการแสวงหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และเพื่อปกป้องสิทธิของเจ้าของร่วมคนไทย และ 4.การมอบฉันทะเข้าร่วมประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมชาวต่างชาติ เอกสารควรต้องได้รับการรับรองจากองค์กรสากล เช่น จาก Notary Public เป็นต้น
พฤกษาฯชี้ผิด กม.-กฎคอนโดฯ
นายธีระ ทองวิไล ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จุดยืนของพฤกษาฯ การนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายอยู่แล้ว บริษัทไม่เห็นด้วยกับการทำผิดกฎหมายและผิดระเบียบคอนโดฯ ส่วนปัญหาจะหนักหรือเบาขึ้นอยู่กับความเข้มแข็งในการบริหารจัดการของนิติบุคคลคอนโดฯ แต่ละโครงการ และความร่วมมือของเจ้าของห้องชุดในโครงการด้วย
"ความรับผิดชอบของเจ้าของแบรนด์ เปรียบเหมือนเราขายรถไปแล้ว แต่ผู้ซื้อ เอารถไปทำแท็กซี่ เราไม่อยากให้เขาทำแท็กซี่ แต่เจ้าของรายย่อยเอาไปทำแท็กซี่ก็เป็นสิทธิของเขา แต่สิทธิของเขามันผิดกฎหมาย ผิดกฎคอนโดฯ ผมเชื่อว่าอีกทางหนึ่งกระแสสังคมที่ต่อต้านจะทำให้การนำคอนโดฯ ปล่อยเช่ารายวันทำไม่ได้ง่ายอีกต่อไป"
ห้ามต่างชาตินั่งกรรมการ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเพิ่มเติมกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลักการคือ ต่างชาติควรจะเป็นผู้พำนักอาศัย ไม่ควรมีบทบาทมากำหนดนโยบายในการพักอาศัยในคอนโดฯ ดังนั้นจึงมีข้อเสนอเพื่อแก้ปัญหาระยะสั้นกับระยะยาว
โดยระยะสั้น ภาครัฐควรพิจารณาแก้ไขกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด ให้อำนาจนิติฯ และกรรมการนิติฯ 2 เรื่องหลักคือ 1.ตัดน้ำตัดไฟได้ โดยมีกฎหมายคุ้มครอง ซึ่งจะทำให้แก้ปัญหานำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันได้ เพราะไม่มีน้ำกับไฟฟ้าให้ใช้ในห้องชุด 2.ห้ามไม่ให้เจ้าของห้องชาวต่างชาติเป็นผู้จัดการนิติฯ, กรรมการนิติฯ และประธานนิติบุคคลฯ โดยเด็ดขาด
ส่วนระยะยาว เสนอให้ปรับโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ในยุควิกฤตเศรษฐกิจที่ต้องพึ่งกำลังซื้อต่างชาติ เสนอรัฐควรพิจารณาเพิ่มโควตาจาก 49% เป็น 75% โดยมีเงื่อนไขจัดโซนนิ่งเพื่อจำกัดพื้นที่การซื้อ 75% ของชาวต่างชาติ ไม่ใช่เปิดกว้างทุกทำเล สิ่งสำคัญต้องทำควบคู่กับจัดระเบียบการอยู่อาศัย โดยจุดเน้นผู้จัดการนิติบุคคลฯ กรรมการนิติบุคคลฯ และประธานนิติบุคคลฯ ต้องเป็นคนไทยเท่านั้น
ข้อพิจารณา รวมถึงเวลาการประชุมเจ้าของร่วม (เจ้าของห้องชุดในคอนโดฯ) ทุกครั้งต้องให้สิทธิโหวตคนไทยเป็นใหญ่ โดยสิทธิโหวตหรือ Righting Vote เจ้าของห้องชาวต่างชาติจำกัดสิทธิโหวตไม่เกิน 49% (ถึงแม้ในอนาคตจะขยายโควตาซื้อเป็น 75% ก็ตาม) เพื่อให้ชาวต่างชาติทั้งหมดในโครงการเป็นผู้พักอาศัยเท่านั้น ไม่เปิดช่องให้มาบริหารจัดการพร็อพเพอร์ตี้ในบ้านเราได้เลย
ต่างด้าวไม่นิยมใช้นอมินี
กรณีจัดประชุมใหญ่ เจ้าของห้องชุดทั้งโครงการ แต่คนไทยเข้าร่วมประชุมจำนวนน้อยกว่า ในการใช้สิทธิโหวตก็ต้องจำกัดสิทธิเจ้าของห้องชาวต่างชาติไม่ให้มีสิทธิเกินเสียงโหวตคนไทย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาครอบงำการบริหารจัดการนิติบุคคลคอนโดฯ ซึ่งอาจจะโหวตให้เอื้อประโยชน์กับการปล่อยเช่ารายวันได้สะดวกสบาย เป็นต้น
สำหรับประเด็นนอมินี ปกติโควตาซื้อคอนโดฯ 49% สามารถซื้อและโอนได้อย่างถูกกฎหมายไทยอยู่แล้ว จึงไม่เป็นที่นิยมในการใช้นอมินีหรือตัวแทน แตกต่าง จากการซื้ออสังหาฯ ประเภทอื่นที่เป็นข้อห้าม ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ เช่น บ้านหรือที่ดิน ดังนั้นจึงมีการ ซื้อสิทธิการเช่าผ่านนิติบุคคลฯ ไทย ซึ่งเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์แทน วิธีการก็จำกัดสิทธิโหวตของนิติบุคคลฯ ไทยที่ถือครองกรรมสิทธิ์แทนต่างชาติเช่นกัน
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ