เอกชนลุ้นรัฐคลอดแพกเกจกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งผ่อนคลาย LTV ทุกระดับราคาพร้อมมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนจำนอง ภาษีที่ดิน ซอฟท์โลนเผยสัญญาณ 2 เดือนแรกปี 68 ไม่กระเตื้อง

   จากข้อเสนอของภาคเอกชนที่ต้องการให้ผ่อนคลายอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio: Loan to Value) สำหรับสัญญาที่ 2 (บ้านหลังที่ 2) และสัญญาที่ 3 (บ้านหลังที่ 3) เพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

   ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมนข้อมูลที่หารือร่วมกับ ผู้ประกอบการต่างๆ และข้อมูลที่มีอยู่ เพื่อนเสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ต่อไป ซึ่งธปท.ยอมรับว่า การผ่อนคลาย LTV อยู่ในขั้นตอนพิจารณาความเป็นไปได้ และมองว่า LTV มีส่วนช่วยกลุ่มที่รายได้สูง โดยเฉพาะสัญญาที่ 2-3 และมีศักยภาพในการกู้ได้ แต่ไม่ใช่กลุ่มเปราะบาง

   ขณะที่แหล่งข่าวกล่าวว่ารอบนี้ แม้ทางการจะผ่อนคลาย LTV แต่น่าจะได้ไม่มาก เพราะประเด็นอยู่ที่สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ เพื่อลดความเสี่ยง จากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี หนี้ครัวเรือนยังสูงมาก ขณะที่คนรอซื้อบ้านเพื่อคนไทย ไม่ซื้อบ้านในโครงการของดีเวลลอปเปอร์

   นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า แนวโน้มซัพพลายโครงการที่อยู่อาศัยปี 2568 คาดว่า จะปรับลดลง 40% ลดลงต่อเนื่องจากปีที่แล้ว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม (ในกทม.และปริมณฑล) ลดลงมากที่สุดในรอบ 10ปี สะท้อนปัจจัยบวกกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ซัพพลายไม่มากเกินไป แต่เป็นปัจจัยลบกับเศรษฐกิจโดยรวม เพราะธุรกิจที่เชื่อมโยงไม่เติบโตด้วย

   ดังนั้นภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องช่วยตัวเอง ทั้งลดราคา จัดโปรโมชั่นให้ลูกค้าและลดซัพพลายลงทำให้โครงการเกิดใหม่ลดน้อยลง ขณะที่อุปทานคงค้างจะค่อยๆถูกดูดซัพออกไป มีแนวโน้มที่สั้นลงอย่างน้อยราว 4 ปี จากเดิมที่คาดว่า เฉพาะในกทม. และปริมณฑลน่าจะดูดซับภายใน 5 ปี

    สำหรับข้อเสนอของทางการให้ผ่อนคลาย LTV โดยไม่จำกัดราคาที่อยู่อาศัยในรอบนี้ แต่ธปท.จะกำหนดมาตรการให้ 1 ปีก็ได้ เพราะเชื่อว่า มาตรการทางการเงินจะเห็นผลเร็ว แต่ถ้าผ่อนคลาย LTV แล้วเกิดผลกระทบ เชิงลบภาพรวมหรือเครดิตของประเทศ ก็สามารถยกเลิก 6 เดือนก็ได้ เข้าใจว่า ปัญหาเศรษฐกิจทุกกลุ่ม

   สำหรับการผ่อนคลาย LTV รอบนี้กับมาตรการของรัฐ ควรทำควบคู่กันทั้งลดค่าธรรมเนียมการโอนและจนองเหลือ 0.01% ลดภาษีที่ดิน 50% วงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ (Soft Loan) สหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กับธนาคาร ออมสินและผ่อนคลาย LTV ทุกระดับราคาที่อยู่อาศัยเชื่อว่า จะเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจภารพรวม"

   นายอิสระอธิบายเพิ่มเติมว่า มาตรการของรัฐที่ออกมาเมื่อปี 2564 เป็นลักษณะของการผ่อนคลาย LTV ทุกระดับราคาที่อยู่อาศัย มีผลให้ผู้มีเงินมีกำลังซื้อพร้อมจะจับจ่ายมากขึ้น รวมทั้งสัญญาที่ 2-3 ทำให้ราคาบ้านที่สูงกว่า 3-5 ล้านบาทขึ้นไปมีโวลุมในตลาดด้วย โดยธนาคารของรัฐจำกัดราคาบ้านไม่เกิน 3ล้านบาทและผ่อนคลาย LTV ทุกระดับราคา ซึ่งธปท.ให้เหตุผลว่า เพื่อให้คนที่มีเงินอยู่แล้วเข้ามาใช้เงินในตลาด ซึ่งเป็นผลดีกับระบบเศรษฐกิจ

   ช่วงปี 2565 จึงเห็นตัวเลขยอดขายและยอดโอนทรัพย์สินขยับเพิ่มขึ้น จากช่วงปี 2563-2564 ที่ไม่ดี รวมทั้งช่วงไตรมาสสุดท้ายปีที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่ธอส. ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาด (แชร์) เกือบ 50% มีมาตรการดอกเบี้ยต่ำ ดังนั้นในรอบนี้ การมีมาตรการดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) จึงมีความจำเป็น เพราะสะท้อนว่า ดีมานด์ยังมี เพียงแต่ความสามารถในการซื้ออาจจะน้อยลงด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าและลากยาว

    ปีนี้สถานการณ์ไม่ดีเลยสหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ แค่ 1-2 เดือนที่ผ่านมา ข้อมูลที่ออกมาก็ยังไม่ดีขึ้น ดังนั้นหากทางการผ่อนคลาย LTV ควบคู่กับมาตรการของรัฐจะเป็นประโยชน์และจะช่วยได้มาก ในทางเดียวกันภาคเอกชนได้ชี้แจงธปท.ด้วยว่า ในแง่เอกชนเองได้พึ่งตัวเอง ทั้งจัดแคมมีส่วนลดพร้อมจัดโปรให้ลูกค้า โดยผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปรับลดลง 20-40% แต่กไรลดลง 50-70%

    นางสาวกาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัยศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ในแง่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะมาจากหลายปัจจัย ไม่ใช่เฉพาะการผ่อน LTV เพราะสถาบันการเงินต้องประเมินความพร้อมในแง่มนุษย์เงินเดือน (รายได้) หรือความมั่นคงของรายได้ผู้กู้ในอนาคต เพราะการกู้ซื้อหลังที่ 2 อาจจะมีภาระหลังที่ 1 เป็นภาระเดิมอยู่แล้ว

    รวมถึงเครดิตของผู้กู้ดูความสามารถรับหนี้ก้อนใหม่ซึ่งภาระทั้งหมดภายใต้มาตรการปล่อยสินเชื่ออย่างรับผิดชอบและเป็นธรรม (RL) ซึ่งผู้กู้ควรจะมีเงินเหลือภายหลังหักภาระหนี้ก้อนเดิมและก้อนใหม่ หากผู้กู้บางรายมีรายได้ คงเหลือปริ่มๆ สถาบันการเงินเจ้าหนี้ ต้องพิจารณาตามมาตรการ RL ด้วย นอกเหนือจากผ่อนเกณฑ์ LTV หรือแคมเปญกระตุ้นการใช้โอกาสจากการผ่อน LTV

    ดังนั้น หากผ่อนเกณฑ์ LTV ในช่วงครึ่งหลังของปี อาจจะกระตุ้นกลังซื้อได้บ้าง โดยไม่คิดว่า จะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม อีกทั้งยังต้องดูรายละเอียดการผ่อน LTV สำหรับเกณฑ์ราคาที่อยู่อาศัยด้วยหรือไม่

    ทั้งนี้ หากดูสัญญาณคุณภาพหนี้เห็นได้จากสินเชื่อบ้านมีสัญญาณการขยับเพิ่มขึ้นทั้งในส่วนของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และลูกหนี้จัดชั้น (SM) แต่ลูกหนี้กลุ่มนี้ยังมีทางออกด้วยมาตรการต่างๆ และมาตรการ "คุณสู้เราช่วย"