อสังหาริมทรัพย์

  ขณะที่สถานการณ์ตลาดการท่องเที่ยวทั่วโลกเริ่มกลับมาฟื้นตัว ส่งผลให้สถานการณ์การเช่าที่พักอาศัยในระยะสั้น (short-term rentals) มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยการเช่าที่พักอาศัยระยะสั้นได้กลายเป็นทางเลือกหนึ่งของการพักค้างคืนที่ได้รับความนิยมแทนการเข้าพักในโรงแรมแบบดั้งเดิม โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองใหญ่หรือในเมืองท่องเที่ยวยอดนิยม อย่างประเทศไทย ซึ่งกลายเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก

  แนวโน้มความนิยมในที่พักอาศัยระยะสั้นดังกล่าว ทำให้ก่อนหน้านี้ดีมานด์ที่พักอาศัยระยะสั้นในประเทศไทยมีการขยายตัวสูงมากโดยเฉพาะในช่วงก่อนหน้าการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ความนิยมในที่พักอาศัยระยะสั้นทำให้นักลงทุนชาวจีน เห็นถึงช่องว่างทางการตลาดในที่พักอาศัยระยะสั้น ทำให้นักลงทุนจีนเข้ามาซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่า รวมไปถึงการซื้อห้องชุดของนักท่องเที่ยวชาวจีน เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยในช่วงที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย และกลุ่มชาวจีนที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยซึ่งนิยมซื้อห้องชุดในการพักอาศัยมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

   ขณะที่รูปแบบการเช่าห้องพักอาศัยระยะสั้น ที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นับตั้งแต่ผ่านวิกฤตโควิด-19 สถานการณ์ เช่าที่พักอาศัยระยะสั้นในโครงการคอนโดมิเนียมในย่าน CBD ของ กทม. ที่กลุ่มนักลงทุนจีนนิยมซื้อห้องชุดล็อตใหญ่เพื่อนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน ก็เริ่มส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยของเจ้าของห้องชุดคนไทย จนกลายเป็นประเด็นร้อนในช่วงก่อนหน้านี้

  เนื่องจากรูปแบบการปล่อยเช่าดังกล่าว นอกจากจะสร้างความเดือดร้อนในการอยู่อาศัยของลูกบ้านในโครงการคอนโดมิเนียมแล้ว การใช้ส่วนกลางของโครงการจนเสื่อมโทรม ยังส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต ในตลาดท่องเที่ยวอีกด้วย สำหรับปัญหาที่เกิดจากธุรกิจเช่าระยะสั้น แบบรายวัน หากพิจารณาในเชิงลึกพบว่าเกิดจากสภาพแวดล้อมทางกฎหมายในไทยยังคงไม่ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อพูดถึงกรณีของคอนโดมิเนียม

   "แม้จะยังไม่มีความชัดเจนทางกฎหมายไทย แต่ทว่าความต้องการที่พักที่หลากหลายของนักท่องเที่ยว และความต้องการปล่อยเช่าของเจ้าของยูนิตคอนโดมิเนียมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประเทศไทยจึงจำเป็นต้องมีกรอบกฎหมายสมัยใหม่ เพื่อกำกับดูแลที่พักระยะสั้น เป็นกรอบที่สามารถรักษาสมดุลระหว่างการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และคุ้มครองสิทธิของเจ้าของร่วมหรือลูกบ้าน ในขณะเดียวกันก็ทำให้การท่องเที่ยว ไทยเดินหน้าไปพร้อมกับเทรนด์ของนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนแปลงไป" โดย นายเขมภัทร ทฤษฎิคุณ นักวิจัยอาวุโสสถาบันวิจัยเพื่อการ พัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) กล่าว

   ทั้งนี้ สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย ระบุว่าโจทย์ใหญ่ของรัฐบาล คือการรักษาสมดุลระหว่างการใช้ประโยชน์พื้นที่เพื่อการท่องเที่ยวอย่างเหมาะสม และการคุ้มครองประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย หรือลูกบ้านในโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งมีการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้น เพื่อให้การท่องเที่ยวดำเนินต่อไปได้ โดยที่ไม่ส่งกระทบต่อคนในชุมชนหรือผู้พักอาศัยในโครงการคอนโดมิเนียม

   แนวทางสองระดับในอุตฯบริการที่พักยุคใหม่

   ปัจจุบันกฎหมายโรงแรมของไทยที่ยังไม่ครอบคลุมและไม่สามารถรองรับการให้บริการที่พักที่หลากหลาย ดังนั้นเพื่อสร้างความหลากหลายและเป็นทางเลือกให้กับนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในไทย "ทีดีอาร์ไอ" ได้ให้ข้อเสนอแนะเพื่อใช้เป็นแนวทางการกำกับดูแล 2 ระดับ คือ การกำกับดูแลโดยภาครัฐ และ การร่วมกำกับโดยชุมชน

  โดยการกำกับดูแลในระดับภาครัฐนั้น ควรมีกฎหมายที่กำหนดมาตรฐานให้กับการปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นที่ชัดเจน โดยกำหนดให้เจ้าของห้องพัก มีการจดทะเบียนที่พักผ่านทางระบบออนไลน์ ซึ่งจะช่วยให้รัฐบาลสามารถติดตามและเก็บภาษีจากการปล่อยเช่าดังกล่าวได้ รวมถึงการบังคับใช้มาตรฐานพื้นฐาน ในขณะเดียวกัน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถกำหนดแนวทางการบังคับใช้ที่เหมาะสมตามเงื่อนไขสภาพแวดล้อมในแต่ละพื้นที่ เช่น ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานในท้องถิ่น

   ส่วนในระดับชุมชนนั้น ในการร่วมกำกับดูแลควรเปิดโอกาสให้ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมในโครงการอาคารชุด หรือ "นิติบุคคลอาคารชุด" ในแต่ละแห่งเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะอนุญาตให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นหรือไม่ โดยอ้างอิงจากข้อบังคับของอาคาร และสามารถกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น ให้เจ้าของห้องพักแจ้งการปล่อยเช่าต่อฝ่ายจัดการอาคาร เก็บค่าส่วนกลางในอัตราที่สูงขึ้นสำหรับยูนิตที่ปล่อยเช่าระยะสั้น กำหนดจำนวนยูนิตปล่อยเช่าสูงสุดของตึกในการปล่อยเช่า และกำหนดให้เจ้าของห้องพักต้องสามารถติดต่อได้ตลอดเวลาที่มีผู้เข้าพัก

   อนึ่ง นอกจากปัญหาในการจะเปิดให้ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมในโครงการอาคารชุด หรือ "นิติบุคคลอาคารชุด" ในแต่ละแห่งเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะอนุญาตให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นหรือไม่นั้น ยังมีปัจจัยสำคัญที่ต้องมีการตรวจสอบและแก้ปัญหาที่ชัดเจน คือการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของนอมินีคนไทยแทนเจ้าของต่างชาติ ซึ่งทำให้มีตัวแทนนักลงทุนต่างชาติ เข้าไปนั่งในตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลของคอนโดฯ และทำให้การกำกับดูแลคอนโดฯ เป็นไปตามทิศทางของกลุ่มทุนต่างชาติได้

   โดยในอดีตนั้น เมื่อเจ้าของร่วมห้องชุดในโครงการไม่ต้องการให้เกิดปัญหาจากการใช้งานส่วนกลาง และความวุ่นวายในโครงการ ทางกรรมการ นิติบุคคลฯจะมีการป้องกันระดับหนึ่ง แต่หลังจากที่มีการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยนอมินีมากขึ้น ทำให้กลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาเป็นเจ้าร่วม จนทำให้มีกลุ่มทุนดังกล่าวก็เข้ามาเป็นกรรมการนิติฯ เนื่องจากไม่มีกฎหมายระบุสัดส่วนสัญชาติคณะกรรมการนิติบุคคลของอาคารชุด ทำให้ตัวแทนชาวต่างชาติเข้าไปแก้ระเบียบคอนโดฯ เพื่อเปลี่ยนระบบตรวจสอบการเข้า-ออกคอนโดฯได้สะดวกขึ้นจนเกิด เป็นประเด็นปัญหาจากการปล่อยเช่าห้องชุดรายวันแบบผิดกฎหมายขึ้น

   ดังนั้น หากจะมีการเปิดให้ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมในโครงการอาคารชุด หรือ "นิติบุคคลอาคารชุด" ในแต่ละแห่งเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะอนุญาตให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นหรือไม่นั้น สิ่งสำคัญที่ผู้เป็นเจ้าของห้องชุด และเจ้าของร่วมต้องทำความเข้าใจและต้องรู้ คือ การนำห้องชุดคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่ารายวันนั้น มีความผิดตามกฎหมาย โดยเจ้าของห้องที่นำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวันโดยไม่ได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 จะมีโทษปรับสูงสุด 20,000 บาท และปรับรายวัน 10,000 บาท ดังนั้นแม้ว่าคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะโหวตหรืออนุญาตให้มีการปล่อยเช่าห้องชุดระยะสั้นได้ แต่ผู้ปล่อยเช่าต้องการดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายด้วย

   แนะเรียนรู้จากโมเดลต่างประเทศ

   นางสาววิชญาดา อำพนกิจวิวัฒน์ นักวิจัยสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) กล่าว "ถ้ามีการผสานระหว่างระบบลงทะเบียนส่วนกลางและกฎเกณฑ์ในแต่ละพื้นที่ จะช่วยคุ้มครองสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินได้ดีขึ้น และในขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสให้ชุมชนสามารถจัดการปัญหาเสียงรบกวน ความปลอดภัย และการใช้ทรัพยากรหรือสาธารณูปโภคร่วมกันได้อย่างเหมาะสม"

   ถึงแม้ว่าแนวทางการกำกับดูแลของแต่ละประเทศจะแตกต่างกัน แต่ส่วนใหญ่พยายามรักษาสมดุลระหว่างประโยชน์ในการปล่อยเช่ากับการคุ้มครองสิทธิของลูกบ้านและชุมชน ซึ่งประเทศไทยสามารถเรียนรู้จากตัวอย่างต่างประเทศและนำมาปรับใช้ได้ ตัวอย่างเช่น ในกรณีของรัฐนิวเซาท์เวลส์ ประเทศออสเตรเลีย ในการกำกับดูแลจะมีการใช้บังคับกฎหมาย และแนวปฏิบัติ (code of conduct) ที่กำหนดให้เจ้าของห้องพักต้องลงทะเบียนกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนจึงสามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้ ทั้งนี้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะทำหน้าที่ติดตาม ตรวจสอบ และควบคุมมาตรฐานของที่พัก รวมถึงจัดเก็บข้อมูลเจ้าของห้องพัก และผู้เข้าพักเพื่อให้สามารถจำกัดหรือควบคุมจำนวนที่พักระยะสั้นไม่ให้มีมากเกินจนกระทบต่อชุมชน

   นอกจากนี้ ยังมีกรณีของอินโดนีเซียที่อาจมีความใกล้เคียงกับบริบทของไทย ที่มีข้อกำหนดด้านกฎระเบียบแตกต่างกันไปตามประเภทและขนาดของที่พัก โดยที่ธุรกิจการท่องเที่ยวที่มีขนาดใหญ่และดำเนินงานในลักษณะมืออาชีพมากกว่าจะถูกพิจารณาว่ามี ความเสี่ยงสูงกว่า ที่พักซึ่งถูกจัดว่าเป็น "ความเสี่ยงต่ำ" อาทิ ที่พักระยะสั้นและวิลล่าที่ไม่มีการจัดอันดับดาว จะมีข้อกำหนดด้านใบอนุญาตที่ผ่อนปรนมากกว่า นอกจากนี้ ที่พักระยะสั้นยังต้องปฏิบัติตามมาตรฐานด้านสุขอนามัยและความปลอดภัย รวมถึงข้อกำหนดท้องถิ่นอื่นๆ ด้วย

   หากประเทศไทยต้องการรักษาความสามารถ ในการแข่งขัน จำเป็นต้องเร่งจัดทำกฎหมายเฉพาะ สำหรับที่พักระยะสั้นอย่างเป็นธรรมและยั่งยืน กฎหมายต้องกำหนดขอบเขตการดำเนินงานอย่างชัดเจน และ ระบุหน่วยงานที่มีหน้าที่กำกับดูแล ซึ่งอาจเป็นองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อความคล่องตัวในการบริหาร นอกจากนี้ ควรวางข้อกำหนดพื้นฐานด้านการคุ้มครองผู้บริโภค อาทิ มาตรฐานการรักษาความปลอดภัย มาตรฐานการให้บริการ โดยกำหนดให้ผู้เข้าพักต้องติดต่อเจ้าของห้องพัก/อสังหาริมทรัพย์ได้ตลอดเวลา

   "การมีกฎหมายที่เหมาะสมในการกำกับดูแลที่พักระยะสั้น จะช่วยสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจให้กับเจ้าของทรัพย์สิน เพิ่มการลงทุนด้านอสังหาฯ เพื่อรองรับการเช่า กระตุ้นให้เกิดการก่อสร้างและการจ้างงาน ในขณะเดียวกันยังสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเป็นธรรมจากที่พักทุกประเภท คุ้มครองสิทธิของลูกบ้าน และชุมชนและปิดช่องว่างทางกฎหมาย อาจจะถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยต้องจริงจังกับประเด็นนี้ และแก้ไขกฎหมายให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะและสนับสนุนการพัฒนาประเทศอย่างยั่งยืน" นายเขมภัทรกล่าว