แต่คือโอกาสทองของผู้ซื้อ

   คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ชะลอชัดเจน ด้วยปัจจัยลบต่างๆ ที่มีไม่ว่าจะเป็น การชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศไทย/โลก เพราะประเทศไทยพึ่งพาเงินจากต่างชาติทั้งในเรื่องของการลงทุน การส่งออก และรายได้จากการท่องเที่ยวมากกว่าเงินที่ได้จากการใช้สอยของคนไทยกันเอง ขณะที่กำลังซื้อของคนไทยมีจำกัด จำนวนประชากรลดลงต่อเนื่องโดยเฉพาะประชากรในช่วงอายุไม่เกิน 45 ปีซึ่งเป็นช่วงที่ต้องใช้เงินจำนวนมากในการสร้างตัว สร้างธุรกิจหรือกิจการต่างๆ หรือใช้สอยในเรื่องของการซื้อที่อยู่อาศัย

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า การจัดตั้งรัฐบาลที่ล่าช้า กว่าจะฟอร์มทีมรัฐบาลได้เข้าเดือนเมษายน 2569 มีผลต่อการตัดสินใจลงทุน หรือเข้ามาทำธุรกิจในประเทศของชาวต่างชาติ รวมไปถึงการกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศที่อาจจะล่าช้า เพราะไม่มีนโยบายหรือว่ามาตรการอะไรของรัฐบาลออกมา สร้างความเชื่อมั่นของคนไทย หรือไม่มีนโยบายระยะสั้น และระยะยาวต่างๆ ออกมาในช่วง 3-4 เดือนแรกของปี แม้ว่าจะมีรัฐบาลรักษาการที่ยังคงมีการออกมาตรการหรือนโยบายและดำเนินกิจกรรมบางอย่างอยู่ในช่วงที่ผ่านมา แต่ด้วยความที่เป็นรัฐบาลรักษาการจึงอาจจะไม่สามารถทำอะไรได้เต็มที่

   ประกอบกับปัญหาสงครามอิหร่านที่มีผล โดยเฉพาะการปิดช่องแคบฮอร์มุซซึ่งเป็นช่องทางการลำเลียงน้ำมัน 20-30% ของโลก ซึ่งการที่ปัญหาการสู้รบยืดเยื้อยาวนานมากกว่า 1 เดือนมีผลให้ราคาน้ำมันสูงขึ้น ส่งผลราคาสินค้าอุปโภค บริโภคต่างๆ สูงขึ้นตามไปด้วยอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งเรื่องนี้กระทบกับเศรษฐกิจของคนทั้งโลกรวมถึงไทยที่พึ่งพาการนำเข้าน้ำมัน และก๊าซธรรมชาติจากต่างประเทศโดยเฉพาะในตะวันออกกลางเป็นหลัก หลายประเทศในตะวันออกกลางที่เป็นฮับการบินสำคัญของโลก ก็มีปัญหาทั้งจากการโจมตีคลังน้ำมันสนามบินทำให้สายการบินหลายเส้นทางต้องยกเลิกเที่ยวบินหรือว่าเปลี่ยนเส้นทางการบินที่ไกลออกไป ทำให้ต้นทุนการเดินทางสูงขึ้น หรือมีเที่ยวบินลดลง ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยคงมีปัญหาตามมา เพราะช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาเที่ยวบินที่เดินทางเข้าประเทศไทยลดลงไปมากกว่า 1,000 เที่ยวบิน นักท่องเที่ยวจากยุโรปและอเมริกาลดลงไปไม่น้อย รายได้จากการท่องเที่ยวเที่ยวก็คงลดลงและมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในภาพรวมแน่นอน

   ผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากรับเต็มๆ จากราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นช่วงสงครามรัสเซีย-ยูเครน 3-4 ปีที่ผ่านมากระทบกับต้นทุนค่าก่อสร้างไปแล้ว เช่น ราคาเหล็กช่วงปี พ.ศ. 2565 ปรับเพิ่มขึ้นกว่า 35% มีผลให้ค่าก่อสร้างโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นทันที 5-7% และกลายเป็นต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ทันทีต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน

   ช่วงสงครามรัสเซีย-ยูเครน ราคาน้ำมันปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5-6 บาทต่อลิตร แต่เมื่อหลายประเทศปรับตัวได้ มีการปล่อยน้ำมันสำรองมากขึ้น และจุดเกิดเหตุอยู่ในจุดที่ไม่มีผลต่อตลาดน้ำมันโลก (นอกตะวันออกกลาง) ทำให้ไม่นานราคาน้ำมันก็ลดลง ราคาสินค้าบางอย่างก็ลดลงบ้าง แต่ครั้งนี้การปรับเพิ่มของราคาน้ำมันจากสงครามอิหร่าน กระทบต่อราคาเหล็กแล้วเพราะเป็นวัสดุก่อสร้างที่อ่อนไหวที่สุด โดยราคาเหล็กปรับเพิ่มขึ้นไปกว่า 20% แล้ว จากช่วงต้นปี พ.ศ. 2569 ผู้ประกอบการรายใดที่ไม่มีการทำสัญญาก่อสร้างล่วงหน้า หรือไม่มีการสำรองวัสดุก่อสร้างไว้ก่อนมีปัญหาตามมาแน่นอน

   ตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลงจากปัญหาเรื่องของกำลังซื้อคนไทยที่ลดลงมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2566 โดยพิจารณาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่มีจำนวนลดลงต่อเนื่อง ซึ่งข้อมูลล่าสุด ณ สิ้นปี พ.ศ. 2568 มีที่อยู่อาศัยจำนวน 316,214 ยูนิต ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ประมาณ 9% และลดลงจากปี พ.ศ. 2565 ซึ่งสูงที่สุดในช่วงหลังโควิด-19 ประมาณ 20% แสดงให้เห็นว่า "กำลังซื้อ" ภายในประเทศลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งจะมีเป็นของชาวต่างชาติ แต่เมื่อคิดเป็นสัดส่วนของทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมแล้วมีสัดส่วนเพียง 5% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดที่โอนกรรมสิทธิ์ในปี พ.ศ. 2568 เท่านั้น

   การชะลอลงของกำลังซื้อทั้งคนไทยและต่างชาติ มีผลต่อการตัดสินใจลงทุนโครงการของผู้ประกอบการ

   ช่วงต้นปี พ.ศ. 2569 ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายราย เปิดเผยแผนการลงทุนในปี พ.ศ. 2569 โดยปรากฏว่าส่วนใหญ่ ลดการเปิดขายโครงการใหม่ลดลงแบบชัดเจน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ อาจจะมีบางรายที่ลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่เป็นการเปิดขายในทำเลนอกกรุงเทพ และมีผู้ประกอบการหลายรายที่ลดการเปิดขายโครงการมาต่อเนื่อง 3-4 ปีแล้ว

   ปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจ ลดการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการหลายรายนั้น ไม่ได้มาจากสงครามอิหร่านและราคาน้ำมันเป็นหลัก แต่เป็นปัจจัยลบจากในประเทศไทย นั่นแสดงให้เห็นว่ากำลังซื้อในประเทศของคนไทยอ่อนแอขนาดไหน

   นอกจากนี้ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อที่มีแนวโน้มจะเข้มงวดมากขึ้นตามความอ่อนไหวในเรื่องของเศรษฐกิจ ยิ่งมีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งการตัดสินใจที่ยากขึ้น ประกอบกับปัญหาเรื่องของราคาน้ำมันและค่าครองชีพ ที่เพิ่มขึ้นยิ่งเป็นผลลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยดังนั้นมีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีการผู้ประกอบการบางรายที่ไม่ได้เปิดขายโครงการใหม่ตามเปาที่ตั้งไว้

   นอกจากนี้ผู้ประกอบการหลายราย มีปัญหาเรื่องของหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระแล้วในปีนี้ และการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อมาจ่ายหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระ ก็อาจจะไม่ได้ง่ายแบบที่ผ่านมา เพราะต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากบางบริษัทออกหุ้นกู้มาหมุนเวียนต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นความน่าเชื่อถือจะลดลง และอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นตามความเสี่ยงที่มากขึ้น ซึ่งถ้าผู้ประกอบการรายใดมีปัญหาเรื่องของเงินทุนหมุนเวียนก็อาจจะมีผลกระทบที่ชัดเจนในปีนี้

   “การเร่งระบายสต๊อกโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เป็น 1 ในช่องทางที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเป็นช่องทางที่ผู้ประกอบการทุกราย ต่างดำเนินการเหมือนกันหมด และการเปิดขายโครงการใหม่จะเน้นที่การขายในระยะยาว รวมไปถึงการสร้างความมั่นใจในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายทุกคน ด้วยการทำความเข้าใจการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อเลี่ยงการขอสินเชื่อสถาบันการเงินไม่ได้” นายสุรเชษฐ กล่าว

   “ปี 2569 อาจจะไม่ได้ยากลำบากเหมือนช่วงโควิด-19 แต่ยากลำบากในเรื่องของการบริหารต้นทุน เงินทุน ความเสี่ยงต่างๆ ของผู้ประกอบการในตลาดที่อยู่อาศัย และถ้าปัญหาการสู้รบยืดเยื้อไปมากกว่านี้ก็ต้องบริหารความเสี่ยงในด้านต่างๆ ต่อไปอีก เนื่องจากปัญหาต่างๆ เหล่านี้เป็นเรื่องที่กระทบกับทุกประเทศทั้งโลกมากบ้างน้อยบ้างแล้วแต่ปัจจัยความพร้อม และการพึ่งพาทรัพยากรและเงินทุนจากต่างประเทศ ขณะที่ปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่มีมากกว่า 600,000 หน่วย ทั่วประเทศ มูลค่าอุปทานที่ยังระบายไม่ได้ พุ่งถึง 2 ล้านล้านบาท ถือเป็นระดับที่สูงมากและกดดันสภาพคล่องของผู้ประกอบการอย่างหนักนี้จึงเป็นโจทย์และความท้าทายของผู้ประกอบการ ทั้งในเรื่องของการบริหารสต๊อก ต้นทุน ภาระดอกเบี้ยของโครงการ สิ่งเหล่านี้คือผู้ประกอบการที่แบกหนี้ก้อนโตจากการลงทุนที่มากในช่วงที่ผ่านมา”

   ทั้งนี้ตลาดบ้าน 10 ล้านขึ้นไปยังแข็งแกร่งกว่าตลาดรวม ดัชนีตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนยังมีศักยภาพสูงและได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจจำกัดเมื่อเทียบกับกลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนกลุ่มเป้าหมายมีความพร้อมทางการเงินสูงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาฯ ในสถานการณ์ปัจจุบัน

   อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม แต่หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ทันที ดังนั้นช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ เพราะนอกจากจะเป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพและปริมณฑลยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยในตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุดก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด

   "การซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ถือเป็นโอกาสที่จะได้บ้านในราคาที่คุ้มค่าพร้อมรับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการภาครัฐที่ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ส่งผลโดยตรงต่อภาระดอกเบี้ยจ่าย และวงเงินกู้รวมในระยะยาว

   นอกจากนี้ มาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ให้กู้ได้เต็ม 100% กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นี้ และยังไม่มีประกาศต่ออายุออกมาอย่างเป็นทางการ การตัดสินใจซื้อก่อนกรอบเวลาดังกล่าวจะหมดลง จึงไม่เพียงแต่เป็นการ ล็อกต้นทุนราคาบ้าน และ อัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า ที่สุดเท่านั้น แต่ยังเป็นการใช้ประโยชน์จากมาตรการสนับสนุนทางการเงินที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อ ก่อนที่เกณฑ์การวางเงินดาวน์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ซึ่งเมื่อพิจารณาประกอบกับมูลค่าสินทรัพย์ที่เป็นมรดกแห่งความมั่งคั่งในอนาคตแล้ว การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม"