อสังหาริมทรัพย์

    ภูเก็ตเปรียบได้กับเกาะสวรรค์ ที่ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวหลั่งไหล ทะลักเข้าสู่ภูเก็ตเป็นจำนวนมาก โดยในปี 2567 ที่ผ่านมา นักท่องเที่ยวเดินทางผ่านเข้าสู่ภูเก็ต สูงถึง 14 ล้านคน สร้างรายได้จากการท่องเที่ยวกว่า 400,000 ล้านบาท สร้างความคึกคักของภาคการท่องเที่ยวใน พื้นที่ส่งผลให้นักท่องเที่ยว และนักลงทุนต่างชาติเดินทางเข้าสู่เกาะภูเก็ตเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวรัสเซีย ออสเตรเลียอินเดีย จีน และคาซัคสถาน เป็นต้น ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ มีแนวโน้นที่ดีขึ้นแบบก้าวกระโดด อสังหาฯมีความร้อนแรง สุดขีดผู้พัฒนาบางรายมีการก่อสร้างไม่ทันต่อความต้องการ ผู้ซื้อบางรายที่เป็นต่างชาติ ควักเงินซื้อโครงการคอนโดฯที่เป็นกระดาษ เพราะมั่นใจ และต้องการล็อกราคา และจะเห็นกลุ่มนักลงทุนจากต่างชาติ ยังคงสนใจการซื้อแบบเหมาอาคารในช่วงที่ผ่านมา

    นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า จากสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ยังคงชะลอตัว กำลังซื้อยังฟื้นไม่เต็มที่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับลดการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง แม้แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ระมัดระวังการลงทุน พร้อมกลับแผนหันไปรุกตลาดอสังหาฯในหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา เพิ่มขึ้น ซึ่งเราจะเห็นได้ว่า ในปีที่ผ่านมา ภูเก็ต ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศ (พูลวิลล่า) ในพื้นที่เกาะภูเก็ต มีผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่และจากกรุงเทพฯ เช่น บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ , บมจ.ศุภาลัย, บมจ.แสนสิริ, บมจ.แอสเซทไวส์, บจ.โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ตรวมถึง บจ.โบ๊ทพัฒนา จำกัด เปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคัก

    โดยพบว่า ณ สิ้นปี 2567 มีโครงการเปิดขายใหม่ คอนโดมิเนียมและพูลวิลล่า มากสุดในรอบ 15 ปีที่ผ่านมา มูลค่ารวมกว่า 158,638 ล้านบาท จากทั้งหมดที่อยู่ในภูเก็ตมากกว่า 140 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดฯ 54 โครงการ จำนวน 14,718 ยูนิต มูลค่า 102,033 ล้านบาทและวิลล่า 98 โครงการ จำนวน 1,922 ยูนิต มูลค่า 53,351 ล้านบาท โดยปีนี้คาดว่าจะมีการเพิ่มลงทุนใหม่รวม 1.2 แสนล้านบาท เป็น คอนโดฯ 8,000-10,000 ยูนิต มูลค่า 80,000 ล้านบาท

    ทำเลย่านบางเทา เชิงทำเล กะตะ และในพื้นที่ใจกลางเมืองภูเก็ต ผู้พัฒนาแทบทุกรายมองเห็นถึงโอกาสการพัฒนา ในช่วงต้นปี 2568 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นช่วง High Season ของภาคอสังหาฯภูเก็ตมีคอนโดฯเปิดขายใหม่อีกกว่า 1,000 ยูนิต เป็นการพัฒนาของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด

    สำหรับปี 2568 คอนโดฯในภูเก็ตยังคงเติบโต แต่ไม่มากเท่ากับปี 2567 คาดเปิดขายใหม่ลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ประมาณ 8,000-10,000 ยูนิต เนื่องจาก 2 ปีที่ผ่านมา มีอุปทานเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 20,000 ยูนิต ทำเลบางเทา เชิงทะเล ราไวย์ กะตะ กะรน และในพื้นที่เมืองภูเก็ตเป็นทำเลที่ได้รับความนิยม และแน่นอนว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์จากกรุงเทพฯ ยังคงมองว่าภูเก็ตยังคงเป้าหมายที่สำคัญอีกพื้นที่ ที่ต้องช่วงชิงส่วนแบ่งของตลาดให้มากที่สุด ทั้งจากกำลังซื้อไทย และกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะกำลังซื้อรัสเซีย

    ย่านเชิงทะเล ดงเปิดขายวิลล่าหรู กำลังซื้อหลัก "รัสเซีย!"

    สำหรับภาพรวมตลาดพูลวิลล่าในจังหวัดภูเก็ต ได้รับความสนใจจากกลุ่มเศรษฐีทั้งคนไทยและต่างชาติ ส่งผลให้ตลาดวิลล่า ได้รับความสนใจซื้อสำหรับกลุ่มนักลงทุนทั้งคนไทย และต่างชาติ ตัวเลข ณ สิ้นปี พ.ศ. 2567 มีโครงการเปิดขายในพื้นที่เกาะภูเก็ตถึง 1,510 ยูนิต จากทั้งหมดถึง 98 โครงการ มูลค่าการลงทุนสูง 53,351 ล้านบาท เปิดขายใหม่ในปีนี้ ตั้งอยู่ในพื้นที่ย่านเชิงทะเล มากกว่า ร้อยละ 56 ซึ่งชาวรัสเซียให้ความสนใจในทำเลนี้

    สำหรับพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ปัจจุบันทำเลหลักของการลงทุน วิลล่า ตั้งอยู่ในพื้นที่อำเภอถลางมากที่สุด ตามแนวชายฝั่งตะวันตกของเกาะ ย่านหาดบางเทา หาดสุรินทร์ หาดลายัน เชิงทะเล รองลงมาคือ อำเภอเมืองภูเก็ต บริเวณอ่าวฉลอง หาดราไวย์ และอำเภอกะทู้ หาดกมลา ป่าตอง

    ส่วนพูลวิลล่า คาดปีนี้อยู่ที่ 1,500 ยูนิต มูลค่า 40,000 ล้านบาท ระดับราคา 30-50 ล้านบาทต่อยูนิต เจ้าตลาดเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่นอย่างโบทานิก้า โครงการวิลล่าของโบทานิก้า ที่เปิดขายช่วง ม.ค.ที่ผ่านมา 22 วิลล่า กวาดไปเกือบ 1,000 ล้านบาท ทำเลที่เรา พบว่าจะอยู่แนวชายหาดและใกล้ชายหาด มีทำเลที่เปิดขายและได้รับความสนใจส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่อำเภอถลางมากสุด ตามแนวชายฝั่งตะวันตกของเกาะ ย่านหาดบางเทา หาดสุรินทร์ หาดลายันเชิงทะเล รองลงมาอำเภอเมืองภูเก็ต บริเวณอ่าวฉลอง หาดราไวย์ และอำเภอกะทู้ หาดกมลา ป่าตอง

    คอนโดฯพัทยา เริ่มฟื้น เปิดขายใหม่หมื่นยูนิตสูงสุดในรอบ 5 ปี จับตาแข่งขันดุเดือด!

    นายภัทรชัย ยังได้กล่าวถึงตลาดอสังหาฯในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญอีกแห่ง คือ พัทยา โดยพบว่าในปี 67 คอนโดฯระดับลักชัวรี ยังเป็นที่น่าสนใจของกลุ่มลูกค้าและมีอัตราการขายที่ค่อนข้างเร็ว ขณะที่อุปทานใหม่กลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง ทั้งในพื้นที่จอมเทียน วงศ์อมาตย์และใจกลางเมืองพัทยา และพบว่าคอนโดฯระดับลักชัวรีบางโครงการ มีราคาเสนอขายต่อตร.ม.สูงกว่า 330,000 บาท

    จังหวัดชลบุรี ในปี 2567 ที่ผ่านมา มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่โดยคอนโดฯเปิดขายใหม่ในชลบุรีมากถึง 20 โครงการ 10,443 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 40,865 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯในพื้นที่พัทยา 13 โครงการ 7,897 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวม 36,060 ล้านบาท และนอกเขตพื้นที่พัทยา 7 โครงการ 2,546 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวม 4,585 ล้านบาท กลับมาเปิดขายโครงการใหม่ที่สูงที่สุดในรอบ 5 ปีของตลาด คอนโดฯในพื้นที่พัทยา

    คอลลิเออร์สฯ พบว่าในปี 67 อุปทานเปิดตัวใหม่มีแนวโน้ม ปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจน หลังจากโควิด-19 กลับเข้าสู่ภาวะปกติ อุปทานใหม่กลับมาเปิดตัวอีกครั้ง ส่วนใหญ่เป็นผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯและผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ เช่น บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บจ.ริเวียร่า กรุ๊ป บมจ. แสนสิริ และ บมจ. แอสเซทไวส์ เป็นต้น โดยมี อุปทานเปิดขายใหม่ 13 โครงการ 7,897 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวม 36,060 ล้านบาท ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่จอมเทียน

    "คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดฯในพื้นที่พัทยาในปี 68 จะยังคงเป็นทำเลที่โดดเด่นและมีอุปทานเปิดขายใหม่อย่างคึกคัก ทั้งในพื้นที่ใจกลางพัทยา จอมเทียน นาจอมเทียน วงศ์อมาตย์ และคาดการณ์ อาจมี คอนโดฯ Branded Residence หรือคอนโดฯระดับลักชัวรีเปิดขายใหม่"

    ส่องศักยภาพ "หัวหิน-ชะอำ-ปราณบุรี"

    ในปีที่ผ่านมา ภาพรวมอสังหาฯในพื้นที่หัวหิน ชะอำ ปราณบุรีมีอุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดฯใน 3 พื้นที่ดังกล่าวจำนวน 3 โครงการ 753 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวม 6,460 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่หัวหินฝั่งทะเล ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมที่สุดของกำลังซื้อในพื้นที่นี้ และทุกโครงการเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ ในตลาดหลักทรัพย์ และสิ้นปี 67 ในพื้นที่หัวหินชะอำ และปราณบุรี มีคอนโดฯที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 30 โครงการ 16,120 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 39,301 ล้านบาทและขายไปแล้ว 12,290 ยูนิตหรือคิดสัดส่วนร้อยละ 76.24 มูลค่าประมาณ 29,963 ล้านบาท ยังคงเหลือยูนิตรอการขายทั้งหมดประมาณ 3,830 ยูนิต 9,338 ล้านบาท ซึ่งอุปทานคงค้างอยู่ในพื้นที่ชะอำ และส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ

    ทั้งนี้ ผู้ซื้อหลักจะเป็นชาวไทยมากกว่าร้อยละ 70 อีกประมาณร้อยละ 10 เป็นกำลังซื้อจากสมุทรปราการและนนทบุรี และอีก ประมาณร้อยละ 5 มาจากราชบุรีและประจวบคีรีขันธ์ สำหรับกำลัง ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่มาจากสหรัฐฯ เยอรมนี เนเธอร์แลนด์ และสวิตเซอร์แลนด์

    ในปี 2568 คาดว่า ตลาดคอนโดฯในพื้นที่หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี จะมีการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการต่อเนื่องมากกว่า 1,000 ยูนิต เป็นผู้ประกอบการเดิม และในอนาคตอาจเห็นการพัฒนาโครงการคอนโดฯแบบ Leasehold ในพื้นที่นี้ก็เป็นได้ เนื่องจากที่ดินติดชายหาดในพื้นที่หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี หาได้ค่อนข้างยาก มีราคาเสนอขายที่สูงมาก

    "เราห่วงอสังหาฯชะอำ เป็นทำเลปราบเซียน ยอดเข้าชมโครงการน้อย ขายได้ช้า มียูนิตสร้างเสร็จเหลือขายมากสุด ลดราคาแล้ว ยังขายไม่ค่อยได้จองมา 10 กู้ผ่านแค่ 2 ห้อง ทำเลชะอำ ถือเป็นทำเลเรดโอเชี่ยน ไม่มีใครกลับไปลงทุนเพิ่ม และเริ่มมีการนำที่ดินที่รอพัฒนาออกมาประประกาศขายแล้วก็มี ในช่วงที่ผ่านมาจึงเห็นผู้ประกอบการขยับมาพัฒนาโซนหัวหินมากขึ้น หรือแม้แต่ รายใหญ่จากภูเก็ต ก็ใช้สูตรโมเดลการร่วมทุน มาเปิดตลาดที่หัวหิน และเห็นแนวโน้มที่ผู้ประกอบการบางรายเข้ามาลงทุนเช่นเดียวกับโบทานิก้า เปิดขายวิลล่าราคาแพง ทั้งที่ไม่ได้อยู่ฝั่งทะเล"

    จับตา 'ลิซ่า' ปลุก 'สมุย' คึกคัก

    นายภัทรชัย กล่าวต่อว่า เกาะสมุยเป็นอีกโลเกชันที่กำลังมาแรงและน่าจับตามอง เพราะจะเป็นหมุดหมายต่อไปของตลาดอสังหาฯ ซึ่งทะลักมาจากภูเก็ตที่เริ่มเต็มและราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยเริ่ม แพงขึ้น ซึ่งเราจะเห็นได้ว่ามีผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น บมจ.ศุภาลัยและอีกหลายราย ประกาศเข้ามาลงทุน โดยโรงแรม คอนโดฯ พูลวิลล่าเป็นตลาดที่น่าสนใจ ราคายังต่ำกว่าภูเก็ตอยู่มากถึง 1 ใน 3 เช่น ถ้าเป็นพูลวิลล่าหลังใหญ่ที่สมุย หากทำบนเนื้อที่ครึ่งไร่ ราคา 20-30 ล้านบาท คอนโดฯ 5-7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่ถ้าเป็นวิลล่า ภูเก็ต ต้องใช้เงินถึง 30-50 ล้านบาท ได้พื้นที่ไม่ถึง 100 ตารางวา

    ขณะที่ราคาที่ดินยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นมาก อยู่ที่ประมาณไร่ละ 10 ล้านบาท ส่วนใหญ่ต่างชาติที่เข้าไปซื้อ เช่น ยุโรป อเมริกา ส่วนรัสเซียกับจีนยังมีน้อย ส่วนโรงแรม เรามองว่าปีนี้ ADR แนวโน้ม สูงขึ้นเช่นกัน

    "ยิ่งล่าสุดซีรีส์ The White Lotus ที่มีถ่ายการทำในสมุย ด้วย และมีลิซ่า-ลลิษา มโนบาล ร่วมแสดงด้วย อาจจะผลักดันให้เกาะสมุยได้รับความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น"