เเนวMRT-สายสีแดงเข้มแชมป์ราคาโตมากสุด16.4%

   อสังหาริมทรัพย์

   รายงานจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่าการจัดทำผลิตภัณฑ์สินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยตำของสถาบันการเงิน เพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2568 เป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ เนื่องจากปัญหาหลักที่มีผลต่อการขยายตัวของตลาดปี 2568 ยังคงเป็นปัญหามาจากการหดตัวของกำลังซื้อผู้บริโภค หนี้ครัวเรือน ซึ่งมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย

   ดังนั้น การจัดทำผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อให้สอดรับกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบันจึงมีคำว่าสำคัญยิ่งในสถานการณ์ที่ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้น ต่อเนื่องโดยเฉพาะต้นทุนที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการ พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งนี้หลังจากต้นทุนที่ดินปรับตัวขึ้นได้กลายเป็นแรงสนับสนุนให้สถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2567 เพิ่มสูงขึ้น มีผลให้

   1. ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 มีค่าดัชนี 131.4 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี2566 โดยพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเพิ่มขึ้น 2.3% ซึ่งสูงกว่าในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ที่มีค่าดัชนีลดลง -1.0% โดยการลดลงดังกล่าวเกิดจากการปรับราคาลดลงของดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ อย่างไรก็ตาม เมื่อแยกประเภทบ้านจัดสรร พบว่าราคาบ้านเดี่ยวในไตรมาส 4 ปี 2567 ปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 2.1%

   2. ราคาทาวน์เฮาส์ปรับเพิ่มขึ้น 0.3% นอกจากนี้ ยังพบว่า มีการจัดรายการส่งเสริมการขาย โดยการให้ส่วนลดเงินสดในไตรมาสนี้สูงถึง 29.6% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งมี สัดส่วน 21.0% ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนบ้านเดี่ยวในกรุงเทพ ฯ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านมีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง ในกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาท

   ส่วนทำเลบ้านเดี่ยวใน 3 จังหวัดปริมณฑล ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรีในกลุ่มราคา 7.51-10 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านพระโขนง บางนาสวนหลวง ประเวศ ในกลุ่มราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ส่วน ทาวน์เฮาส์ ใน 3 จังหวัดปริมณฑล ที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ ได้แก่ ย่านบางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง ไทรน้อยในกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท

    ขณะที่ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ไตรมาส 4 ปี 2567 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 159.9 จุด เพิ่มขึ้น 3.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 การเพิ่มขึ้นดังกล่าวสะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ สูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดินในบริเวณตามแนวรถไฟฟ้าที่มีประชาชนใช้บริการ เป็นจำนวนมาก อาทิ รถไฟฟ้า BTS สายสีลม และรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน เป็นต้น โดยราคาห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 3.4% แต่ราคาเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาห้องชุดในพื้นที่ 2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ และนนทบุรี) ซึ่งเพิ่มขึ้น 4.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

    ทั้งนี้ สถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยไตรมาส 4/2567 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาบ้านจัดสรร และห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปี 2566 โดยราคาบ้านจัดสรรใหม่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.8% เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 9 ไตรมาส ขณะที่ราคาห้องชุดใหม่เพิ่มขึ้น 3.6% เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 8 ไตรมาส

    โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาบ้านและคอนโดฯปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง คือ ต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาที่ดิน และราคาวัสดุและค่าก่อสร้าง โดยเฉพาะในส่วนของต้นทุนราคาที่ดินนั้นแทบจะเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาบ้านขยับสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินนั้นคิดเป็นต้นทุนรวมของการพัฒนาโครงการอสังหาฯในสัดส่วนกว่า 30% ดังนั้นการปรับตัวของราคาที่ดินจึงส่งผลทำให้ที่ราคาอยู่อาศัยเปิดขายใหม่มีราคาสูงขึ้น

   ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุว่า "ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสที่ 4 ปี 2567" ค่าดัชนีเท่ากับ 401.4 จุด เพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าโดยไตรมาส 4 ปี 2566 ที่เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ซึ่งการชะลอตัวดังกล่าวเป็นผลจากการชะลอตัวของการลงทุนเพื่อพัฒนาอสังหาฯโครงการใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตามกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวตามเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการส่งผลให้ความต้องการซื้อขายที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ- ปริมณฑลชะลอตัวลง และทำให้ราคาที่ดินเปล่าปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงด้วยเช่นกัน

   สำหรับโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน(YoY) ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ในพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากการพัฒนาโครงสร้าง พื้นฐานของรัฐ อาทิ โครงการก่อสร้างถนนทางหลวงและทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น ประกอบกับราคาที่ดินบริเวณชานเมืองยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก ซึ่งผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้ในราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

    ขณะที่ราคาที่ดินในกรุงเทพชั้นในปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมาจากที่ดินเปล่ารอการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าวมีจำนวนจำกัด จึงทำให้การซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่แต่มีมูลค่าสูง และมักถูกพัฒนาเป็นรูปแบบโครงการ Mixed-use ที่ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชยกรรม และอาคารที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด โดยทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย

    อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินย่านนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 59.6%

    อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินย่านสมุทรสาครมีอัตราการเปลี่ยน แปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 44.2%

    อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินย่านเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 27.3%

    อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินย่านกรุงเทพชั้นใน (ประกอบด้วยเขตจตุจักร ห้วยขวาง ยานนาวา วัฒนา คลองเตย พญาไท บางคอแหลม ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางซื่อ ดินแดง ราชเทวี และบางรัก) ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูงขึ้น 16.4%

   อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินย่านบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 1.2%

   นอกจากนี้ REIC ยังได้จัดอันดับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่าน พบว่าทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY)

   ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้วและเป็นทำเลที่มีสถานีเชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้าหรือสามารถเดินทางเชื่อมถึงกันได้ง่าย โดย 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด ประกอบด้วย

   อันดับ 1 ได้แก่ รถไฟฟ้า MRT และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 590.3 จุด และ 581.1 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากันคือ 16.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่คลองเตย ดินแดง และจตุจักร ซึ่งเป็นพื้นที่บริการตามแนวรถไฟฟ้า MRT เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด

   อันดับ 2 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) ซึ่งรถไฟฟ้าทั้งสองสายเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีค่าดัชนีเท่ากับ 540.2 จุด และ 531.9 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ 15.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่ธัญบุรีสามโคก และคลองหลวง ซึ่งเป็นพื้นที่บริการตามแนวที่รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

    อันดับ 3 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) มีค่าดัชนีเท่ากับ 345.6 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่ลำลูกกา และสายไหม เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

    อันดับ 4 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 469.3 จุดโดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน(YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่บางบัวทอง จตุจักร และบางซื่อเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

    อันดับ 5 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง- บางแค), รถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี - ประชาธิปก) และ สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) โดยรถไฟฟ้าทั้งสามสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 570.8 จุด 562.6 จุด และ 553.9 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ ร้อยละ 9.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในพื้นที่ภาษีเจริญ ธนบุรี และบางกอกใหญ่ ซึ่งเป็นพื้นที่บริการของรถไฟฟ้าทั้ง 2 สาย เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด