ต้นทุน ที่ดินแพง หมดยุค 'คอนโดต่ำล้าน' นับถอยหลัง ใกล้สูญพันธุ์

    ปัจจุบันนอกจากติดหล่ม "กำลังซื้อ-รีเจ็กต์เรต" จนเกิดปรากฏการณ์ "ขายได้ โอนไม่ได้" แล้ว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังเผชิญกับสถานการณ์ "ต้นทุน" ที่ส่งผลให้ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่ปรับขึ้น โดยเฉพาะ "ราคาที่ดิน" ที่มีแต่ขึ้น ไม่มีลง แม้ว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี

   สะท้อนจากข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ได้ระบุว่า สถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2567 ปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งราคาบ้านจัดสรร และห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยราคาห้องชุดใหม่เพิ่มขึ้น 3.6% เพิ่มขึ้นติดต่อกัน 8 ไตรมาส จากต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าก่อสร้าง รวมถึงค่าแรง ส่งผลที่อยู่อาศัยโครงการเปิดขายใหม่มีราคาสูงขึ้น

    โดยราคาห้องชุดในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3.4% แต่ราคาเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาห้องชุดในพื้นที่สมุทรปราการ และนนทบุรี ที่เพิ่มขึ้น 4.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยย่านห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง, ย่านสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด

    ขณะที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯก็ต้องปรับแผนการพัฒนาโครงการให้สอดรับกับสถานการณ์เช่นกัน โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการคอนโดราคาต่ำ 1 ล้านบาท ที่ด้วยข้อจำกัดหลายอย่าง ต่อจากนี้ไปจึงอาจจะไม่ได้เห็นในตลาด จนเกิดคำถามตามมาว่า…ฤาคอนโดต่ำล้านจะใกล้สูญพันธุ์

   "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ด้วยต้นทุนที่เพิ่มขึ้น อาจจะทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถจะทำคอนโดราคาต่ำ 1 ล้านบาทได้ ถามว่าจะสูญพันธุ์หรือไม่นั้น ก็น่าจะมีความเป็นไปได้ สำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ

    ขณะที่ เจ้าตลาดคอนโดต่ำ 3 ล้าน "เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในแผนการลงทุนใหม่ปี 2568 ในส่วนคอนโดมิเนียม จำนวน 11 โครงการ จะไม่มีราคาต่ำ 1 ล้านบาท จะเป็นราคา 1 ล้านบวกๆ เนื่องจากปัจจุบันราคานี้ทำไม่ได้ ด้วยทั้งทำเลและต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะได้สิทธิทำคอนโดบีโอไอราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ก็ไม่ได้ทำให้สามารถพัฒนาได้ในราคาที่ถูกลงกว่านี้ได้ ขณะที่ในบางทำเล ถ้าราคาที่ดินสูงก็ไม่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดบีโอไอได้เช่นกัน

    ด้าน "โสภณ พรโชคชัย" ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) สะท้อนว่า ปัจจุบันโอกาสที่จะสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดที่มีห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท คงเป็นเรื่องที่เป็นไปได้ยาก เนื่องจากแม้ค่าก่อสร้างจากแทบไม่ได้เพิ่มขึ้น และค่าแรงจะเพิ่มขึ้นบ้างแต่ก็ไม่มากนัก แต่สิ่งที่เพิ่มขึ้นชัดเจน คือราคาที่ดินโดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ จึงทำให้โอกาสการสร้างอาคารชุด ที่ขายห้องชุดในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเป็นสิ่งที่ทำได้ยาก

    อย่างไรก็ตาม หากรัฐบาลสนับสนุนการจัดหาที่ดินและราคาถูก เช่น ไปเช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย บริเวณ กม.11 ที่มีราคาตลาดที่ 1,800 ล้านบาท แต่เช่าในราคาไม่ถึง 80 ล้านบาท กว่าจะสามารถทำให้สร้างห้องชุดได้ในราคา 0.9 ล้านบาท ต่ำกว่าที่บ้านเพื่อคนไทยตั้งราคาไว้ที่ 1.5 ล้านบาทเสียอีก ทั้งนี้บ้านเพื่อคนไทยตั้งราคาไว้สูงเกินความเป็นจริง

     ยิ่งหากทางรัฐบาลสามารถหาที่ดินในบริเวณอื่นที่ราคาถูกกว่า เช่น สถานีรถไฟธนบุรี ที่มีราคาตารางวาละ 100,000 บาท แทนที่จะเป็นราคา 350,000 บาทเช่นที่ กม.11 ก็ยิ่งสามารถสร้างอาคารชุดที่ขายห้องชุดในราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาทได้ เพราะรัฐบาลอาจเช่าที่ดินในราคาไม่ถึง 20 ล้านบาทจากการรถไฟแห่งประเทศไทย นั่นเอง

     อย่างไรก็ตามในกรณี ห้องชุดมือสองที่ขายในราคา 100,000 ถึง 1 ล้านบาท ยังมีอีกมากมายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เช่นแถวลาดพร้าวโชคชัย 4 บางนา ลาซาล เพชรเกษม อ้อมน้อย ถ้าสามารถนำอุปทานเหล่านี้มา ปรับปรุงและขายในราคาถูกก็อาจไม่จำเป็นต้องสร้างใหม่

     เมื่อกลางปี 2567 รัฐบาลได้สนับสนุนให้มีการก่อสร้างบ้านบีโอไอ ณ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งเชื่อว่ามีนักพัฒนาที่ดินหลายหลายที่สามารถสร้างได้ และมีความเป็นไปได้ที่เมื่อโครงการเหล่านี้ผ่านรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ในไตรมาสสองและไตรมาสที่สามของปี 2568 จะมีอุปทานของสินค้าเหล่านี้เพิ่มขึ้นนับหมื่นหน่วย ซึ่งจะทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2568 อาจมากกว่าปี 2567 เสียอีก เพียงแต่มูลค่าการพัฒนาอาจจะน้อยกว่าปี 2567 เพราะเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยจริงๆ