เมตตา ทับทิม

   แลนด์สไลด์ คำที่น่าจะเหมาะสมกับดีมานด์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านเพื่อคนไทย ของรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร

   เหตุผลเพราะวันเปิดตัวเป็นทางการ ศุกร์ 17 มกราคม มียอดวิวเว็บไซต์ 12 ล้านวิว วันรุ่งขึ้นขยับเป็น 20 ล้านวิว ล่าสุด ณ จันทร์ 20 มกราคมเพิ่มเป็น 31 ล้านวิว ยอดจองสิทธิคาดว่าทะลุ 3 แสนสิทธิเรียบร้อยโรงเรียนเพื่อไทย

   สาระสำคัญ สร้างบนที่ดินของการรถไฟฯ โฟกัสผู้ซื้อเป็นบ้านหลังแรก ไม่ต้องมีเงินดาวน์ งวดผ่อนเดือนละ 4,000 บาท อยู่อาศัยได้ 99 ปี เบื้องต้นประกาศสร้างทั่วประเทศ 100,000 หน่วย มีธนาคารอาคารสงเคราะห์ปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำ 2.5% ฯลฯ

    "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษ 2 นายกวงการพัฒนาที่ดิน ปรากฏการณ์ยอดจองแลนด์สไลด์ขนาดนี้ จะนำมาสู่อะไรได้บ้าง ทั้งแง่บวกและแง่ลบ รวมทั้งข้อเสนอแนะเชิงนโยบายถึงรัฐบาล

     ค้านผู้ซื้อรายได้ 50,000

    เริ่มต้นด้วย "สุนทร สถาพร" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดอกคุยแบบตรงไปตรงมาว่า เห็นด้วยในภาพใหญ่ แต่เมื่อเปิดเผยรายละเอียดโครงการออกมา มีข้อคัดค้านเป็นอย่างมาก คัดค้านเป็นอย่างยิ่ง ในประเด็นตั้งเพดานผู้มีสิทธิซื้อบ้านเพื่อคนไทยมีรายได้ 50,000 บาท เพราะมองว่าเป็นการเปิดช่องให้คนกำลังซื้อระดับกลาง ที่มีความสามารถช่วยเหลือตนเองในการซื้อและผ่อนที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว มาแย่งซื้อบ้านของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่ด้อยโอกาสในการขอสินเชื่อซื้อบ้านแทบจะโดยสิ้นเชิง

    ประเด็นการพิจารณาอยู่ที่ก่อนหน้านี้ หรือก่อนวันเปิดตัวเป็นทางการ 17 มกราคมที่ผ่านมา รัฐบาลโหมโรงด้วยการประกาศมาตรการให้ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท เมื่อนำมาคำนวณย้อนกลับค่าผ่อนเดือนละ 4,000 บาท เท่ากับรัฐน่าจะมุ่งเป้ากลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 12,000-15,000 บาท มีความสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

    ข้อมูลใหม่ที่เปิดเผยออกมามีจุดพีกที่บ้านเพื่อคนไทยมีราคาดันขึ้นไปถึงหน่วยละ 3 ล้านบาท และกำหนดรายได้ ผู้ซื้อไม่เกิน 50,000 บาท ถือว่าเกินความคาดหมายไปไกลโขอยู่

    "เดือนที่แล้ว (ธันวาคม 2567) รัฐบาล บอกว่า โครงการนี้ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท คำนวณเท่ากับมีรายได้ครัวเรือน 12,000-15,000 บาท สามารถซื้อคอนโดฯ 30 ตร.ม. ราคาสัก 7 แสนบาท ถ้าอยู่อาศัยสองคนขยับเป็น 60 ตร.ม. ผ่อนเดือนละ 8,000 บาท รายได้ครัวเรือนรวมกัน 20,000 บาท แต่เงื่อนไขบ้านเพื่อคนไทยรายได้ขยับไปถึง 50,000 บาท กติกาข้อนี้ไม่เห็นด้วย"

    ประเด็นอยู่ที่รัฐบาลไม่เคยพูดว่าเป็นโครงการที่จำกัดเพื่อผู้มีรายได้น้อยเพียงอย่างเดียว แต่พูดว่าให้คนไทยมีโอกาสเข้าถึงการมีบ้านเป็นของตนเอง และเปรียบเทียบกับเพดาน ผู้มีสิทธิซื้อบ้านของการเคหะแห่งชาติ ก็ตั้งเพดานไว้ที่ 40,000 บาท ดังนั้น การตั้งเพดานโครงการนี้ 50,000 บาท ถือว่าใกล้เคียงกัน

     ข้อคิดเห็นก็คือ "...บ้านเพื่อคนไทยที่ดินรัฐก็ถือว่าฟรีนั่นแหละ มูลค่าสิ่งก่อสร้างถ้าจะให้ผ่อนเดือนละ 4,000 บาทจริง ๆ รายได้อยู่ที่ 12,000-15,000 บาท แต่สำหรับคนที่มีรายได้ 50,000 บาท จะสามารถผ่อนได้ถึงเดือนละ 18,000 บาท หรือคิดเป็นบ้านราคา 3-4 ล้านบาท ดังนั้น ทำเล กม.11 ด้านหลัง ปตท. ถนนวิภาวดีฯที่เปิดราคามาถึงหน่วยละ 3 ล้านบาท จึงไม่เห็นด้วยอย่างยิ่ง เพราะเป็นนโยบายที่ไปลากคนชั้นกลางลงมาแข่งกันซื้อ"

     ที่สำคัญ โครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการเอกชน มีการเปิดขายในกลุ่มราคา 3 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ของตลาดรวม มีสัดส่วน 60% มีภาวะล้นตลาดหรือโอเวอร์ซัพพลายอยู่แล้ว ต้องใช้เวลาขายระบายออกไป (กรณีไม่เปิดโครงการใหม่เลย) นาน 2-3 ปี ถ้ามี บ้านเพื่อคนไทยราคา 3 ล้านออกมาอีก ยิ่งจะซ้ำเติมภาวะโอเวอร์ซัพพลายให้วิกฤตหนักขึ้นไปอีกในอนาคต

     "ยังยืนยันว่าบ้านเพื่อคนไทย รัฐบาลควรทำออกมาเพื่อรองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ขาดโอกาส ตอนแรก ๆ มีหลายคนไม่เห็นด้วยที่จะใช้ที่ดินของรัฐ แต่ผมเห็นด้วยในการนำที่ดินรัฐมาทำสวนสาธารณะ หรือทำบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อย บนทำเลไม่ไกลมากหรืออยู่ในเมือง ถือว่าเหมาะสมอยู่" 

     นำมาสู่ข้อเสนอแบบฟันธงว่า ขอให้รัฐบาลพิจารณาทบทวนเงื่อนไข โดย 1.ลดรายได้ผู้ซื้อจาก 50,000 บาท เหลือ 25,000 บาท/เดือน เพื่อจำกัดวงให้เป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งรวมถึงกลุ่ม First Jobber 2.ราคาอยู่ที่ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

     ปรับโครงสร้าง-เก็บภาษีต่างชาติ

     ถัดมา "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ดีมานด์ซื้อบ้านเพื่อคนไทยบอกข้อเท็จจริงได้ว่าโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยน คนรุ่นใหม่ ๆ ต้องการซื้อบ้าน ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง เมื่อมีซัพพลายที่จับต้องได้ มีทำเลที่ดี คนเข้าไปดูเว็บไซต์ใช้คำว่ามหาศาล แสดงว่าคนไทยยังต้องการมีบ้านเป็นของตนเองอยู่ แต่กำลังซื้อทำไม่ได้ ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่ต้องปรับโครงสร้างภาคที่อยู่อาศัย ต้องมีมาตรการรัฐบาลมาสนับสนุน

     ประเด็นพิจารณามาจากบ้านเพื่อคนไทยมีมาตรการรัฐสนับสนุนเพื่อแก้ไข pain point ทุกจุดที่เป็นต้นทุน พัฒนาโครงการ เริ่มตั้งแต่ทำเล กม.11 อยู่ในย่านห้าแยกลาดพร้าว ราคาที่ดินแพงมาก วิธีการรัฐเช่าที่ดินจากการรถไฟฯ ระยะยาว ด้วยค่าเช่าหลักร้อยล้าน บาทเท่านั้น ต่อมา มีธนาคารรัฐสนับสนุนสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ 2.5% รวมทั้งปลดล็อกปัญหาการกู้เงิน เพราะไม่ต้องมีเงินดาวน์ จึงไม่ต้องเผชิญ หน้ากับมาตรการ LTV-loan to value ทำให้ไม่มีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อ

     รวมทั้งรัฐบาลจัดให้ ออกแบบเป็นโครงการฟูลลี่เฟอร์นิช หมายความว่าเป็นที่อยู่อาศัยตกแต่งพร้อมอยู่ มีทั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า

     "หากเป็นโครงการเอกชนไม่มีทางทำได้แน่นอน ที่จะเปิดขายคอนโดฯ ไซซ์ 30 ตร.ม.แล้วให้ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท บนทำเลย่าน กม.11 ทุกจุดของบ้านเพื่อคนไทยมีมาตรการรัฐบาล subsidy ทั้งหมด มีข้อคำนึงอย่าให้มีนักลงทุนเข้ามาซื้อลงทุนปล่อยเช่าช่วง ไม่อยากให้ซ้ำรอยบ้านการเคหะ หรือแผงเช่าในตลาดนัดจตุจักร ที่ทำสัญญาเช่าตรงกับรัฐ แต่นำมาปล่อยเช่าช่วงได้กำไรหลายเท่าตัว"

     สำหรับข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย อยากส่งต่อข้อมูลดีมานด์แลนด์สไลด์ของบ้านเพื่อคนไทย มาถึงธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อขอให้พิจารณาว่าดีมานด์ซื้อบ้านของคนไทยที่เปิดเผยชัดเจนมีเกิน 1 ใน 3 ของประชากรทั้งประเทศ แต่ติดปัญหาเข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ เพราะฉะนั้น นโยบาย LTV แบงก์ชาติต้องทำกลับด้านกัน จากปัจจุบันบังคับ LTV (มาตรการเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป) โดยมีเพดานปล่อยสินเชื่อ 70-80% จะต้องเปลี่ยนใหม่ให้ LTV 110-120%

    เหตุผลเพราะบ้าน-คอนโดฯ เป็นกุญแจสำคัญในการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน และหนี้นอกระบบได้อย่างแท้จริง เพราะหนี้บ้านเป็น real rate จ่ายปุ๊บหักต้นปั๊บไม่ได้เป็นแฟลชเรตเหมือนหนี้รถยนต์

    (ผ่อนงวดไม่ตัดเงินต้น) และดอกเบี้ยถูกที่สุด ถูกกว่าหุ้นกู้อีกต่างหาก ทำให้กำลังซื้อตลาดแมสเข้าถึงการก่อหนี้ได้ โดยมีอัตราดอกเบี้ยถูกเหมือนกับผู้กู้รายใหญ่

    ขณะเดียวกัน เสนอให้รัฐบาลถือโอกาสปรับโครงสร้างภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการจัดระเบียบการถือครองทรัพย์สินของคนต่างชาติ จัดเก็บภาษีอสังหาฯ แพงกว่าคนไทย แล้วนำส่วนต่างรายได้ภาษีมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เช่น อาจจะสนับสนุนดอกเบี้ย 3 ปีแรกในอัตรา 0% หรือดอกเบี้ยต่ำ 1-2% ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

    "ปี 2568 ต้องใช้บ้านและคอนโดฯ นี่แหละทำให้เกิดเครดิตไลน์กับคนรากหญ้า ไม่ใช่แค่ปลดล็อก LTV 100% แต่ต้องคิดกลับด้านให้ LTV เกินร้อย เพราะวันนี้มีบทพิสูจน์แล้วว่าแพ็กเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบ้านเพื่อคนไทย ทำให้ดีมานด์ซื้อบ้านเปิดเผยตัวมากมายขนาดนี้"

    อย่างไรก็ตาม ถ้าหากแบงก์ชาติไม่ตอบรับ ไม่ผ่อนปรนมาตรการด้านการเงินใด ๆ ออกมา เทรนด์อสังหาฯ ปีนี้จะมีโมเดล L Shape โดย L ขาขึ้นเป็นราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นตลอดเวลา สวนทางกับ L ล่างที่เป็นกำลังซื้อหดตัวลง เป็น L Shape ที่ไม่มีจุดตัดว่าจะมาเจอกันได้เมื่อใด หากปล่อยให้เป็นเช่นนั้น ภาพรวมอสังหาฯ ปีนี้ก็จะค่อย ๆ ซึม มีสภาพเป็นซอมบี้แบบผ่อนส่งโดยปริยาย