หนีรีเจกต์เรตพุง-ออฟฟิศใหม่ดึงดูดย้ายสนง.

    ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนซึ่งมีปัจจัยแวดล้อมหลายด้าน ทั้งในประเทศ และต่างประเทศ ที่เข้ามากดดันผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ซึ่งสภาพแวดล้อมภายในประเทศที่เห็นอยู่ และชาชิน มีทั้งเรื่องของสภาพเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราที่ตำ เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน ระดับหนี้สาธารณะต่อจีดีพี ที่อยู่ในระดับสูง ปัญหาหนี้ครัวเรือน อันเป็นผลสืบเนื่องจากเศรษฐกิจ และผลจากโควิด ที่ผ่านมา สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยเปราะบาง ส่งผลให้ ผู้เล่นในตลาดอสังหาฯหลายแห่ง ต้องขยับไปลงทุนและพัฒนาโครงการ แนวราบระดับไฮเอนด์ เจาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ส่งผลให้บ้านราคาแพงในตลาดมีปริมาณ และมูลค่ารวม ปรับมากขึ้นเช่นกัน และเป็นตัวแปรที่ผลักดันให้ราคาขายเฉลี่ยที่อยู่ในตลาดแพงขึ้น หรือแม้แต่ เรื่องโครงสร้างทางประชากรของไทยที่ปัจจุบัน การเกิดลดน้อยลง และมีผู้สูงวัยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ

    ขณะที่ ในภูมิภาคเอเชียฯ เงินลงทุนมหาศาลได้เคลื่อนเข้ามาสู่ภูมิภาคนี้ ทั้งผ่านกองทุนต่างๆ การย้ายฐานการผลิต เพื่อรองรับโอกาสขยายตลาดใหม่ๆ และการส่งออกไปยังประเทศอื่นการเข้ามาลงทุนซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพ เช่น ธุรกิจโรงแรม และรีสอร์ต, อาคารสำนักงาน หรือ การเข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯในประเทศไทย โดยเฉพาะญี่ปุ่น ที่มีความโดดเด่นและการเคลื่อนทัพของทุนธุรกิจต่างๆเข้ามาสร้างรายได้จากตลาดในประเทศไทย

    นายไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประจำประเทศไทย และอินโดนีเซีย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ที่ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยตลอด 3 ทศวรรษที่ผ่านมา ให้มุมต่อการพัฒนาการของอสังหาฯในประเทศไทยว่า ในยุคแรกๆ ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีรูปแบบการใช้งานเพียงอย่างเดียว และค่อยๆ พัฒนาไปเป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่มีการผสานอสังหาฯประเภทต่างๆ เข้าด้วยกัน จนกระทั่งในปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ เดินทางเข้าสู่ยุคใหม่ ที่มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่นำเสนอการใช้งานหลากหลายรูปแบบเข้าด้วยกันโดยสมบูรณ์ โครงการที่ล้ำสมัยเหล่านี้ ยังเพียบพร้อมด้วยเทคโนโลยีขั้นสูง สิ่งอำนวยความสะดวกและมาตรฐานระดับโลก ทั้งหมดนี้ได้รับการออกแบบมา เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาของผู้เช่าและผู้ใช้สอยพื้นที่ทั่วไป

    โดย เจแอลแอล กำลังเตรียมพร้อมสู่การปฏิวัติอุตสาหกรรมครั้งที่ 5 ซึ่งเน้นย้ำถึงความสำคัญของเทคโนโลยี ในการกำหนดรูปแบบอสังหาฯเชิงพาณิชย์ในอนาคต บริษัทฯ ยังให้ความสำคัญและการเข้ามาของเทคโนโลยีใหม่ ๆ โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์(AI) ซึ่งเป็นสิ่งที่บริษัทฯ กำลังให้ความสนใจอย่างมาก เนื่องด้วยบริษัทฯ ตระหนักดีว่าการใช้ประโยชน์จากเครื่องมือที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูลและ AI ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าสามารถช่วยให้นักพัฒนาอสังหาฯเพิ่มประสิทธิภาพของกระบวนการปฏิบัติงานและยกระดับประสบการณ์ของผู้ใช้งานทั่วไปได้จริง

    "เจแอลแอลจึงกำหนดวิสัยทัศน์และให้คำแนะนำแก่ลูกค้าในโลกของการทำงานยุคใหม่ ที่ซึ่งพนักงานในธุรกิจต่าง ๆ สามารถกำหนดรูปแบบเวลาและสถานที่ทำงานของพวกเขาเองได้มากขึ้นซึ่งสอดคล้องกับความคาดหวังของผู้คนที่โน้มเอียงไปสู่การสร้างสมดุลระหว่างชีวิตและการทำงาน โดยการวิเคราะห์ข้อมูล มีบทบาทสำคัญในกลยุทธ์ของเจแอลแอล โดยบริษัทฯ กำลังบุกเบิกความเป็นผู้นำทางความคิดเกี่ยวกับ เมือง กลุ่มธุรกิจเฉพาะสาขาและกระแสเงินทุน ซึ่งความสามารถในการเข้าถึงฐานข้อมูลที่ครอบคลุมกว่าคู่แข่งทั้งในไทยและทั่วภูมิภาค ทำให้เจแอลแอลสามารถสนับสนุนให้ลูกค้า ตัดสินใจบนพื้นของฐานข้อมูลได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น" นายไมเคิล กล่าวถึงการพัฒนาระบบ AI ต่อธุรกิจไทยในโอกาสขยายตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

    ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้ให้คำแนะนำด้านการลงทุน การปล่อยเช่าและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวมกว่า 1.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงปี 2559-2566

    สำหรับภาคธุรกิจโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม เจแอลแอลได้ปิดการขายที่ดินหลายแปลงขนาดรวมประมาณ 1,600 เฮกเตอร์ (10,000 ไร่) ในช่วงปี 2561-2566 สำหรับภาคธุรกิจโรงแรมและบริการต้อนรับ ได้เป็นตัวแทนซื้อขาย โรงแรมถึง 54 แห่ง รวมมูลค่ากว่า 66,000 ล้านบาทนับตั้งแต่ปี 2553 ซึ่งรวมถึงการเจรจาซื้อขายโรงแรมมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ของประเทศไทยมูลค่า 5,500 ล้านบาท

    ในธุรกิจการจัดการอสังหาฯและสินทรัพย์ ได้บริหารพอร์ตโฟลิโอสินทรัพย์รวมมากกว่า 7.1 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ทั่วประเทศไทย ซึ่งรวมถึงโครงการระดับโลกที่เพิ่งเปิดใหม่ไปเมื่อไม่นานมานี้อย่าง One Bangkok ที่ทางบริษัท ดูแล 5 อาคารขนาดใหญ่ โดยเป้าหมายในสิ้นปี จะบริหารพอร์ตอสังหาฯและสินทรัพย์เพิ่มเป็น 7.5 ล้านตร.ม. และที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ได้ให้คำปรึกษากับโครงการมากกว่า 360 โครงการ มีมูลค่าโครงการรวมเกินกว่า 500,000 ล้านบาท

    นิคมฯ-ค้าปลีก ปี 68 เติบโตโดดเด่นออฟฟิศใหม่ ดึงดูดผู้เช่ารายใหญ่

    นายอนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวว่า ปี 67 เป็นปีที่ท้าทายของภาคอสังหาฯ แต่มีกิจกรรมที่หลากหลายและน่าสนใจ โดยตลาดอาคารสำนักงานเห็นซัปพลายใหม่ๆ เข้ามาในตลาดเยอะ เช่นโครงการ วัน แบงค็อก ที่เปิดตัว 2-3 อาคารสำนักงาน เริ่มเห็น บริษัทต่างๆที่ตัดสินใจย้ายจากอาคารสำนักงานเดิมมาสู่อาคารสำนักงานรูปแบบใหม่ มีการขยายพื้นที่สำนักงานอย่างคึกคัก โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 67 และมองไปข้างหน้า ก็พอจะเห็นว่า ในช่วงต้นปี 2568 จะเห็นความเคลื่อนไหว การย้ายพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานอย่างคึกคัก เนื่องจากมีหลายโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ โปรดักต์ของโครงการมีความน่าสนใจ ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจย้ายไปอาคารใหม่แทน

    "สำหรับออฟฟิศมาร์เกต อาจจะเป็นช่วง Transformation จากอาคารสำนักงานรูปแบบเดิม มาสู่ การทำงานในรูปแบบใหม่ๆ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญ ที่ทำให้ผู้เช่า ย้ายไปยังซัปพลายใหม่ๆ ถึงแม้ราคาในพื้นที่เช่าจะแพงกว่าอาคารเดิม"

    ตลาดห้างสรรพสินค้า เราจะเห็นได้ว่า มีความคึกคัก อย่างมาก จะเห็นโครงการใหม่ๆ เข้ามา คล้ายคลึงกับตลาดอาคารสำนักงาน ที่มาพร้อมกับผู้เช่าและแบรนด์สินค้าระดับนานาชาติที่เข้ามาค่อนข้างเยอะ ปี 2567 มีประมาณ 320 แบรนด์ที่เข้ามาเปิดตลาดในประเทศไทย ทั้งหมดเป็นปัจจัยบวกจาก การเติบโตของภาคการท่องเที่ยว ที่คาดว่าในปีนี้จะมีตัวเลขประมาณ 36 ล้านคน ทำให้มีการเข้ามาจับจ่ายในร้านอาหารอย่างหนาแน่น สถานีที่ท่องเที่ยวกลับมาคึกคัก ทำให้ธุรกิจค้าปลีกได้รับอานิสงส์ไปด้วย
    
    "เรามองว่า ตลาดห้างสรรพสินค้าในประเทศไทยมีความแข็งแรง อัตราว่างในพื้นที่แทบจะน้อยที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิค รองจากประเทศสิงคโปร์ และ เกาหลีใต้ Outlook ใน ปี 2568 เป็นปีที่รีเทลซัปพลายจะเข้ามาในพื้นที่กลางเมือง กรุงเทพฯค่อนข้างเยอะ น่าสนใจว่า ห้างสรรพสินค้าที่อยู่ติด หรือใกล้กัน จะแข่งขันกันอย่างไร จะส่งผลต่อประเด็นค่าเช่าเหมือนกัน จะมีวิธีการปรับพื้นที่ใหม่ๆ ให้รับกับความต้องการใหม่ๆ ได้อย่างไรบ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวถนนพระราม 4 และประเด็นที่น่าสนใจ เราเห็นกลุ่มผู้เช่าที่เป็นแฟชั่นกลับมาอีกครั้ง จากปี 2561-62 ที่ธุรกิจแฟชั่นล้มหายไปเป็นจำนวน มาก มีการเปิดร้านเพื่อให้ลูกค้าเข้ามาสัมผัสประสบการณ์ใหม่ๆสิ่งเหล่านี้ จะทำให้เกิดการแข่งขัน และเป็นผลดีกับผู้บริโภค ที่จะมีทางเลือกให้เรา"

    ภาคอุตสาหกรรม ปีนี้เป็นปีที่ดีมากเหมือนกัน ทั้งเรื่องการขายที่ดินเพื่อการพัฒนาอุตสาหกรรมที่เติบโตต่อเนื่องมา 2 ปีแล้ว บริษัทหลายแห่งที่ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับภาคอุตฯ ประกาศผลประกอบการออกมาโดดเด่น ทำสถิติการขายที่ดินให้กับบริษัทที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย และเริ่มหาที่ดินแปลงใหม่ๆ เพื่อรองรับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมให้กับผู้ลงทุนจากต่างประเทศที่จะเข้ามาตั้งฐานในไทย เช่น ธุรกิจจากประเทศจีน ที่มองหาที่ดินในโซนพื้นที่ EEC เป็นส่วนใหญ่

    รวมถึง ธุรกิจเกี่ยวกับ Data Center ที่ฮอตฮิตจริงๆ ทั้งตลาดในไทย มาเลเซีย อินโดนีเซีย และเวียดนาม เป็น ประเทศที่มีการใช้อินเทอร์เน็ต เยอะ อัตราการเข้าถึงอินเทอร์ เน็ตสูง ทำให้ความต้องการจะใช้ Data Center เพิ่มสูง ตามไป และประเทศไทยมีจุดแข็ง มีเรื่องส่งเสริมการลงทุน(BOI) หลายๆ ปัจจัยเหล่านี้ จะขับเคลื่อนให้ธุรกิจ Data Center ในไทย เติบโตต่อไปข้างหน้าได้

    "เราเชื่อว่า ดีมานด์ Data Center ไม่สิ้นสุด แม้จะมีหลายคนพูดว่าจะ โอเวอร์ซัปพลายก็ตาม"

    เทรนด์เช่าคอนโดฯมาแรงค่าเช่าโต 40%

    นายอนาวิล กล่าวถึงตลาดที่อยู่อาศัยว่า ในปี 67 เป็น ที่ทราบกันดีว่า ตลาดที่อยู่อาศัยที่เป็นแมสโปรดักต์ ยังมีเรื่อง รีเจกต์เรตค่อนข้างสูง โครงการที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก อัตราดอกเบี้ยเริ่มดีขึ้น และคาดว่า ต้นปี 68 น่าจะมีการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยอีก ลดแรง กดดันต่อตลาดอสังหาฯ แต่ก็ยังมีประเด็นเงินทุน หนี้ภาคอสังหาฯ แม้ปรับตัวลดลงแต่ยังอยู่ในเรตที่สูงอยู่ กำลังซื้อน่า จะยังไม่ฟื้นตัวมากนัก แต่ผลดีจะไปตกอยู่ที่ตลาด "คอนโดฯปล่อยเช่า" จากข้อมูลในปีที่ผ่านมาความต้องการเช่าคอนโดฯเยอะมาก กลุ่มคนเหล่านี้เข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้ชัดเจน มากๆ ในกรุงเทพฯชั้นใน ค่าเช่าคอนโดฯเติบโตไปกว่าถึง 40% เพราะทุกคนหนีไปเช่ากันหมด และคนรุ่นใหม่ไม่ต้องการให้ ตัวเองผูกติดกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เลือกเช่ามากกว่าจะซื้อเป็น เทรนด์ที่เจแอลแอลมองปี 68 ตลาดเช่าน่าจะคึกคัก