ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังคงเป็นตลาดที่เข้าสู่โหมดต้อง "เฝ้าระวัง" สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เนื่องจากยอดขายและยอดโอนยังติดลบต่อเนื่อง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโตช้า รายได้โตไม่ทันรายจ่าย กำลังซื้ออ่อนแอ สวนทางราคาบ้านที่แพงขึ้น ทำให้โอกาสการมีบ้านยากมากขึ้นเรื่อยๆ

    แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกมาเมื่อวันที่ 9 เมษายนที่ผ่านมา ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท การปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รวมถึงปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% แต่แรงส่งยังไม่มากพอจะบูสต์ตลาดต่ำ 3 ล้านบาท ที่ติดหล่ม "ขายได้ โอนยาก กู้ยาก" เมื่อสถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังคงมีการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) สูงถึง 50-60%

    ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการจึงต้องปรับแผนลุยบ้านแพงมากขึ้น ส่งผลให้ยอดโอนราคา 3-5 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้น สวนทางราคาต่ำ 3 ล้านบาท ที่เคยเป็นฐานใหญ่ค่อยๆ หายไปจากตลาด

    นอกจากนี้ยังงัดกลยุทธ์สู้กับกำลังซื้อ 3 ล้านบาทที่ร่วงหนัก ล่าสุดบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาด ได้ผุดหลายโมเดลเพื่อแก้เกมตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่หันมา "เช่ามากกว่าซื้อ

     "เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท เป็นตลาดที่เสนามีส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดมากถึง 20% หรือกว่า 21,210 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยที่ผ่านมาเสนามีโครงการออกมาเพื่อแก้ปัญหาลูกค้ากู้ ไม่ผ่าน ไม่ว่าเงินสดใจดี โครงการ LivNex เช่าออมบ้าน ซึ่งก่อนหน้านี้เสนามียอดรีเจ็กต์เรต 1-3 ล้านบาท อยู่ที่ 70% แต่ขณะนี้ลดลงเหลือ 50% หลังนำ 20% ที่กู้ไม่ผ่าน เข้าไปในโครงการ "LivNex เช่าออมบ้าน" ที่พัฒนาขึ้นมา โดยลูกค้าไม่ต้องชำระเงินดาวน์ ไม่ต้องรอการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร สามารถเลือกโครงการของเสนาที่ต้องการและทำสัญญาเช่าออมสูงสุด 36 เดือน สามารถเข้าอยู่ได้ทันที พร้อมโอนเปลี่ยนมือได้ โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1.8% เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินออม ลดเงินต้น และผ่อนชำระเริ่มต้นเพียงล้านละ 4,100 บาทต่อเดือน
    
    ปัจจุบันมีให้เลือก 30 ทำเล รวม 47 โครงการ เป็นคอนโดมิเนียม 22 โครงการ มีผู้สนใจเข้าร่วมกว่า 800 ยูนิต แต่ผ่านการอนุมัติ 400 ยูนิต เพราะไม่ผ่านการพิจารณาเกณฑ์สินเชื่อของเงินสดใจดี อย่างไรก็ดีตั้งเป้าสิ้นปี 2567 จะมีผู้สนใจเข้าร่วมโครงการ 600 ยูนิต

    และจากผลตอบรับที่ดีได้นำบ้าน 25 โครงการมาร่วมโครงการ เป็นการเช่าออมบ้าน เช่าเพื่อเป็นเจ้าของ รวมถึงขยายไปยังคอนโดและบ้านพรีเมียมมากขึ้นด้วย เรียกว่า "LivNex Gold" นำร่องคอนโดปิติ สุขุมวิท 101 บ้านเสนา พาร์ควิลล์ 2 รามอินทรา-วงแหวน เป็นต้น ผู้ที่เข้าร่วมโครงการจะได้ดอกเบี้ยถูกกว่าธนาคาร ทดลองอยู่อาศัยก่อนซื้อ ไม่เป็นหนี้ ช่วงที่อยู่ ทำให้ยังใช้เครดิตในการกู้ทำธุรกิจอื่นได้

    "การที่ลูกค้าซื้อบ้านไม่ได้ ไม่ใช่เพราะไม่อยากซื้อ แต่มีปัญหาสารพัด ที่เราเจอ กู้ไม่ได้ ติดเครดิตบูโร รอการตัดสินใจ ไม่มีเครดิตไลน์ ไม่อยากเป็นหนี้ 30 ปี โดยเฉพาะวัยเริ่มต้นทำงาน ที่จะเช่ามากกว่าซื้อ ล่าสุดที่เจอคือกู้ผ่านแต่เปลี่ยนใจไปซื้อที่อื่นที่ให้ส่วนลดมากกว่า ตรงนี้น่ากลัวที่สุดในเวลานี้"

    ล่าสุดเสนาได้ต่อยอดจาก LivNex มาสู่โมเดลใหม่ "RentNex" Pay wisely, Live Flexibly การเช่าคอนโดรูปแบบใหม่ เน้นความยืดหยุ่นให้กับผู้เช่า และไม่ผูกพันกับสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ในการเข้าถึงลูกค้าด้วยบริการสมัครสมาชิก หรือ Subscription Model ที่ตอบโจทย์ คนรุ่นใหม่ ที่มีไลฟ์สไตล์ในการสมัครสมาชิกเพื่อใช้บริการแอพพลิเคชั่นต่างๆ เช่น Netflix, YouTube Premium, Spotify Premium, Canva Pro ซึ่งเสนามองว่า RentNex จะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ หรือ Generation Rent ที่เน้นการเช่าอยู่มากกว่าความต้องการซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ

    โดยลูกค้าสามารถเลือกเช่าแบบสมัครสมาชิกได้จากคอนโดมิเนียม 20 โครงการ โดยแต่ละโครงการนำร่องประมาณ 10 ยูนิต เพื่อทดลองตลาด เริ่มต้นเช่าเพียง 6,700 บาท/เดือน มีแพคเกจให้เลือก 3 แบบตามระดับราคาคอนโดมิเนียม

    ประกอบด้วย "แพคเกจ Silver" ในโครงการเสนาคิทท์ และเสนาอีโคทาวน์ รวม 12 โครงการ เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่ในทำเลสะดวก "แพคเกจ Gold" จะขยับสู่ระดับสูงขึ้น ใกล้รถไฟฟ้าและในเมือง ในโครงการเฟล็กซี่ เสนาคิทท์ และเสนาอีโคทาวน์ มี 16 โครงการและ "แพคเกจ Platinum" มี 20 โครงการจากนิชโมโน, เฟล็กซี่, เสนาคิทท์ และเสนาอีโคทาวน์ ซึ่งทุกโครงการเป็นห้องเช่าพร้อมอยู่ ภายใต้เงื่อนไขต้องจ่ายค่าเช่าทุกเดือน อยู่อย่างน้อย 6 เดือน หากเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเราจะยึดหลักประกัน แต่ถ้าเปลี่ยนใจซื้อ จะได้รับส่วนลด 20% ของค่าเช่าสะสม 3 ปี

    "RentNex จะเข้ามาช่วยให้เราสามารถนำยูนิตเหลือขาย 7,000-10,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 3-4 หมื่นล้านบาท ที่นำมาเข้าโปรแกรมนี้ 25% สร้างรายได้กลับเข้ามาให้เราได้อีกทางหนึ่ง จากค่าเช่าที่ได้รับทุกเดือน หรือปีละ 40-50 ล้านบาท ถือว่าวิน-วินในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว ส่วนลูกค้าจะเปลี่ยนใจมาซื้อเราเท่าไหร่นั้น บอกไม่ได้ ตอนนี้เราทำไป คิดไป ไม่มีโมเดลชัดมาก แต่ต่อไปโมเดลนี้จะเป็นเรือธงแก้ปมกู้ไม่ผ่านของตลาด 3 ล้านบาทที่เป็นพอร์ตใหญ่ของเรา"

    สำหรับภาพรวมเสนาทั้งปี 2567 "เกษรา" ฉายภาพว่า ผลการดำเนินงาน 9 เดือน มีรายได้ 6,271 ล้านบาท กำไร 36.71% โดยรวมถือว่ากำไรดีขึ้น ยอดขายโอเค แต่ยอดโอนลดลงเล็กน้อย โดยทั้งปีนี้หวังว่ากำไรจะไม่ปรับตัวลดลง ส่วนยอดโอนคงต้องลุ้นสิ้นปี อย่างไรก็ดีด้วยภาวะเศรษฐกิจโตช้าและกำลังซื้ออ่อนแอ เสนากำลังรีวิวแผนการลงทุนให้สอดรับกับตลาดในปี 2568 โดยปีนี้จะมีโครงการคอนโดบางส่วนและบางทำเลที่ยังมีซัพพลายมากจะโยกไปเปิดตัวในปีหน้าแทน รอดูทิศทางตลาด โดยปีหน้าเสนายังคงเน้นเปิดคอนโดมากกว่าแนวราบ จะเดินหน้าคู่ขนานไปกับบริหารจัดการค่าใช้จ่ายและต้นทุน และโฟกัสโครงการ LivNex มากขึ้น

    "แนวโน้มปีหน้า เราคงรัดเข็มขัดมากขึ้นกว่าปัจจุบัน ด้วยการลดต้นทุนค่าใช้จ่าย แต่ยังไม่หยุดซื้อที่ดิน จะดูเฉพาะบางทำเลที่ใช่ ส่วนแลนด์แบงก์แปลงไหนที่ยังไม่พัฒนา ถ้ามีคนซื้อก็ขาย เราชอบคิดว่าตัวเราเองเป็นโลว์คอสต์แอร์ไลน์ในตลาด 1-3 ล้านบาท การที่เราจะอยู่ได้ดี ต้องกำไรดี ค่าใช้จ่ายอย่าเยอะ ต้นทุนอย่าแพง เพราะค่าที่ดินแพง รายได้คนก็ไม่ขึ้น เราต้องทำศักยภาพให้ดี ช่วยเหลือลูกค้าให้กู้ได้มากๆ ทำสินค้าที่ตอบโจทย์ลูกค้า อย่าทำแพงจนเกินแพคเกจที่เขาต้องการ แต่ยังคงมุ่งมั่นความยั่งยืน การพัฒนาโครงการเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม คอนโดเราทุกโครงการจะเป็นโลว์คาร์บอน ถามว่าตลาดคอนโดปีหน้าจะฟื้นตัวหรือยัง ภาพน่าจะไม่ต่างจากปีนี้ ยังมีหนี้ครัวเรือนที่ยังกดดันกำลังซื้อ ซึ่งคาดหวังคงจะค่อยๆ ดีขึ้น เมื่อเศรษฐกิจดี คนมีรายได้เพิ่ม กำลังซื้อจะดีตามไปด้วย" เกษราทิ้งท้าย