นาทีทองคนซื้อบ้านหลังดัชนีราคาที่อยู่อาศัยระบุราคาบ้านปี68พุ่ง

  อสังหาริมทรัพย์

  ตลอดระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลต่อธุรกิจการค้าและรายได้ของผู้คนทั่วโลก ทำให้ผู้ประกอบการในทุกๆ ธุรกิจไม่กล้าที่จะปรับขึ้นราคาสินค้า แม้ว่าต้นทุนวัตถุดิบในการผลิตปรับตัวสูงขึ้นก็ตาม ขณะที่ในช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ ปัญหาสงครามรัสเชียยูเครน ก็ส่งผลให้ต้นทุนพลังงานปรับตัวเพิ่มขึ้นไปพร้อมๆ กับการปรับตัวของอัตราเงินเฟอ แต่กลุ่มสินค้าต่างยังคงแบกรับต้นทุนเอาไว้เอง โดยไม่ ยอมปรับราคาขึ้นตามต้นทุนใหม่ รวมถึงกลุ่มสินค้าประเภทที่อยู่อาศัยด้วย

   สาเหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะ ปัญหากำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้าฟุ่มเฟือย และสินค้าที่ไม่ใช่ปัจจัยสี่ รวมถึงสินค้าชิ้นใหญ่ที่มีราคาสูงและเป็นหนี้ผูกพันระยะยาว เนื่องจากผู้บริโภคยังกังวลถึงรายได้ในอนาคต โดยความกังวลดังกล่าวเกิดจากภาวะ ชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศที่ยังไมฟืนตัว อย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์กันไว้ ทำให้ผู้บริโภคยังคงกังวลต่อรายได้ในอนาคต และชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป

   แม้ว่าปัจจัยลบต่างๆ จะมีผลให้เกิดการชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป แต่ไม่ได้หมายความว่า ดีมานด์ที่อยู่อาศัยในตลาดจะลดลงไป ตรงกันข้ามดีมานด์กลับเติบโตขึ้นในทุกๆ ปี โดยเฉพาะดีมานด์ที่อยู่อาศัยในบ้านระดับกลาง-ล่าง หรือ ดีมานด์ในกลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท ดังนั้นที่ผ่านมาบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อย จึงยังคงพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-3 ล้านบาทออกมารองรับดีมานด์ในตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง ทำให้ในปัจจุบันมีซัปพลายสะสมในตลาดดังกล่าวอยู่จำนวนไม่น้อย

    ในขณะที่ซัปพลายสะสมในตลาดยังรอการระบายออก และดีมานด์ในตลาดยังมีอยู่สูง แต่ปัญหาของผู้บริโภค คือ การถูกปฏิเสธสินเชื่อจากแบงก์ ซึ่งปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-5 ล้านบาทสูงถึง 70% พูดง่ายๆคือ ทุกๆ การยื่นกู้ 10 ราย จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อ 3 ราย สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ในช่วงปลายปี 67 นี้ บริษัทอสังหาฯ ทุกรายจัดแคมเปญ มอบส่วนลดและราคาพิเศษ เพื่อเร่งการตัด สินใจซื้อ และช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้ลูกค้า เมื่อบวกกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่จะสิ้นสุดในปลายปี 67 นี้ จะช่วยให้ลูกค้าซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ทำให้ปลายปีนี้เป็นนาทีทองของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ

    ไตรมาส 4 ปี 2567 โอกาสทองคนซื้อบ้าน

     ทั้งนี้ เพราะหากมองข้ามไปถึงปี 68 แล้ว สัญญาณการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยค่อนข้างแรงมาก โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในมิติด้านราคาประจำไตรมาส 3 ปี 67 จากการติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาเสนอขายที่อยู่อาศัย ทั้งประเภทโครงการบ้านจัดสรรใหม่ และห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย พบว่า ค่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัว

     ขณะที่ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากต้นทุนที่สูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน การปรับขึ้นค่าแรงงานขั้นต่ำ รวมถึงราคาน้ำมัน ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดขายในปี 66 - 67 มีราคาสูงขึ้นตามต้นทุนใหม่เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวม ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ไตรมาส 3 ปี 67 มีดัชนีมีค่าเท่ากับ 130.7 เพิ่ม ขึ้น 0.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีค่าดัชนี เท่ากับ 129.8 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 8 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 65 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 67 พบว่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลง -0.7% ซึ่งดัชนีลดลงเป็นครั้งแรกเมื่อ เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยบ้านจัดสรรในปริมณฑล 3 จังหวัด(นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีแนวโน้มราคาลดลงมากกว่าบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ

    ทั้งนี้ พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ค่าดัชนีเท่ากับ 129.4 เพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล คือ นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.2 ลดลง -0.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และ ลดลง -2.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า การลดลงดังกล่าวเป็นผลมาจากมีจำนวนบ้านจัดสรรสร้างเสร็จเหลือขายอยู่ในพื้นที่พบว่า ณ ครึ่งแรกของปี 67 มีบ้านจัดสรรสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนประมาณ 25,500 หน่วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มของทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2.01-5.00 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวระดับราคา 5.01-7.5 ล้านบาท มีสัดส่วนสร้างเสร็จเหลือขายสูงสุด ส่งผลให้เกิดปรับลดราคาขายลงสำหรับบ้านจัดสรรในกลุ่มนี้เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

    สำหรับความเคลื่อนไหวด้านดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 67 พบว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 159.2 เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยสังเกตได้ว่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขาย ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 3 ไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก ในพื้นที่ 2 จังหวัดปริมณฑล คือ จังหวัดสมุทรปราการ และนนทบุรี โดยเพิ่มขึ้น 4.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

    เมื่อแยกตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 161.6 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ 2 จังหวัดปริมณฑลในจังหวัด สมุทรปราการ และจังหวัดนนทบุรี มีค่าดัชนีเท่ากับ 148.0 เพิ่มขึ้น 4.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

    ทั้งนี้ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เป็นผลมาจากต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น รวมถึงยังมีความต้องการห้องชุดอยู่ในบางพื้นที่ ส่งผลให้บางทำเลดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยทำเลที่มีราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง โดยส่วนใหญ่เป็นห้องชุดในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และทำเล 2 จังหวัดปริมณฑล จังหวัดสมุทรปราการ และ นนทบุรี ที่มีราคาห้องชุดใหม่ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน YoY ได้แก่ โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ โดยห้องชุดที่ปรับราคาส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท

    อย่างไรก็ตาม ผลสำรวจภาคสนามจาก REIC พบว่า ณ ครึ่งแรกของปี 67 มีห้องชุดสร้างเสร็จเหลือขาย จำนวน 22,557 หน่วย และห้องชุดในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขายสูงสุด ส่งผลให้เกิดการแข่งขันทางการตลาดสำหรับห้องชุดในกลุ่มนี้เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

    นอกจากนี้ จากการติดตามดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้าน ณ ไตรมาส 3 ปี 67 พบว่า มีค่าเท่ากับ 139.4 โดยงานออกแบบก่อสร้างและงานระบบ เพิ่มขึ้น 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 67 หมวดวัสดุก่อสร้างโดยภาพรวมเพิ่มขึ้น 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 67 ขณะที่ค่าแรงงานมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 5.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 66 ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการปรับเพิ่มขึ้นของราคาบ้านนับจากนี้เป็นต้นไป

    ทั้งนี้ หากมองในแง่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งขณะนี้ยังมีสต๊อกสินค้าติดมืออยู่ เชื่อว่าทุกรายพร้อมจะลดราคา หรือจัดแคมเปญระบายสต๊อกออกไป เพื่อดึงกระแสเงินสดกลับ เข้าสู่บริษัท และสามารถนำเม็ดเงินไปหมุนเวียนลงทุนโครงการใหม่ได้ ขณะที่ฝั่งของผู้บริโภคก็ยังต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เพิ่มมากขึ้นเพียงแต่ติดปัญหาด้านกำลังซื้อ และที่สำคัญที่สุด คือการเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินซึ่งต้องจับตาดูกันต่อไปว่าหากสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้ ในปี 68 สถานการณ์การปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยจะเป็นอย่างไร

    จากการรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัย REIC สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรร และราคาห้องชุด มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น ผู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรร และห้องชุด ควรตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 นี้ เพราะเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดที่ราคาที่อยู่อาศัยจะขายในราคาต้นทุนเดิม

    ขณะที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แนะนำว่าช่วงที่เหลือของปี 67 เป็นโอกาสทองของคนซื้อบ้าน เพราะยังมีที่อยู่อาศัยในราคาต้นทุนเดิมให้เลือกซื้อ ขณะเดียวกัน ผู้ที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยภายในปีนี้ยังจะได้รับสิทธิ์ตามมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลในการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา นอกจากนี้ ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีโอกาสเลือกผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำของ ธอส.ที่รองรับความต้องการของลูกค้าทุกกลุ่มด้วย