REIC มั่นใจ 'ดัชนีเชื่อมั่น' เกินค่าเฉลี่ย

   อสังหาริมทรัพย์

   ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มเติบโตได้ เห็นได้จากในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา แม้ตัวเลขทั้งยอดขาย และรายได้จะลดลงไป แต่ก็ต้องถือว่า กำลังซื้อในตลาด ยังคงมีอยู่ เพียงแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ วางเปาพรีเซล และรายได้ที่สูงในแต่ละปี เพื่อสะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่ยังคงเติบโตได้ดี สะท้อนไปยังนักลงทุน และผู้ถือหุ้น

   แต่หากมองไปยังภาพใหญ่แล้ว ความมั่นใจของผู้ประกอบการต่อตลาดอสังหาฯ ก็เป็นหนึ่งในดัชนี ที่จะบ่งชี้ถึงแนวโน้มการลงทุนที่จะเกิดขึ้น ภาพรวมเศรษฐกิจ

   อย่างไรก็ตาม ประเด็นเรื่อง หนี้ครัวเรือน ที่ยังอยู่ในระดับสูงเป็นหนึ่งปัจจัยเสี่ยง ที่ 'ธนาคาร' ให้ความสำคัญและกังวลถึงสินเชื่อที่จะปล่อยใหม่ เนื่องจากความสามารถในการผ่อนชำระอาจจะไม่ได้ตามโปรแกรมที่วางไว้ จนอาจทำให้ สินเชื่อใหม่ กลายเป็นสินเชื่อที่มีปัญหาในระยะข้างหน้าได้

    ทั้งนี้การที่หนี้ครัวเรือนไทยชะลอลงตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 (ล่าสุด ไตรมาส 2 ปี 67 เติบโตเพียง 1.3% (YoY) นับเป็นการเติบโตต่ำที่สุด ในสถิติข้อมูลหนี้ครัวเรือนที่ย้อนหลังได้ถึงปี 46) สะท้อน 4 เรื่องหลัก ได้แก่ หนี้รถทยอยหดตัว สินเชื่อบ้านโตช้า แต่หนี้เพื่ออุปโภคบริโภคอื่นๆ ที่ไม่ใช่บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคลยังเติบโต และหนี้จากแห่งอื่นที่ไม่ใช่แบงก์ และ SFIs ทยอยเพิ่มสูงขึ้น

    โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า หนี้ครัวเรือนไทยอาจจะเติบโตต่ำกว่า 1% ในปี 67 เนื่องจากเศรษฐกิจในภาพรวมยังมีสัญญาณฟื้นตัวช้า ซึ่งเป็นข้อจำกัดในการฟื้นตัวของรายได้ครัวเรือนและความสามารถในการก่อนหนี้ก้อนใหม่ ทำให้ปรับทบทวนประมาณการสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ปี 67 ลงมาที่กรอบ 88.5-89.5%

    และหากมาตรวจสอบสินเชื่อในแต่ละประเภท พบว่าสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์หดตัวลง ทั้งในส่วนสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ และ ที่อยู่อาศัยมือสอง ทั้งแนวราบ และอาคารชุดหลังมาตรการผ่อนปรน LTV สำหรับช่วงโควิด สิ้นสุดในช่วงสิ้นปี 66 ขณะที่ยอดคงค้างหนี้อสังหาริมทรัพย์ ของภาคครัวเรือนที่ปล่อยโดยสถาบันการเงินทุกประเภท ชะลอตัวจากที่เติบโต 5.3% YoY ไตรมาสที่ 3 ปี 65 มาอยู่ที่ 3% YoY ในไตรมาส 2 ปี 67

   "นับเป็นอัตราที่ต่ำสุด นับตั้งแต่ฐานข้อมูลหนี้ครัวเรือน แบ่งตามวัตถุประสงค์การกู้เริ่มเผยแพร่ในปี 2555 เช่นกัน"

   สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯในส่วนที่เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่า 7 เดือนแรกของปี 67 การโอนฯที่อยู่อาศัยมือสองหดตัวน้อยกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งเป็นปีที่ 2 และสูงสุดนับจากปี 52 ดันให้สัดส่วนการโอนฯจากบุคคลธรรมดาเพิ่มเป็น 53.3%

    ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยนั้น ทางกสิกรไทยมีระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯสูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ย 21 เท่า หรืออีกความหมายคือ ต้องใช้เงินเดือน 21 ปีในการซื้อ ที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ย สาเหตุที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพง เกิดจาก "ต้นทุน" การพัฒนาโครงการที่สูง ดันราคาที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่ม ทุกพื้นที่ในประเทศไทย สวนทางกับรายได้ที่เพิ่มขึ้นช้ากว่า โดยนับตั้งแต่ ปี 2561 จนถึง 2567 ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั่ว ประเทศเพิ่มขึ้น 9% ต่อปี สวนทางกับค่าจ้างแรงงานเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 1.2% ต่อปี อย่างไรก็ตาม เรื่องการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ที่จะดำเนินการในเดือนตุลาคม67 ยังคงล่าช้าออกไป ซึ่งมีการประเมินว่า ผลทางอ้อมต่อการปรับขึ้นค่าแรงจะส่งผ่านไปยังธุรกิจ อุตสาหกรรมที่มีการใช้แรงงาน เป็นต้น

    ทั้งนี้เราจะเห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วง 7 ปีที่ผ่านมาภาคใต้มีการปรับขึ้นเฉลี่ย 13.6% เนื่องจากเป็นแหล่งท่องเที่ยว มีการเปิดโครงการราคาแพงขึ้นต่อเนื่อง เพื่อรองรับความต้องการของนักลงทุนต่างชาตที่หลั่งไหลเข้ามา โดยเฉพาะที่ภูเก็ต

    และจากข้อมูลจาก สมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต พบว่า ตลาดอสังหาฯภูเก็ตในปี 2567 เติบโตอย่างต่อเนื่อง มีนักลงทุน และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากกรุงเทพฯ เริ่มเข้ามาลงทุนในโครงการภูเก็ตเป็นจำนวนมากตั้งแต่ปี 2566 โดยเฉพาะโครงการ ลักชัวรีวิลล่า ที่สามารถตอบโจทย์กำลังซื้อและไลฟ์สไตล์ของกลุ่ม Wealth (กลุ่มมั่งคั่ง) ทั้งไทยและต่างชาติที่มองหาบ้านหลังที่สอง ได้เป็นอย่างดี โดยคาดการณ์ว่าการลงทุนในภูเก็ตตลอดปี 2567 นี้ น่าจะมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 55,000 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งแนวราบและแนวสูง 35,000 ล้านบาท และอีก 15,000 ล้านบาท เป็นยอดการเช่าระยะยาว

    นายอรรถสิทธิ์ อินทรชูติ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต จำกัด เผยว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในโซนลายันและบางเทาเติบโตขึ้นประมาณ 30-40% ซึ่งถือ เป็นอัตราการเติบโตที่สูงเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ด้วยการเปิดตัว โครงการลักชัวรีระดับเวิลด์คลาสและเมกะโปรเจกต์มากมาย ทำเลในโซนนี้ ได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติอย่างชาวรัสเซียและยุโรปตะวันออกเป็นพิเศษ

    ขณะที่ภาคตะวันออก ที่รวมถึงจังหวัดที่อยู่ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ในรอบ 7 ปี ราคาที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้น 3% และที่ปรับขึ้นต่ำสุดอยู่ที่ ภาคเหนือ 2.5%

    โดย EEC นับได้ว่าเป็นพื้นที่ที่ได้ผลกระทบเชิงบวกและเชิงลบ จากภาวะเศรษฐกิจของประเทศอย่างชัดเจน ซึ่งได้ส่งผลต่อภาวะอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC (ชลบุรี,ระยอง และฉะเชิงเทรา) ในไตรมาส 2 ปีนี้ ที่สะท้อนออกมาให้เห็นการปรับตัวลงของด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัย ผ่านการโอนฯที่ลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยลดลงร้อยละ -4.0 และร้อยละ -10.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 แม้ว่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 ที่ปรับตัวลงถึงร้อยละ -16.7 และร้อยละ -14.3 ตามลำดับ

    ทั้งนี้ ในไตรมาส 2 ปี 67 ซึ่งส่งผลให้ภาพรวมอุปสงค์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 มีการปรับตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ -10.3 และร้อยละ -12.1 ตามลำดับ โดยพบว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมีการปรับตัวลดลงร้อยละ -11.1 และอาคารชุดการปรับตัวลดลงร้อยละ -14.2

    การปรับตัวลงของด้านอุปสงค์ ได้ส่งผลให้เกิดการปรับตัวในด้านอุปทานอย่างชัดเจนในไตรมาส 2 ปี 67 โดยจะเห็นได้จากการที่จำนวนโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินปรับตัวลดลง ร้อยละ -46.5 ที่ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 1 ปี 67 ที่ลดลงร้อยละ-15.7 และจำนวนพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลงร้อยละ -23.4 ที่ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 1 ปี 2567 ที่ลดลงร้อยละ -8.0 ซึ่งได้ส่งผลให้ภาพรวมอุปทานในครึ่งแรกของปี 2567 มีจำนวนโครงการที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงร้อยละ -29.8

    โดยจังหวัดชลบุรีที่มีสัดส่วนใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดถึงร้อยละ 48.5 ลดลงร้อยละ -15.1 จังหวัดระยองที่มีสัดส่วนใบอนุญาตจัดสรรร้อยละ 42.3 ลดลงร้อยละ -34.1 และจังหวัดฉะเชิงเทรา ที่มีสัดส่วนร้อยละ 9.2 ลดลงร้อยละ -62.3 ขณะที่พื้นที่ได้รับ ใบอนุญาตก่อสร้างในภาพรวม 3 จังหวัด EEC ในครึ่งแรกปี 2567 ลดลงร้อยละ -15.3 โดยลดลงทั้งแนวราบและอาคารชุดลดลงที่ ร้อยละ -10.9 และร้อยละ -60.8 ตามลำดับ

    ภาวะที่อุปสงค์และอุปทานในครึ่งแรกปี 2567 ที่ลดลงอาจได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากปัจจัยลบในปี 2566 ที่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 2.50 และยังมีแนวโน้มคงตัวในระดับสูงต่อไป นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบ ได้แก่ การยกเลิกการผ่อปรนมาตรการ LTV ของ ธปท. ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ราคาที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่ธุรกิจในภาคอุตสาหกรรมที่เป็นเศรษฐกิจหลักของภาคตะวันออกถูกกดดันจากปัจจัยด้านความสามารถในการแข่งขันของสินค้าในบางอุตสาหกรรมและอาจมีผลกระทบต่อการจ้างงาน รวมถึงภาวะหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าร้อยละ 90

    อย่างไรก็ตาม สำหรับบางอุตสาหกรรมอาจมีการย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทย โดยเฉพาะพื้นที่ใน EEC เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุน และยังมีปัจจัยบวกที่สำคัญจากรัฐบาลที่ออกมาตรการมากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 รัฐบาลมีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม โดยปรับลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อยละ 2 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อยละ 1 เหลือประเภทละร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถวหรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด และได้เพิ่มราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์จากเดิมที่เคยให้ไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท และมีผลถึงวันที่ 31 ธ.ค. 67

    "ต้องมองไปข้างหน้า คิดว่าความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทาย ซึ่งเกิดจากรายได้ไม่แน่นอน ความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจยังไม่ดี ภาระรายจ่ายและหนี้ครัวเรือนสูง"

     คาดสิ้นปี ดัชนีเชื่อมั่นดีเวลอปเปอร์สูงขึ้นมาก

      ล่าสุด ทางธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้เผยข้อมูล จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานการจัดทำดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 โดย นายกมลภพ วีระพละ กรรมการ ผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยถึงรายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) ไตรมาส 3 ของปี 2567 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธอส.ว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 3 ของปี 2567 มีค่าดัชนีอยู่ที่ ระดับ 45.1 ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ของปี 2567 ที่มีค่าดัชนีอยู่ที่ระดับ 45.2 และลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ของปีก่อนที่ค่าดัชนีเท่ากับ 49.7 โดยต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 ติดต่อกัน เป็นไตรมาสที่ 7 นับตั้งแต่ไตรมาส 1 ของปี 2566 โดยปัจจัยมาจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยในขณะนั้นที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงอยู่ที่ระดับ 40.7จาก ระดับ 47.3 ในไตรมาสก่อนหน้า และความเชื่อมั่นด้านการลงทุน ลดลงอยู่ที่ระดับ 47.4 จากระดับ 47.6 ในไตรมาสก่อนหน้า

      อย่างไรก็ตาม REIC พบสัญญาณเชิงบวกจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งการจัดทำมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ของภาครัฐ อาทิโครงการดิจิทัลวอลเล็ต ที่เม็ดเงินลงสู่ระบบ ส่งผลให้การบริโภคภายในประเทศเริ่มฟื้นตัวขึ้น และการเปิดลงทุนในกองทุนวายุภักษ์ที่ทำให้การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์กลับมาคึกคักเพิ่มมากขึ้น รวมถึงการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จาก 2.50% ต่อปี เหลือ 2.25% ต่อปี และการที่ ธอส.จัดทำผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง รวมถึงกลุ่มเปราะบาง ในช่วงท้ายปี ทำให้เริ่มเห็นสัญญาณเชิงบวกในหลายด้านมากขึ้น สะท้อนได้จากดัชนีความเชื่อมั่นในหลายๆ ด้านปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าประกอบด้วย ด้านผลประกอบการเพิ่มขึ้นอยู่ที่ระดับ 42.0 จากระดับ 39.5

      ด้านการเปิดโครงการใหม่ และ/หรือ เฟสใหม่เพิ่มขึ้นอยู่ที่ระดับ 50.7 จากระดับ 49.1 ด้านต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) เพิ่มขึ้นอยู่ที่ระดับ 40.4 จากระดับ 38.9 และด้านการจ้างงานที่เพิ่มขึ้นอยู่ที่ระดับ 49.6 จากระดับ 48.7

     ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการกลุ่มรายกลาง-รายย่อย (Non-listed Companies) มีระดับ 41.0 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่อยู่ระดับ 34.6 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการกลุ่มดังกล่าวมี แนวโน้มคลายความวิตกกังวลต่อสถานการณ์ธุรกิจในภาวะปัจจุบันมากขึ้น ดังนั้น จากสัญญาณดังกล่าวของ REIC ทำให้ ธอส.เชื่อมั่นว่าดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นกว่าค่ากลาง 50.0 เร็วกว่าที่คาดการณ์ เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีสัญญาณความเชื่อมั่นในมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น