ปฏิเสธไม่ได้ว่า "วิกฤตน้ำท่วม" ในหลายพื้นที่ของประเทศไทยในขณะนี้ แม้จะยังไม่รุนแรงเท่ากับน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 แต่ก็เริ่มส่งผลต่อมู้ดและกำลังซื้อของตลาดที่อยู่อาศัยบ้างแล้ว

    ในเมื่อการเลือกซื้อบ้าน นอกจากดูชื่อแบรนด์โครงการและทำเลแล้ว โอกาสที่พื้นที่ของโครงการจะถูกน้ำท่วมหรือไม่ ก็เป็นอีกโจทย์ที่ลูกค้าตั้งคำถามและให้ความสำคัญมากขึ้น ดังนั้น การเร่งฟื้นความเชื่อมั่น จึงเป็นอีกหนึ่งโจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่เปิดขายไปแล้วและกำลังจะเปิดขายใหม่

    "อิสระ บุญยัง" นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ขณะนี้จากสถานการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้น อาจจะมีผลต่อจิตวิทยาลูกค้า ทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านไปบ้าง แต่เป็นแค่ช่วงระยะสั้นๆ ขณะที่พื้นที่น้ำท่วมในปัจจุบันยังจำกัดอยู่เฉพาะโซนภาคเหนือ เช่น เชียงใหม่ เชียงราย เป็นต้น ส่วนพื้นที่ภาคกลาง กรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งเคยถูกน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 อาจจะมีความวิตกกังวลไปบ้าง

    แต่หลังจากที่หน่วยงานมีการแจ้งข่าวสารเตือนอย่างต่อเนื่อง คงทำให้คลายข้อกังวลลง ขณะที่ ผู้ประกอบการในโซนจังหวัดปทุมธานีและจังหวัดนนทบุรี น่าจะมีการเฝ้าระวัง และตั้งรับเหตุการณ์ไว้แล้ว เพราะเคยมีบทเรียนเมื่อปี 2554 มาแล้ว ดังนั้น จึงมองว่าเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2567 นี้ ไม่น่าจะหนักเท่ากับในปี 2554 รวมถึงมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่าเรื่องของกำลังซื้อและกู้แบงก์ไม่ผ่าน

    สอดคล้องกับ "พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า เหตุการณ์น้ำท่วมในขณะนี้โดยเฉพาะพื้นที่เชียงใหม่และเชียงรายนั้น จะส่งผลต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ช็อกไประยะสั้น เพราะคนที่กำลังจะซื้อบ้านอาจจะชะลอการตัดสินใจซื้อไปบ้าง อย่างไรก็ตาม อาจจะมีผลกระทบต่อกำลังซื้อของตลาดโดยรวมให้ชะลอตัวมากขึ้นไปถึงปี 2568 ประเมินจากข้อมูลน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 ซึ่งโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯ เช่น ย่านดอนเมือง รังสิต เพชรเกษม ที่กำลังซื้อชะงักไป เนื่องจากลูกค้ารอดูช่วงฤดูฝนจะเกิดน้ำท่วมอีกหรือไม่

    ขณะที่ "สรนันท์ เศรษฐี" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า เหตุการณ์น้ำท่วมเชียงใหม่ครั้งนี้ ถือว่าหนักสุดในรอบ 40-50 ปี เนื่องจากเป็นน้ำที่มาเร็วและหนุนสูงกว่าในปี 2554 โดยมีผลต่อกำลังซื้อบ้านในเชียงใหม่เกิดการชะลอตัวไปบ้างแล้ว สำหรับโครงการในโซนที่น้ำเข้าถึงง่าย ขณะที่โครงการโซนน้ำไม่ท่วมต่อไปอาจจะขายดีขึ้น เช่น โซนสันทราย สันกำแพง เป็นต้น

    "เหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ ถือเป็นอีกปัจจัยมากระทบตลาดอสังหาฯเชียงใหม่ให้ชะลอมากยิ่งขึ้น จากปัจจุบันที่กำลังซื้อลดลง 15-20% เมื่อเทียบกับปี 2566 เกิดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยแพง แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ และอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรสสูง 60-70% ในกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท และ 30-40% ในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท" สรนันท์กล่าว

    "สรนันท์" กล่าวว่า ปัจจุบันที่อยู่อาศัยในพื้นที่เชียงใหม่ จากข้อมูลของ ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ (REIC) ในช่วงครึ่งปีแรก ยังมีหน่วยเหลือขาย 9,316 หน่วย มูลค่า 40,476 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 7,626 หน่วย มูลค่า 34,895 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท และอาคารชุด 1,690 หน่วย มูลค่า 5,581 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท คาดว่าจากซัพพลายที่เหลืออยู่ หากไม่มีการเพิ่มของใหม่เข้าไป ในส่วนของแนวราบจะใช้เวลาในการขาย 1-2 ปี และคอนโดมิเนียม ประมาณ 2-3 ปี

    "ประเมินว่าต้นปี 2568 ตลาดอสังหาฯเชียงใหม่น่าจะกลับมาคึกคักขึ้น โดยได้แรงหนุนจากภาคการท่องเที่ยว เพราะไตรมาส 4 เป็นช่วงไฮซีซั่นและเชียงใหม่เป็นหมุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยว ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยจะมีแนวโน้มลดลง น่าจะทำให้เกิดแรงกระตุ้นด้านกำลังซื้อบ้านมากขึ้น อย่างไรก็ตาม จากกรณีน้ำท่วม ในขณะนี้อยากให้รัฐบาลพิจารณาผ่อนผันภาษีให้กับผู้ประกอบการในพื้นที่ เช่น ลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อเป็นการลดภาระ" สรนันท์กล่าวย้ำ

    ด้าน "ชินะ สุทธาธนโชติ" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย กล่าวว่า จากเหตุการณ์น้ำท่วมพื้นที่เชียงรายถือว่าหนักสุดในรอบ 70 ปี และมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงรายซึมยาวไปถึงปี 2568 จากปัจจุบันที่ตลาดโดยรวมยังติดปัญหาหนี้ครัวเรือน กู้แบงก์ไม่ผ่านสูงถึง 70-80% ในกลุ่มบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท ประกอบกับคนยังไม่ค่อยเชื่อมั่นเศรษฐกิจ ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว จึงลังเลที่จะ ซื้อบ้าน ทำให้กำลังซื้อลดลงไปถึง 20-25% คาดว่ากว่าตลาดอสังหาเชียงรายจะฟ้นตัวได้น่าจะเป็นในปี 2569

    "หลังเกิดน้ำท่วม คำถามแรกที่ลูกค้าสอบถามหลังเข้าชมโครงการ คือ โครงการอยู่ในโซนน้ำท่วมหรือเปล่า ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มทำการบ้านหนักขึ้น หากโครงการไหนที่เปิดขายไปแล้ว ต้องอธิบายให้ลูกค้าเข้าใจว่า เหตุการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้นนั้น ไม่ได้เกิดขึ้นทุกปี และต้องให้ข้อมูลเพิ่มในแง่ของการบริการต่างๆ ที่จะเสริมเข้าไปในโครงการ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้ามากยิ่งขึ้น" ชินะกล่าวยังขยายความเพิ่มเติมอีกว่า สิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมาหลังน้ำท่วมคลี่คลายคือการซ่อมแซมบ้านที่อาจจะใช้เวลาเป็นเดือน รวมถึงมูลค่าของที่ดินที่อยู่ในโซนน้ำท่วม ซึ่งราคาอาจจะมีการปรับตัวลดลง อย่างเช่น โซนอยู่บริเวณปลายแม่น้ำกก ซึ่งเป็นทำเลเกิดใหม่และเริ่มมีผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนาโครงการ หรือโซนใกล้ๆ สนามบิน แม้ว่าจะมีบางโครงการที่น้ำไม่ท่วมก็ตาม ดังนั้น จากวิกฤตต่างๆ ที่เกิดขึ้น ทางผู้ประกอบการก็ต้องประคับประคองตัวอยู่ให้ได้

    "ชินะ" กล่าวว่า สำหรับซัพพลายที่อยู่อาศัยในพื้นที่เชียงราย ในช่วงครึ่งแรกปี 2567 มีที่อยู่อาศัยเสนอขาย 2,758 หน่วย มูลค่า 10,872 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 2,758 หน่วย มูลค่า 10,872 ล้านบาท และมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 2,656 หน่วย มูลค่า 10,499 ล้านบาท โดยสต๊อกที่เหลือขายจะเป็นโครงการแนวราบ เนื่องจากเชียงรายไม่มีการเปิดโครงการอาคารชุดมา 4-5 ปีแล้ว และคาดว่าหากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ จะใช้เวลาในการขายประมาณ 2-3 ปี

    อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เชียงราย ส่วนใหญ่จะเป็นแนวราบ แต่ที่ผ่านมาด้วยภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังไม่ฟ้นตัวดี ทำให้ผู้ประกอบการที่เป็นทุนท้องถิ่น มีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ไปบ้าง และมีบางรายที่เงินทุนอาจไม่มากพอ นำโครงการมาเสนอขายให้กับนายทุนก็มี ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดเล็ก จำนวน 10-20 หลัง มีทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว เพื่อต้องการปลดภาระหนี้ ซึ่งในปัจจุบันเริ่มมีให้เห็นมากขึ้น ส่วนบริษัทรายใหญ่จากกรุงเทพฯ ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการ เนื่องจากได้วางแผนการพัฒนาไว้ 3-5 ปี แต่อาจจะมีปรับรูปแบบของโครงการบ้าง เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์