แม้รัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกปี 2568 ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) แต่ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังสะท้อนสัญญาณ “ชะลอตัว” ต่อเนื่อง

   ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน EEC ช่วง ครึ่งแรกปี 2568 ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าอยู่ที่ 20,660 หน่วย (-6.8%) และ 50,644 ล้านบาท (-8.3%) เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

   “แม้มาตรการรัฐจะเริ่มมีผล แต่ตลาดยังต้องการเวลาในการปรับตัวและดูดซับอุปทานเดิมที่ยังคงค้างอยู่”

   ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบยังเป็นประเภทที่ได้รับความนิยมสูงสุดใน EEC คิดเป็นสัดส่วน 68.4% ของหน่วยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด แต่ก็ยังไม่พ้นภาวะถดถอย โดย “ลดลง” จากปีก่อนทั้งในแง่ จำนวน (-5.6%) และมูลค่า (-7.6%) เหลือ 35,306 ล้านบาท ขณะที่อาคารชุด ซึ่งมีสัดส่วน 31.6% ก็เผชิญกับแรงกดดันไม่ต่างกัน ยอดโอนหดตัว 9.1% มูลค่า ลดลง 9.9% เหลือ 15,338 ล้านบาท

   เฉพาะไตรมาส 2 ปี 2568 พบสัญญาณบวกเล็กน้อยจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ขยับขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แม้จะยังลดลงเมื่อเทียบปีต่อปี (YoY) โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 11,125 หน่วย มูลค่า 27,018 ล้านบาท ลดลง 7.4% และ 8.4% ตามลำดับ เทียบช่วงเดียวกันของปี 2567 โดยแนวราบยังเป็นประเภทที่มีการซื้อขายมากที่สุด คิดเป็น 71.9% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด

   ระยองพระเอกของตลาด

   หากพูดถึงพื้นที่ที่ “ต้านกระแส” เศรษฐกิจชะลอตัว ได้ดีที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก ต้องยกให้ ระยอง เป็นจังหวัดเดียวในเขต EEC ที่การโอนกรรมสิทธิ์ (จำนวน) เติบโต 4.1% มูลค่า เติบโต 3.7% ไม่เพียงแต่ด้านอุปสงค์ที่ขยายตัว ด้านอุปทานในระยองก็มีความเคลื่อนไหวเชิงบวกสวนทางกับพื้นที่อื่น โดยพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย เพิ่มขึ้นถึง 19.3% ขณะที่จังหวัดอื่นลดลงเกือบทั้งหมด

   “การเติบโตของระยองสะท้อนภาพความต้องการจากแรงงานในภาคอุตสาหกรรมที่ยังแข็งแกร่ง และการขยายตัวของการจ้างงานในพื้นที่”

   สำหรับ ชลบุรี และ ฉะเชิงเทรา เผชิญแรงกดดันรุนแรง ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยชลบุรีมีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างมากที่สุดใน EEC ที่ 860,045 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 55.9% ของพื้นที่รวม แต่กลับหดตัว 20.3% เมื่อเทียบ YoY ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในชลบุรียังคงลดลง ฉะเชิงเทราเองแม้จะมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย (+1.5%) แต่ก็มีพื้นที่ก่อสร้างที่ลดลงถึง 22.5% โดยเฉพาะแนวราบและอาคารพาณิชย์

  ซัพพลายใหม่ลดลง

  ครึ่งปีแรก มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพียง 54 โครงการ รวม 4,038 หน่วย ลดลงถึง 22.9% และ 33.6% ตามลำดับ เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประเภทที่ได้รับอนุญาตจัดสรรมากที่สุดยังเป็น ทาวน์เฮ้าส์ (40.2%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว (39.8%) และ บ้านแฝด (18.8%) สะท้อนรสนิยมตลาดที่ยังให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยในระดับราคากลางถึงล่าง

   แม้หลายตัวเลขยังติดลบ แต่ผลของมาตรการรัฐในไตรมาส 2 อาจเป็นสัญญาณว่าตลาดเริ่มตอบสนอง โดยเฉพาะการผ่อนคลาย LTV และค่าธรรมเนียมการโอนที่มีผลตั้งแต่ช่วงกลางปี อย่างไรก็ตาม ตลาด EEC ยังเผชิญความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ไม่แน่นอน ราคาวัสดุก่อสร้างผันผวน และกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง

   “ผู้ประกอบการต้องจับจังหวะให้ดี วางแผนโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการจริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะในพื้นที่อย่างระยองที่มีแรงงานอุตสาหกรรมเป็นฐานกำลังซื้อหลัก”

   แม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ครึ่งปีแรก 2568 จะยังชะลอตัวในหลายมิติ แต่ “ระยอง” กลายเป็นพื้นที่ที่น่าจับตาที่สุดในปีนี้ ด้วยอุปสงค์จากภาคอุตสาหกรรมที่ยังแข็งแกร่งและการขยายตัวของพื้นที่ก่อสร้างใหม่อย่างมีนัยสำคัญ หากมาตรการภาครัฐยังดำเนินต่อเนื่อง และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC อาจเริ่มเข้าสู่จุดเปลี่ยนอีกครั้งจาก “แผ่ว” กลับมา “แรง” ได้ในไม่ช้า