สต๊อกพุ่งคาดใช้เวลา1ปีระบายออก

   เอกชนชี้ลดดอก-เลิกLTVทางรอด

   REIC ประเมินที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี'67 ขายใหม่วูบ 8.4% สต๊อกเหลือกว่า 2 แสนหน่วย มูลค่าพุ่ง 1.2 ล้านล้าน คอนโดต่ำ 3 ล้านกู้ยาก ซีอีโอเอสซี ยอมรับเหนื่อยแต่ท้าทาย จี้ปลด LTV หั่นดอกเบี้ยหวังปี'69 ตลาดฟื้น

   นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพฯและ 5 จังหวัดปริมณฑล ไตรมาส 2/2567 ยอดขายชะลอตัวต่อจากไตรมาสก่อนหน้า ยอดขายใหม่ลด 8.4% ผลจากอาคารชุดลดลง 3.4% บ้านจัดสรรลดลง 11.5% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่ม 12.6% ผลสำรวจพบว่าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเกิน 10 ล้านบาท แม้ขายใหม่ไม่มากแต่สร้างยอดขายสูงขึ้น แต่มีหน่วยเหลือขายเพิ่ม 78.1% มูลค่าเพิ่ม 82.1% คงต้องเฝ้าระวังสต๊อกคงเหลือในทุกประเภทและระดับราคาในพื้นที่หน่วยเหลือขายที่ลดลงช้าและมีอัตราดูดซับต่ำซึ่งกระจายหลายพื้นที่

    นายวิชัยกล่าวว่า คาดการณ์ภาพรวมทั้งปี 2567 มีเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาด 85,195 หน่วย มูลค่า 528,396 ล้านบาท ลดลง 11.4% คาดขายได้ใหม่ 77,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.8% มูลค่า 390,909 ล้านบาท ลดลง 0.05% ภาพรวมจะเหลือขาย 217,343 หน่วย มูลค่ากว่า 1.23 ล้านบาท คาดอัตราดูดซับอยู่ที่ 2.2% ต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2561 คาดหวังมาตรการรัฐทั้งปี 2567 เพิ่ม 3.8% บนสมมุติฐานลดดอกเบี้ยนโยบาย ถ้าไม่ลดตลาดปีนี้ไม่ขยายตัวหรือขยายตัวไม่ถึง 1% โดยคอนโดยอดขายลดลง 6 ไตรมาสต่อเนื่อง กลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาท สัญญาณไม่ค่อยดี ตลาดถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือ รีเจ็กต์เรตสูง กลุ่มราคา 3-7.5 ล้านบาทไตรมาส 2 เปิดเพิ่มและขายเพิ่ม 45% คาดผลจากมาตรการ ภาครัฐ เช่น ลดค่าโอนและจดจำนอง จะกระตุ้นกำลังซื้อ แต่เหลือขายสูงถึง 75,000 หน่วย มูลค่ากว่า 2 แสนล้านบาท ผู้ประกอบการต้องจัดโปรกระตุ้นมากขึ้น

     นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 เป็นปีที่เหนื่อยและท้าทายมาก มี 3 ปัจจัยส่งผลต่อกำลังซื้อ คือ หนี้ครัวเรือนสูง กู้ยาก ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงและการแข่งขันและซัพพลายสูง ทำให้บริษัทปรับกลยุทธ์หาลูกค้ามากขึ้น โดยอีเวนต์ 10 ทำเล ทำให้ยอดขายดีขึ้น ช่วงนี้ช่วงดีที่สุดของคนซื้อบ้านและคอนโด ส่วนกู้แบงก์ไม่ผ่าน 10% ต่ำกว่าตลาด แต่สูงจากปีก่อนหน้าเล็กน้อย ถ้าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ลดดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯทำให้ต้นทุนลดลงและลูกค้าสามารถกู้เพิ่ม นอกจากนี้ อยากให้มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพราะตอนนี้การเก็งกำไรหมดไปแล้ว หากผ่อนปรนได้จะทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงแหล่งเงินทุนและมีโอกาสซื้อบ้านและคอนโดมากขึ้น

    "ช่วงครึ่งปีแรก ตลาดอสังหาฯขายลดลง ดีมานด์ลดลง การแข่งขันสูง บริษัทปรับตัวด้านการลงทุน เลื่อนลงทุนบางโครงการที่ยังไม่ได้เริ่ม ให้เหมาะสมกับรายได้ที่เข้ามา ดูจากนโยบายรัฐบาลชุดที่ทำต่อเนื่องจากชุดก่อน ส่งผลต่อความเชื่อมั่น ภาพรวมเศรษฐกิจ ตลาดหุ้น เมื่อโดยรวมเริ่มดีจะทำให้จีดีพีดีขึ้นและหนี้ครัวเรือนลดลง กำลังซื้อเพิ่ม ส่งผลให้ซัพพลายอสังหาฯลดลง คาดว่าปลายปี 2568 และต้นปี 2569 แนวราบจะดีขึ้น ส่วนแนวสูงซัพพลายใหม่เริ่มลดลง คาดใช้เวลา 1 ปีจะกลับมาดีขึ้น บริษัทเชื่อรายได้ปี 2567 เป็นไปตามเป้า สร้างยอดขาย 26,500 ล้านบาท ดูจากแนวโน้มครึ่งปีหลังไตรมาส 3 ยอดขายดีขึ้น 20%" นายณัฐพงศ์กล่าว