จังหวัดฉะเชิงเทรา หนึ่งใน 3 จังหวัด (ชลบุรี  และ ระยอง ) ที่มีศักยภาพในการเติบโต และอยู่ในกลุ่มแรกของการพัฒนาในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 ด้วยการพัฒนาเชิงพื้นที่ ที่ต่อยอดความสำเร็จมาจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออกEEC ส่งผลให้เกิดการเคลื่อนย้ายการลงทุนสู่พื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา การขยายตัวของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม และการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับ EEC และบริเวณใกล้เคียงโครงข่ายคมนาคม อาทิเช่น ที่ดินติดถนนราคาปรับขึ้นแตะ 10 ล้านบาท แต่หากอยู่ในซอย เดิมราคา 5 แสนบาท ขยับมาซื้อขายที่ 1-2 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยบ้านจัดสรรจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากแรงงานและผู้บริหารในพื้นที่มีเพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ เข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายราย อาทิเช่น บมจ.บริทาเนีย, บมจ.ศุภาลัย, บมจ.เอพี ไทยแลนด์, บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นต้น

         "หากมองภาพทั้งจังหวัดชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทรา แล้ว จะเห็นโอกาสเติบโตที่แตกต่างกัน โดยจังหวัดชลบุรี และ ระยอง มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นจำนวนมาก ยอดขายแต่ละจังหวัดปีละ 10,000 หน่วย แต่ของฉะเชิงเทรายอดขายต่อปี 2,000 หน่วย แต่กลับมีบิ๊กอสังหาฯเข้ามาชิงแชร์เค้กตลาดที่มีอยู่จำกัด เนื่องจากจังหวัดฉะเชิงเทรา อยู่ในผังเมืองสีเขียว เป็นเกษตรกรรมมาตั้งแต่อดีตแต่ไม่ใช่ว่าเราจะไม่ส่งเสริมเรื่องเกษตรกรรม แต่ในอนาคต ด้วยจังหวัดฉะเชิงเทรา อยู่ใกล้กรุงเทพฯมาก เดินทางสะดวกและคล่องตัว ทำให้มีการขยายตัวของเมืองเข้ามาสู่พื้นที่จังหวัดอย่างต่อเนื่อง จากปัจจุบันที่มีการพัฒนาไปได้แค่ร้อยละ 5 ขณะที่การขยายตัวของอุตสาหกรรมมีการลงทุนน้อย พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมใหม่ๆ ไม่ได้สูงเท่ากับจังหวัดใกล้เคียง ตรงนี้จะสะท้อนไปถึงดีมานด์ในเรื่องที่อยู่อาศัย" ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทราคนใหม่ ที่เข้ามารับตำแหน่งเมื่อวันที่ 4 กันยายน 2567 ที่ผ่านมา ได้กล่าวถึงการแข่งขันในภาคธุรกิจอสังหาฯที่มีความเข้มข้นมากขึ้น

         นอกจากนี้ เราต้องยอมรับว่า ที่ผ่านมา การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯประสบปัญหา กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้เล่นรายใหญ่เข้ามาลงทุนเปิดโครงการแนวราบในฉะเชิงเทรา คาดว่าจะเกิดซัปพลายใหม่ 4,000-5,000 หน่วย คาดใช้เวลาในการระบายออกหมดภายใน 2 ปี ขณะที่ การขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยมาพร้อมก่อนที่จะมีระบบสาธารณูปโภครองรับ ส่งผลให้แต่ละโครงการจำเป็นต้องลงทุนขยายทางเชื่อมเข้าโครงการ หรือแม้แต่โครงการรถไฟฟ้าก็ยังไม่ได้เกิดขึ้นเช่นกัน

         เปิด 7 นโยบายสานต่อการพัฒนา EEC

         ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล กล่าวว่า ตนมีความมุ่งมั่นที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนา และผลักดันอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในพื้นที่ฉะเชิงเทราให้เติบโต โดยสานต่อนโยบายและขานรับการพัฒนาอีอีซี พร้อมกำหนดนโยบาย 7 เรื่อง ได้แก่

         1. ฉะเชิงเทราเมืองน่าเที่ยว เมืองน่าอยู่ เมืองน่าลงทุน เนื่องจากจังหวัดฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดที่มีความโดดเด่นหลายด้าน เป็นเมืองที่เงียบสงบ มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย มีทั้งวิถีชีวิตเมืองและชนบทที่ผสมผสานกันอย่างลงตัว มีอากาศดี และในเรื่องการลงทุนจะมี Upside Gain ได้ เนื่องจากแนวโน้ม ความสะดวกสบายในการเดินทาง อยู่ห่างจากกรุงเทพฯ เพียง 75 กิโลเมตรและเป็นเส้นทางเชื่อมต่อไปยังภาคตะวันออก มีแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม เช่น วัดโสธรวรารามวรวิหาร

         นอกจากนี้ ยังมีสถานที่ท่องเที่ยวธรรมชาติ เช่น ตลาดน้ำบางคล้า ตลาดท่าสะอ้าน อ่างเก็บน้ำคลองสียัด แม่น้ำบางปะกง ที่เป็นแหล่งพักผ่อนหย่อนใจสำหรับคนรักธรรมชาติและมีร้านอาหารที่อร่อยขึ้นชื่อหลายแห่งเหมาะกับการท่องเที่ยว เป็นที่ทราบกันดีว่า จังหวัดฉะเชิงเทรา เป็นหนึ่งในจังหวัดที่อยู่ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้มีโอกาสในการลงทุนสูง เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อม เช่น รถไฟความเร็วสูงการเชื่อมต่อกับท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังและสนามบินสุวรรณภูมิ อุตสาหกรรมต่างๆ มีนิคมอุตสาหกรรม 4 แห่ง ประกอบด้วยนิคมอุตสาหกรรมเวลโกร์ว, นิคมอุตสาหกรรมTFD, นิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์ซิตี้, นิคมอุตสาหกรรม 304 จึงทำให้ฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดที่น่าสนใจทั้งในการอยู่อาศัย ท่องเที่ยว และการลงทุน

         เร่งปลดล็อกปัญหาแนวถนน กระทบราคาที่ดิน-เจอภาษีซ้ำ

         2. สานต่อเรื่องปัญหาแนวถนน ซึ่งที่ผ่านมาผลจากการที่ผังเมือง EEC ได้มีการยึดรูปแบบผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ล็อกที่ดินขีดแนวถนนตามผังเมือง ลงในแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค ความกว้างเขตทาง ตั้งแต่ 10-60 เมตร จำนวน 268 สายทางครอบคลุม 3 จังหวัด นั้น ได้มีผลกระทบเป็นวงกว้างต่อการ

         พัฒนาที่ดิน เนื่องจากกระบวนการพัฒนาจากภาครัฐ ยังไม่ได้เกิดขึ้น หรือจะมีการเวนคืนที่ดินเลย ซึ่งหากมีการเวนคืน ทุกอย่างก็จบ แต่ถนนถูกล็อกไว้ คนจะขายที่ดินก็ทำไม่ได้

         "จะว่าไปแล้ว หากการล็อกถนนมีความชัดเจนในการลงทุน ผมว่า ก็จะเคลียร์ได้เยอะ เพราะตอนนี้ที่ดินขายไม่ออก และปัจจุบันมีการจัดเก็บภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ตามประเภทของที่ดิน ซึ่งตนในฐานะนายกสมาคมอสังหา ริมทรัพย์ฉะเชิงเทราคนใหม่ อยากเสนอให้มี การจัดลำดับความสำคัญของแปลงแต่ละถนนที่จะดำเนินการ ดูความสำคัญ ถ้าไม่มีประโยชน์ จะยกเลิกก็ได้ เพราะนี่ก็ผ่านมากว่า 5 ปีแล้ว" ดร.สืบวงษ์ กล่าว

         3. สานต่อเรื่องผังเมือง

        4. เรื่องภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง อยากเสนอให้จัดเก็บเฉพาะการใช้ประโยชน์ เช่น ทำธุรกิจจริงๆ และอาจพิจารณายกเลิกจัดเก็บในประเภทเกษตรกรรมลงอย่าลืมถ้าเกษตรกรไม่มีรายได้ จะหาที่ไหนไปจ่าย ขณะที่ธุรกิจอสังหาฯในปัจจุบัน ก็ขายไม่ดี ที่ดินก็มีเยอะ และมีที่ดินว่างเปล่าการจะยกเว้นหลังปีที่ 3 ไม่เข้าข่ายการเสียภาษีจะช่วยได้มาก

         5. เรื่องการท่องเที่ยวและการขนส่งในแม่น้ำบางปะกง 6. เรื่องการช่วยเหลือมาตรการต่างๆ ของภาคอสังหาริมทรัพย์ และ 7. ขานรับการพัฒนาโครง การระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ทั้งนี้ ตามข้อมูล จากกรมโยธาธิการและผังเมือง คาดการณ์ว่าในอีก 20 ปีข้างหน้าฉะเชิงเทรา จะมีประชากรที่อยู่ ในทะเบียนราษฎร จำนวน 921,201 คน เพิ่มขึ้นจากปี 2560 กว่า 211,407 คน หรือคิดเป็นร้อยละ 29.78 ต่อปี

         ห่วงลูกหนี้รายได้ติดลบหนักกว่าภาระหนี้กระทบโอกาสขอกู้ซื้อบ้าน

         ดร.สืบวงษ์ กล่าวถึงปัจจุบัน ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในตลาดสูงถึงร้อยละ 40-50 ซึ่งสาเหตุหลักเกิดจากภาระหนี้มีมากกว่ารายได้ ส่งผลรายได้ของลูกหนี้ติดลบ สุดท้ายจะต้องไปกู้เงินจากบัตรเครดิต ที่มีเงื่อนไขให้กู้ถึง 5 เท่าของเงินเดือน ลูกหนี้กู้มาก่อน เพราะรายได้ไม่เพียงพอ สุดท้ายแล้ว เมื่อถึงกำหนด ก็มีปัญหาเพราะอย่าลืม ดอกเบี้ยสินเชื่อบุคคลจะสูงกว่าสินเชื่อทั่วไป ดังนั้น ตนคิดว่า ถ้ามีการพิจารณาลดดอกเบี้ยสินเชื่อบุคคลทุกประเภทประมาณร้อยละ 2-3 จะช่วยลูกหนี้มีโอกาสผ่อนคืนได้มากขึ้น ขณะเดียวกัน หากธนาคารมีการปรับลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลง ร้อยละ 0.25 จะช่วยเพิ่มซื้อและผ่อนของผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยได้

         โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาสแรกปีนี้ ลดลงอย่างเห็นได้ชัดเนื่องจากหลายๆ บริษัท ลูกค้าโดน Reject จากธนาคาร บวกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จึงทำให้ลูกค้าบางกลุ่มยกเลิก และชะลอตัวในการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นในฐานะนายกสมาคมฯ จึงต้องดันมาตรการอสังหาฯ ทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ย และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง กลุ่มที่บ้านหลังแรก และบ้านมือสอง สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะหมดภายในปีนี้ นอกจากนี้ต้องการให้รัฐบาลช่วยผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านหลังแรก หลังที่สองและที่สาม พร้อมทั้งลดอัตราดอกเบี้ย เพื่อให้โอกาสคนที่ต้องการมีบ้านหลังที่ 2 ได้รับสินเชื่อมากขึ้น ขณะเดียวกันรัฐบาลเองควรสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เนื่องจาก ที่ผ่านมาประชาชนมีความต้องการบ้านสูงกว่าเกินวงเงินที่รัฐบาลสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ