'เลียบชายหาด'แพงสุดไร่ละ 280 ล้าน

         ยังคงเป็นคำถามให้ต้องติดตามอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันทำเล 3 จังหวัดในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ประกอบด้วย ฉะเชิงทรา ชลบุรี ระยอง สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังสดใสอยู่หรือไม่ ในวันที่โครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นแม่เหล็กดูดนักลงทุนเข้าพื้นที่ ยังคงดีเลย์

         มีผลสำรวจสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุดจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ระบุว่าที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายไตรมาส 1 ปี 2567 ของ 3 จังหวัดในพื้นที่อีอีซี มีเสนอขายทั้งหมด 50,401 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.2% เป็นอาคารชุด 22,657 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.1% มูลค่า 80,972 ล้านบาท บ้านจัดสรร 27,744 หน่วย ลดลง 13.8% มูลค่า 92,448 ล้านบาท

         โดย "ชลบุรี" เหลือขาย 29,224 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.8% มูลค่า 110,161 ล้านบาท เป็นอาคารชุด 17,300 หน่วย เพิ่มขึ้น 26.2% มูลค่า 66,383 ล้านบาท บ้านจัดสรร 11,924 หน่วย ลดลง 5.9% มูลค่า 43,778 ล้านบาท ทำเลเหลือขายมากสุด อยู่ที่จอมเทียน พัทยา-เขาพระตำหนัก นิคมอมตะนคร-บายพาส นิคมพานทอง-พนัสนิคม และ บางแสน-หนองมน-บางพระ

         ส่วน "ระยอง" เหลือขาย 9,235 หน่วย ลดลง 19.8% มูลค่า 25,619 ล้านบาท เป็นอาคารชุด 920 หน่วย ลดลง 14.2% มูลค่า 3,239 ล้านบาท บ้านจัดสรร 8,315 หน่วย ลดลง 20.3% มูลค่า 22,381 ล้านบาท ทำเลเหลือขายมากสุด อยู่ที่นิคมมาบตาพุด เมืองระยอง นิคมอมตะซิตี้- อีสเทิร์น นิคมเหมราช และนิคมมาบตาพุด

         ด้าน "ฉะเชิงเทรา" เหลือขาย 5,385 หน่วย ลดลง 19.1% มูลค่า 15,894 ล้านบาท เป็นอาคารชุด 1,325 หน่วย ลดลง 25.6% มูลค่า 1,601 ล้านบาท บ้านจัดสรร 4,060 หน่วย ลดลง 16.8% มูลค่า 14,293 ล้านบาท โดยทำเลเหลือขายมากสุดอยู่ที่ บางปะกง เมืองฉะเชิงเทรา และบ้านโพธิ์

         อย่างไรก็ตาม ปฏิเสธไม่ได้ว่าจากแผนงานโครงการที่รัฐบาลเปิดออกมา เมื่อหลายปีก่อน ทำให้บรรยากาศการซื้อขายที่ดินคึกคักดักนักลงทุนที่เตรียมเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นหลายเท่าตัวและสูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ไปไกลแล้วเช่นกัน

         สืบวงษ์ สุขะมงคล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวว่า ช่วงที่มีโครงการอีอีซีใหม่ๆ ราคาที่ดินฉะเชิงเทรามีการปรับตัวสูงขึ้น ค่อนข้างมาก ติดถนนใหญ่อยู่ในเมืองจากไร่ละ 2 ล้านบาท เป็น 10 ล้านบาท หากเป็นที่ดินตาบอดปัจจุบันอยู่ที่ไร่ละ 2 ล้านบาท ส่วนที่ดินรอบๆ สถานีรถไฟความเร็วสูงปัจจุบันมีการซื้อขายไปก่อนหน้านี้แล้ว แต่หลังโครงการต่างๆ ล่าช้ามาหลายปี ทำให้ราคายังทรงๆ และมีนำมาออกขายในตลาดบ้างแล้ว

         ด้าน โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า ได้สำรวจราคาที่ดินในพื้นที่อีอีซี โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นจังหวัดหลักในภูมิภาคนี้ โดยได้สำรวจจุดสำคัญไว้ 29 จุด ในช่วงปี 2564-2565 ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยทั้ง 29 ทำเลอยู่ที่ 7.6%

         โดย 10 บริเวณที่แพงที่สุด ได้แก่ ถนนเลียบชายหาด ด้านหน้าโรงแรมอิสตินี่ ราคา 610,000 บาทต่อตารางวา (ตร.ว.) หรือไร่ละ 244 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 5.2% รองลงมาถนนพัทยาสาย 2 อยู่ที่ 530,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยากลาง 340,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยาเหนือ 300,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยาเหนือ-นาเกลือ วงศ์อมาตย์ 270,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพระตำหนัก 200,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนจอมเทียนสาย 1 อยู่ที่ 190,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนจอมเทียนสาย 2 อยู่ที่ 170,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยาใต้ 170,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนเทพประสิทธิ์ 160,000 บาทต่อ ตร.ว.

         เมื่อเทียบกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์ บริเวณถนนเลียบชายหาด ด้านหน้าโรงแรมอิสตินี่อยู่ที่ 190,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยาสาย 2 อยู่ที่ 85,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยากลาง 75,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยาเหนือ 61,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยา-นาเกลือ วงศ์อมาตย์ 44,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพระตำหนัก 36,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนจอมเทียนสาย 1 อยู่ที่ 64,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนจอมเทียนสาย 2 อยู่ที่ 32,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนพัทยาใต้ 70,000 บาทต่อ ตร.ว. และถนนเทพประสิทธิ์ 44,000 บาทต่อ ตร.ว.

         หากพิจารณาจากอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุดของราคา ปรากฏว่า ถนนสุขุมวิท ฝั่งตรงข้ามโชว์รูมโตโยต้า ระยอง อยู่ที่ 110,000 บาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 13.4% เนื่องจากตัวเมืองระยองมีความเจริญอย่างรวดเร็วมาก แม้รถไฟความเร็วสูงยังไปไม่ถึง รองมาถนนอัสสัมชัญ-สวนเสือ ฝั่งตรงข้ามสวนเสือศรีราชา อยู่ที่ 45,000 บาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 12.5% และถนนพรประภานิมิตร ตรงข้ามเทสโก้ โลตัส สยามคันทรี คลับ พัทยา อยู่ที่ 49,000 บาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 11.4%

         "โสภณ" กล่าวว่า โดยรวมแล้วในพื้นที่ทั้งหมด 29 ทำเลนั้น พบว่าราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก โดยคิดเป็น 29% โดยเฉลี่ยของราคาตลาดเท่านั้น และอาจกล่าวได้ว่า 2 ใน 3 ของแปลงที่ดินที่มีการประเมินทั่วภูมิภาคอีอีซีนั้น ราคาประเมินราชการจะมีสัดส่วนประมาณ 13-45% ของราคาตลาด ดังนั้น การที่ราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาด ทำให้หน่วยงานราชการทั้งส่วนกลางและส่วนท้องถิ่นเสียโอกาสในการเก็บภาษีมาบำรุงท้องที่ หรือเสียภาษีมาพัฒนาประเทศ ดังนั้น ควรทำให้ราคาประเมินและราคาตลาดใกล้เคียงกัน เหมือนกับนานาประเทศ

         สำหรับแนวโน้มราคาในปี 2567 "โสภณ" ประเมินที่ดินเลียบชายหาดพัทยา ซอย 8 ด้านหน้าอาคารอิสตินี่ยังคงเป็นบริเวณที่ราคาสูงสุด ล่าสุดปรับเพิ่มจาก 610,000 บาทต่อ ตร.ว. เป็น 680,000-700,000 บาทต่อ ตร.ว. หรือไร่ละ 280 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10-14% ในรอบ 2 ปี ขณะที่ทั่วทั้งเมืองพัทยา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 4% ต่ำกว่าช่วงก่อนหน้านี้ ทั้งนี้ คาดว่าคงเป็นเพราะการค่อยๆ ฟ้นตัวของการท่องเที่ยวและภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ยังคงเติบโตช้าอยู่

         "เชื่อว่าราคาที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ทั้งชลบุรีและระยอง ยังคงปรับตัวสูงขึ้นในช่วงปี 2567-2568 อีกประมาณ 6-7% เพราะอานิสงส์จากการท่องเที่ยวเป็นสำคัญ รวมทั้งการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม ที่จะทำให้การอยู่อาศัยในห้องชุดและที่อยู่อาศัยในแนวราบของ ชาวต่างชาติที่ทำงานในอีอีซีมีมากขึ้นนั่นเอง" โสภณกล่าวทิ้งท้าย