ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจไทยมีอัตราการเติบโตที่ชะลอตัว ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรม ที่ได้รับผลกระทบโดยตรง เมื่อกำลังซื้อชะลอตัว รายได้ประชากรเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ความสามารถการก่อหนี้ภาคประชาชนลดลง จากภาระหนี้ครัวเรือน ที่สูงมาก กว่า 90% ต่อGDP อัตราดอกเบี้ยสูง สถาบันการเงินเข้มงวดอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมากกว่า 70% กำลังซื้ออสังหาต่ำสุดรอบ 6 ปี จากจำนวนหน่วยการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ล่าสุด ไตรมาสแรก 2567 อยู่ที่ 72,954 หน่วย ลดลงมากสุดรอบ 25 ไตรมาส (นับจากไตรมาสแรก 2561-2567) และลดลง 13.8% เทียบกับ ไตรมาสแรก 2566 ที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 84,619 หน่วย ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาสแรก 2567 อยู่ที่ 208,732 ล้านบาท เป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ ต่ำสุดรอบ 19 ไตรมาส (นับจากไตรมาสสาม 2562 ถึง ไตรมาสแรก 2567) ลดลง 13.4% เทียบกับไตรมาสแรก 2566 ที่โอนกรรมสิทธิ์ 241,167 ล้านบาท

       เทรนด์Generation Rentบูม

       จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้อง ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การทำธุรกิจเพื่อตอบโจทย์กับเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ และพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป

       คนในวงการอย่าง ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า การปรับเปลี่ยนภาคอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่เศรษฐกิจชะลอตัว ดอกเบี้ยแพง ภาระหนี้ครัวเรือนสูง กำลังซื้อต่ำ และพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ที่ไม่มีความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย แต่เน้นการเช่า และเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยตามพื้นที่ทำงานและสถานศึกษาของคนใน Gen Y (25-40 ปี) และ Gen Z (10-25 ปี) ที่เรียกว่า Generation Rent หรือ เทรนด์การเช่ามาแรงในกลุ่มคนรุ่นใหม่ นั้น ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ต้องเปลี่ยนแนวคิดในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ให้สามารถตอบโจทย์กับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น ทั้งแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ต้องมีขนาดโครงการที่เล็กลง เพื่อลดระยะเวลาในการขายให้สามารถปิดการขายโครงการได้เร็วขึ้นไม่ต้องแบกภาระการถือครองทรัพย์สิน และมีกระแสเงินสดเพื่อหมุนเวียนได้เร็วขึ้น

     ขณะเดียวกันรูปแบบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ต้องมีรูปแบบที่ตอบโจทย์กับกลุ่มลูกค้าแบบเฉพาะกลุ่ม มากขึ้น รวมถึงการสร้างรายได้ประจำ จากธุรกิจบริการที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหา เช่น การบริหารอาคาร การเป็นนายหน้าและดูแลหาผู้เช่าให้กับกลุ่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุน รวมถึงการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ นำจุดแข็งของแต่ละธุรกิจมาพัฒนาต่อยอดเพื่อสร้างโมเดลการทำธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาวให้กับองค์กร นอกเหนือจากการพัฒนา ที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวกับพฤติกรรมของผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป

     "ผมมองว่าธุรกิจอสังหาฯเป็นธุรกิจที่ยังคงมีโอกาสเติบโตได้ แต่ต้องเปลี่ยนแปลงวิธีคิดและการทำธุรกิจให้ตอบโจทย์กับบริบททางสังคม พฤติกรรมและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนในสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป"

      จากผลการสำรวจพฤติกรรมของประชากรในการซื้อที่อยู่อาศัยทั่วโลก โดย RealPage ผู้ให้บริการซอฟต์แวร์และวิเคราะห์ข้อมูลด้านอสังหาฯ สัญชาติอเมริกัน ล่าสุด ระบุว่า ประชากร Gen Y และ Gen Z ทั่วโลก มีพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป หันเช่าแทนซื้อมากขึ้น เพื่อความสะดวกในการอยู่อาศัยใกล้สถานศึกษาและที่ทำงาน พร้อมเคลื่อนย้ายได้ตลอดเวลา ผลจากมีราคาสูง เกินกว่าความสามารถสร้างรายได้ การเช่าจึงเป็นทางเลือกที่มีต้นทุนถูกกว่า และสามารถเคลื่อนย้ายได้ รวมทั้งไม่เป็นภาระระยะยาว

     ผลการศึกษาทั้งในสหรัฐ ยุโรป และเอเชีย พบว่า ปัจจัยสำคัญทำให้พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย กลายเป็นการเช่า มาจาก "รายได้" ที่เติบโตสวนทางกับ "ราคาที่อยู่อาศัย" ที่เติบโตเร็วกว่า รายได้ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีต่ำกว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้น จนคนรุ่นใหม่ไม่สามารถซื้อบ้านได้อีกต่อไป ซึ่งเกิดขึ้นทั่วโลกทั้งในสหรัฐ อังกฤษ ฮ่องกง รวมถึงไทย ที่รายได้ประชากรเพิ่มขึ้นต่อปีไม่เกิน 4-5% แต่ราคาที่อยู่อาศัย สูงขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในทำเลธุรกิจสำคัญ ราคาปรับขึ้นเกิน 10% ต่อปี

     แนวโน้มดังกล่าว ทำให้ภาคอสังหาฯ ต้องปรับตัวในการทำธุรกิจ ที่นอกจากจะปรับเปลี่ยนแนวทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากเดิมที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ปรับพัฒนาโครงการขนาดเล็ก เน้นขายเร็ว แทนลดภาระการถือครองโครงการหรือสินค้าคงเหลือ และภาระดอกเบี้ยจ่าย พร้อมกับการเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินรูปแบบของที่อยู่อาศัย รูปแบบการใช้งานตอบโจทย์ผู้ซื้อความต้องการของผู้ซื้อ ทั้งการออกแบบ ทำเล อัตราผลตอบแทนการลงทุน เนื่องจากผู้ซื้อปัจจุบันกว่า 30% เป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยให้เช่า เพื่อสร้างรายได้ในอนาคต

     ขณะเดียวกันธุรกิจต้องปรับโครงสร้างรายได้ให้มีรายได้ประจำในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 30-40% ลดความเสี่ยงจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ ที่ปัจจุบัน มีปัจจัยเสี่ยง ส่งผลกระทบกับเศรษฐกิจโดยตรงอยู่หลายปัจจัย และเป็นปัจจัยควบคุมได้ยาก ทั้งปัจจัยภายในจากโครงสร้างเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงปรับตัว และปัจจัยภายนอกจากความไม่แน่นอนทางการเมืองระหว่างประเทศ กระทบกับการ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจแต่ละประเทศ

     ทางออกเพิ่มเครือข่ายธุรกิจ

     ประพันธ์ศักดิ์ ให้ความเห็นอีกว่า นอกจากการปรับตัวของบริษัทพัฒนาโครงการแล้ว ธุรกิจอสังหาในปัจจุบันและอนาคต จำเป็นต้องสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ ทั้งกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาด้วยกัน และธุรกิจอื่น แบบบูรณาการ สร้างเครือข่ายและพัฒนาธุรกิจรวมกัน ทั้งภาคก่อสร้าง ภาคบริการ ภาคอุตสาหกรรม อย่างเฟอร์นิเจอร์ ของแต่งบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า เพราะผู้ประกอบการอสังหาฯ ปัจจุบัน ไม่สามารถอยู่ได้เพียงลำพัง

     "ปัจจุบันผมว่าคนซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ได้ซื้อเฉพาะที่อยู่อาศัย แต่ซื้อความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย ซื้อสภาพแวดล้อมที่ดี รวมถึงการสุขภาวะที่ดีในการอยู่อาศัย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีพันธมิตรทางธุรกิจเสริมความแข็งแกร่งทุกด้าน ผมเปรียบผู้ประกอบการอสังหาเป็น ผู้สร้าง ฮาร์ดแวร์ คือที่อยู่อาศัย ไม่ว่าเป็นบ้าน หรืออาคารชุด จำเป็นต้องหาพันธมิตรทางธุรกิจ มาพัฒนาการบริการที่เสมือนซอฟต์แวร์ มาต่อยอดพัฒนางานบริการ ความสะดวกสบาย และด้านสุขภาพ "ประพันธ์ศักดิ์กล่าว

     ประพันธ์ศักดิ์ กล่าวเสริมว่า ปัจจุบันธุรกิจมีการสร้างความร่วมมือกันแบบข้ามสายธุรกิจ (Business Crossing) กันมากขึ้น โดยนำจุดแข็งของแต่ละธุรกิจมาส่งเสริมและสนับสนุนกัน ภาคอสังหาฯ ก็เช่นกัน จำเป็นที่จะต้องเปลี่ยนตัวเองจากการเป็นผู้สร้างบ้าน ไปสู่การเป็นผู้ให้บริการด้านการอยู่อาศัย เริ่มตั้งแต่การเป็นที่ปรึกษาในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ไปจนถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัย และการให้บริการหลังการขาย ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญในทุกเรื่อง ดังนั้น จำเป็นต้องหาพันธมิตร และสร้างเครือข่าย การทำธุรกิจร่วมกัน ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้ผลิตเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า โรงพยาบาล โรงแรม เป็นต้น

      "ผมมองว่า ต่อไปเราจะเห็นโมเดลธุรกิจใหม่ๆ ของภาคอสังหาฯ ซึ่งปัจจุบันก็มีผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งที่มีการสร้างเครือข่ายทางธุรกิจแบบข้ามสาย ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มใหม่ๆ ให้กับผู้ซื้อ และเราจะได้เห็นมากขึ้น เพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาฯให้สามารถ ก้าวข้ามจากความผันผวนของเศรษฐกิจ ที่เราต้องเผชิญกันทุกปี" ประพันธ์ศักดิ์ กล่าวทิ้งท้าย