บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   "ธุรกิจต้องเฝ้าระวังเพราะเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ เข้าถึงตลาดเงินยากขึ้น ทำให้เกิดข้อจำกัดในการลงทุน และผลกระทบเริ่มลามจากคนซื้อมายังคนขาย"

    เศรษฐกิจครึ่งแรกปี 2567 โตต่ำ ภาคอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงถึง 60-70% ต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งปีหลัง นอกจากจะลามไปยังที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงขึ้นแล้วยังพบว่า ดีเวลลอปเปอร์ได้รับผลกระทบจากการเข้าถึงแหล่งเงินทุนทั้งในรูปแบบของสินเชื่อโครงการ (Project Loan) จากสถาบันการเงินและการออกหุ้นกู้ กลายเป็น Junk Bond จากการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มทำให้นักลงทุนไม่กล้าซื้ออีกต่อไป!

     เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ครึ่งปีแรกสถานการณ์การซื้อลดลง ส่วนครึ่งหลังปี 2567 ต้องเฝ้าระวังเพราะภาพรวมเศรษฐกิจและเริ่มมีปัญหาหุ้นกู้ จะเห็นว่าตลาดการเงินอยู่ในภาวะที่เปราะบางขึ้น ทุกบริษัทต้องระมัดระวังมากขึ้น จาก 2 ปัจจัยหลัก ปัจจัยแรก ดีมานด์และซัพพลายในตลาดไม่แอคทีฟ การซื้อขายไม่หวือหวา ปัจจัยที่สอง สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนไหวมากขึ้น

    "ครึ่งหลังปีนี้เจอปัญหา 2 เด้ง ธุรกิจต้องเฝ้าระวังเพราะเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ เข้าถึงตลาดเงินยากขึ้น ทำให้เกิดข้อจำกัดในการลงทุน จากปกติบริษัทจะลงทุนมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับว่าตลาดน่าลงทุนหรือไม่ แต่ก็ต้องดูด้วยว่าสถาบันการเงินหรือตลาดทุนเอื้อต่อการกู้เพื่อนำมาลงทุนพัฒนาโครงการหรือเพิ่มทุนสะดวกไหม ครึ่งปีหลังนี้กระแสข่าวหลายอย่างไม่เอื้อต่อการลงทุน ต้องระวังมากขึ้นเพราะผลกระทบเริ่มลาม จากคนซื้อมายังคนขาย"

     แนวทางการปรับตัวของเสนาฯ คือ คุมเข้มการลงทุน ดูแลกระแสเงินสดให้ดี เน้นการลงทุนร่วมพันธมิตรไม่ลงทุนคนเดียว ซึ่งช่วยแบ่งเบาภาระลดความเสี่ยงได้ดี ถือเป็นปัจจัยบวก นอกจากนี้ยังมีโครงการในมือ จำนวนมากพอที่จะรองรับความต้องการตลาด โดยไม่ต้องลงทุนเพิ่ม ปัจจุบันมีสต็อก 10,000-20,000 ล้านบาท โดย 60-70% เป็นคอนโดมิเนียม เลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อนจนกว่าถึงเวลาที่เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาด

     ขณะเดียวกัน โฟกัสสิ่งที่ตนเองมี ความชำนาญ เช่น การทำที่อยู่อาศัยในระดับราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท ล่าสุดยื่นขอเข้าโครงการการส่งเสริมการลงทุนกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (BOI) กว่า 20 โครงการเพื่อช่วยให้ต้นทุนต่ำลง ซึ่งได้รับอนุมัติ 3-4 โครงการ อาทิ เสนาคิทท์ บางนา, เสนา อีโค ทาวน์ รังสิต ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

    "ต้องยอมรับว่าปีนี้เป้ายอดขายยากเพราะตัวเลขการยกเลิกค่อนข้างสูง ครึ่งปีแรก ยอดขายได้ 80% จากเป้าหมาย แต่ไม่รู้ว่ายอดโอนเท่าไร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โตตามภาวะเศรษฐกิจ ต้องรอดูตัวแปรสำคัญอย่างงบประมาณภาครัฐที่ออกมาว่าจะช่วยกระตุ้นได้มากได้มากน้อยแค่ไหน ทั้งดิจิทัลวอลเล็ต และมาตรการที่ออกมาช่วยให้ คนกล้าตัดสินใจซื้อบ้านมากขึ้น"

    อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตามองคือ กลุ่มคนซื้อส่วนหนึ่งเริ่มชะลอการซื้อ ทั้งที่กู้ผ่าน! สะท้อนเห็นถึงความไม่เชื่อมั่นของคนซื้อที่มีต่อสภาพเศรษฐกิจในประเทศจึงไม่กล้าที่จะเป็นหนี้ระยะยาวถึง 30 ปี

    สอดคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่น ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่า ปรับตัวลดลงแตะระดับต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทั่วโลก

    วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยต่อการเปิดตัวโครงการใหม่หรือเฟสใหม่ลดลง 9.9 จุด จาก 59.0 จุด เหลือ 49.1 จุด เป็นผลมาจากผู้ประกอบการมีความกังวลเกี่ยวกับการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ไม่เพียงแต่ในไตรมาส 2 เท่านั้น แต่ยังรวมถึงช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ ซึ่งปัจจัยสำคัญยังคงเป็นการควบคุมการปล่อย สินเชื่อและหนี้ครัวเรือนที่สูงมากกว่า 90% ของ GDP ซึ่งส่งผลกระทบต่อการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร

    ปัจจัยเหล่านี้ยังได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และค่าครองชีพที่สูง กระทบอย่างมากต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ทำให้ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่ 45.2 ลดลงจาก 48.3 ในไตรมาสที่ 1 ซึ่งปรับตัวดีขึ้นจาก 47.6 ในไตรมาสที่ 4 ของปีก่อน

    ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยช่วง 6 ไตรมาสติดต่อกันนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2566 อยู่ต่ำกว่าค่ามัธยฐานที่ 50.0 ซึ่งบ่งชี้ถึง มุมมองเชิงลบ ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นด้านผลประกอบการลดลงมากที่สุดเป็นอันดับ 2 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส ได้แก่ ดัชนีความเชื่อมั่น ด้านผลงานลดลง 4.0 จุด เหลือ 39.5 รองลงมา คือ ดัชนีความเชื่อมั่นด้านการจ้างงาน ลดลง 3.7 จุด เหลือ 48.7 ดัชนีความเชื่อมั่นด้านต้นทุนการพัฒนา ลดลง 1.4 จุด เหลือ 38.9 และดัชนีความเชื่อมั่นด้านการลงทุน ลดลงจาก 48.6 เหลือ 47.6 ดัชนีความเชื่อมั่นด้านยอดขายเพิ่มขึ้นเพียง 1.4 จุด เหลือ 47.3