แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหนัก

   ในยุคที่เศรษฐกิจโลกถดถอย และเศรษฐกิจของประเทศไทยเราอยู่ในภาวะชะลอตัว การเติบโตทางเศรษฐกิจจำกัดนี้ ประกอบภาวะเงินเฟอที่ปรับตัวสูงขึ้นทุกวัน ทำให้ค่า ใช้จ่ายของประชาชนสูงขึ้นไปด้วย นอก จากนี้ความมั่นคง และแน่นอนของรายได้ยังมีแนวโน้มที่ไม่สู้ดี แน่นอนว่าสถาบันการเงิน หรือธนาคารพาณิชย์ ย่อมมีนโยบายการปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อก้อนใหญ่ๆ อย่างสินเชื่อที่อยู่อาศัยปัจจัยดังกล่าวย่อมส่งผลให้นโยบายการปล่อยกู้ของธนาคารเปลี่ยนไป โดย ทำให้กู้เงินซื้อบ้านได้ยากขึ้นและวงเงินกู้ น้อยลง แน่นอนว่าปัจจัยข้างต้นนี้ย่อมกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

    โดยก่อนหน้านี้ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรก ปี 67 ว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดรวมชะลอตัวลงอย่างมาก โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่หดตัวลง จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพียง 72,954 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ 84,619 หน่วย ประมาณ 13.8% ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส และเป็นการที่ลดลงของยอดโอนในทุกระดับราคาที่อยู่อาศัย โดยกลุ่มราคาที่อยู่อาศัยที่มีการโอนลดลงมากที่สุดเป็นกลุ่มระดับราคา 5.01-7.5 ล้านบาท ลดลง 20% รองลงมาเป็นกลุ่มระดับราคา 1.51-2 ล้านบาท ลดลง 19.80% และระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท ลดลง 18.2% และระดับราคา 2.01-3 ล้านบาท ลดลง 18% ซึ่งส่วนใหญ่มาจากแรงฉุดของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ติดลบ 18.9% ในไตรมาส 1/67 ส่วนคอนโดมิเนียมติดลบเล็กน้อย 0.6%

   สำหรับการชะลอตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปีนี้ มีปัจจัยลบหลักๆ คือ ปัญหากำลังซื้อของประชาชนยังคงอ่อนแอลง ประกอบกับความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่เป็น ปัจจัยฉุดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในไตรมาสแรกมีจำนวนต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาสเช่นเดียวกัน โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ติดลบ 20.5% อยู่ที่ 1.21 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นผลกระทบจากความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง ประกอบกับสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ขณะที่ผลกระทบจากการบังคับใช้มาตรการ LTV ที่ยังคง มีอยู่ ส่งผลให้ผู้บริโภคขอสินเชื่อยากขึ้น

    ขณะเดียวกันภาพรวมตลาดอสังหาฯในไตรมาส 2/67 ที่ผ่านมา ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าทางรัฐบาลจะออกมาตรการสนับสนุนตลาดอสังหาฯออกมาในช่วงตั้งแต่ต้นเดือน เม.ย. แต่มาตรการดังกล่าวยังไม่ได้ส่งผลโดยตรงต่อตลาดทันที โดยคาดว่าต้องใช้ระยะเวลาที่จะเริ่มเห็นผลอย่างค่อยเป็นค่อยไป เพราะปัจจุบันกำลังซื้อในประเทศยังอ่อนแอ อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับสูง ทำให้คนชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย และเผชิญความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ประกอบกับในช่วงไตรมาส 2/67 เป็นช่วงของเทศกาลที่มีวันหยุดยาวให้คนท่องเที่ยว รวมทั้งเป็นช่วงเปิดเทอมทำให้คน มีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น เงินที่จะนำมาใช้ซื้อที่อยู่อาศัยถูกดึงออกไปส่งผลให้ภาพของตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2/67 ยังคงเป็นภาพการชะลอตัวต่อเนื่องต่อจากไตรมาสแรก

    "ตอนนี้ยังไม่มีปัจจัยบวกมาก แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯจากรัฐบาลออกมา แต่ก็ยังไม่ส่งผลบวกมาก ยังต้องรอ ผลของมาตรการ และเดือน เม.ย.ยังเป็นฤดูกาลท่องเที่ยว เดือน พ.ค. ก็เปิดเทอม เงินของคนก็ถูกดึงไปใช้ และคนที่จะซี้อบ้านก็ยังรอ โปรโมชันของผู้ประกอบการ ทำให้ภาพตลาดที่อยู่อาศัยยังซึม แต่จะซึมยาวหรือไม่ก็ต้องรอดูว่าครึ่งปีหลังนี้จะพลิกกลับมาฟืนได้ไหม" นายวิชัย กล่าว

    อย่างไรก็ตาม ยังคงคาดหวังการฟืนตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังนี้ โดยมาจากผลของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่มีโอกาสเห็นผลมากขึ้น รวมถึงภาพเศรษฐกิจไทยที่ฟืนตัวกลับมาดีขึ้นอย่างชัดเจน ทำให้กำลังซื้อในประเทศกลับมาได้บ้าง และมีความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยกลับมามากขึ้น ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยนโยบายของไทยหากลดลงได้ 0.25% จะช่วยหนุนต่อการฟืนตัวขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยได้ โดยที่ยังคาดว่าทั้งปี 67 อยู่ที่ 386,376 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.5% จากปีก่อน และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่อยู่ที่ 6.98 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% จากปีก่อน

   อย่างไรก็ดี แม้ว่าหลายๆ ฝ่ายจะคาดหวังให้ในช่วงครึ่งหลังของปี 67 นี้ตลาดกลับมาฟืนตัว ทั้งในด้านดีมานด์ และซัปพลาย แต่ดูเหมือนว่าทิศทางของดีมานด์ที่จะฟืนตัวกลับมานั้น มีโอกาสน้อยมากเนื่องจากเศรษฐกิจยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นต่อรายได้ในอนาคตของประชาชน ทำให้ขณะนี้ประชาชนยังคงชะลอหรือเลื่อนแผนการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ประกอบกับธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยอย่างเข้มข้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อศัยในตลาดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ขยับมาแตะในะดับ 60-70% ซึ่งสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์และลามไปสู่กลุ่มบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20-30% ซึ่งเป็นครั้งแรกของธุรกิจอสังหาฯที่มี ยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบน ซึ่งเป็น กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงในตลลาด

   ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เปิดรับฟังความคิดเห็น (ร่าง) การปรับปรุงแนวนโยบายการให้สินเชื่อแก่ภาคธุรกิจบางประเภท โดยมีส่วนที่กำหนดให้สถาบันการเงินปรับหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัย ตามแนวทาง ดังนี้

   1. พิจารณาให้สินเชื่อแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะโครงการที่ผู้ประกอบการชอบด้วยกฎหมายเท่านั้น และระมัดระวังการให้ สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการที่กระทำการใดๆ อันเป็นการหลีกเลี่ยง เพื่อไม่ต้องขอรับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการ จัดสรรที่ดิน

   2. การพิจารณาให้สินเชื่อเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยแก่บุคคลใด สถาบันการเงินต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ของโครงการเป็นหลัก รวมทั้งพิจารณาผลประโยชน์ของโครงการ ว่าจะเป็นการเสริมสร้างที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำการให้แก่ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง มิใช่สำหรับการเก็งกำไร หรือแสดงออกถึงความเป็นอยู่อย่างฟุ่มเฟือย

    นอกจากนี้ ในการให้สินเชื่อแก่บุคคลธรรมดา เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยให้สถาบันการเงินปฏิบัติตามกฎหมายและหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง

    จากทิศทางและแนวทางการเตรียมความพร้อมปรับแนวนโยบายการอนุมัติสินเชื่อของแบงก์ชาติดังกล่าว ทำให้แนวโน้มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของธนาคารพาณิชย์ ยังคงต่อเนื่องไปถึงปี68 จะยังคงส่งผลกระทบต่อตลาดรวมอสังหาฯหนักมากขึ้น แน่นอนว่าในกลุ่มประชาชนที่มีแผนจะขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการเลื่อนและชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปอีกจำนวนมาก ขณะที่ประชาชนที่ยังเดินหน้าขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องมีการ เตรียมความพร้อมให้มากขึ้น เพื่อให้ผ่านเกณฑ์ที่แบงก์กำหนดจะได้ไม่ต้องมีปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ

    โดยวันนี้เราได้นำแนวทางและเทคนิคการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยให้ผ่านได้ง่ายขึ้นมาแชร์ และเป็นแนวทางให้ผู้ที่มีแผนจะขอสินเชื่อบ้าน และช่วยเพิ่มโอก่าสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ เร็วขึ้น โดยมีขั้นตอนดังนี้

     เตรียมตัวก่อนการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินผู้กู้ ควรมีการเตรียมความพร้อมดังนี้

     ผู้ยื่นขอสินเชื่อจะต้องมีการเช็กเครดิตบูโร ซึ่งถือว่าเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก โดยผู้ขอสินเชื่อสามารถตรวจสอบประวัติเครดิตของคุณ ผ่านเว็บไซต์ www.boc.co.th ซึ่งหากพบว่ามีข้อมูลผิดพลาด จะต้องรีบแจ้งแก้ไขโดยด่วน

     วางแผนการจัดเก็บเงินดาวน์ เพราะการมีเงินดาวน์เป็นสิ่งสำคัญมากในการขอสินเชื่อในเวลานี้ โดยการวางเงินดาวน์ในการซื้อที่อยู่อาศัยขั้นต่ำควรอยู่ที่ 10-20% ของราคาบ้าน ซึ่งจะแสดงให้ธนาคารเห็นถึงความมุ่งมั่นและศักยภาพในการผ่อนชำระและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อได้มากขึ้น

   จัดการเคลียร์หนี้สินในระบบที่มีให้หมด โดยผู้ขอกู้จะต้องพยายามเคลียร์หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสูง เช่น บัตรเครดิต เงินกู้ส่วนบุคคล to improve your debt-to-income ratio (DTI) ให้หมด สร้างรายได้เสริม นอกจากรายได้ประจำจากเงินเดือนแล้ว การสร้างรายได้เสริมเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยให้ธนาคารความมุ่งมั่น และศักยภาพในการผ่อนชำระของผู้กู้ในอนาคต

   เปรียบเทียบข้อเสนอ และโปรโมชันจากสถาบันการเงินหลายๆแห่ง ก่อนยื่นขอสินเชื่อ เพื่อประกอบการตัดสินใจยื่นกู้ เช่น เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร ทั้งนี้ การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยควรพิจารณาเปรียบเทียบทั้งในระยะสั้น และ ระยะยาว รวมถึงโปรโมชันพิเศษจากแต่ละธนาคารด้วย

  เปรียบเทียบค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายให้กับธนาคาร ซึ่งประกอบด้วยการเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมการขอสินเชื่อ และ ค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้าน

   เปรียบเทียบวงเงินกู้ เพราะการอนุมัติเงินกู้หรือให้วงเงิน สินเชื่อในการซื้อที่อยู่อาศัยของแต่ละธนาคารนั้นมีวงเงินไม่เท่ากัน ดังนั้นผู้กู้ต้องศึกษาและพิจารณา เพื่อให้รู้ว่าแต่ละแบงก์จะให้วงเงินมากหรือน้อยเท่าไหร่ก่อนการยื่นขอสินเชื่อต้องมีการจัดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน ดังนี้

   เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สัญญาจ้างหนังสือรับรองเงินเดือน

   เอกสารประกอบอาชีพ เช่น ใบทะเบียนการค้า หนังสือรับรองจดทะเบียนบริษัท ใบเสร็จรับเงิน

   เอกสารเกี่ยวกับบ้าน เช่น สัญญาซื้อขายบ้าน โฉนดที่ดิน อย่าลืมปรึกษาทนายความ ในการตรวจเอกสารสอบสัญญาให้ถูกต้อง เพี่อปกป้องสิทธิ์ของเราเอง

   นำเสนอข้อมูลต่อธนาคารอย่างถูกต้อง ครบถ้วน และโปร่งใส เพราะการแจ้งรายได้ รายจ่าย หนี้สิน และสินทรัพย์ของผู้กู้ให้ครบถ้วน คือการตอบคำถามของเจ้าหน้าที่ธนาคารอย่างถูกต้อง และตรงไปตรงมาไม่มีการปิดบัง

   อย่างไรก็ตาม หากดำเนินการตามขั้นตอนข้างต้นแล้ว ธนาคารยังไม่อนุมัติสินเชื่อ ผู้ขอกู้ยังสามารถสร้างโปรไฟล์เพิ่มเติม เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ด้วยการดำเนินการดังนี้

   หาผู้กู้ร่วม การหาผู้กู้ร่วมจะช่วยเพิ่มโอกาสการอนุมัติ และ ช่วยลดภาระผ่อนชำระของผู้กู้ได้ โดยผู้กู้ร่วมควรเป็นพี่ หรือน้อง หรือภรรยา -สามี ซึ่งในปัจจุบันการหาผู้กู้ร่วมนั้นไม่ได้จำกัดเพียงเฉพาะคู่สามี-4 ภรรยา ชาย-หญิง เท่านั้น แต่คู่ร่วมLGBT ยังสามารถกู้ร่วมได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วย

    เลือกบ้านที่มีราคาเหมาะสมกับรายได้ หากยื่นกู้ไปแล้วแต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อเนื่องจาก ธนาคารมองว่าความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ต่ำเกินไป ผู้กู้ควรมีการปรับลดระดับราคาบ้านลง ด้วยการเลือกบ้านที่มีระดับราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตัวเอง ทั้งนี้โดยปกติแล้ว ผู้กู้ไม่ควรผ่อนบ้านเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

    หากดำเนินการตามขั้นตอนทั้งหมดนี้แล้วเชื่อว่าโอกาสใน การได้รับการอนุมัติสินเชื่อบ้านของผู้กู้จะเพิ่มขึ้นไม่น้อย อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดในการเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อบ้าน ให้ผ่านหลัก คือ ไม่มีหนี้ มีรายได้ประจำ และมีเงินดาวน์ ซึ่งใน ส่วนของเงินดาวน์นั้นหากมีการวางดาวน์ยิ่งสูงโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อก็ยิ่งสูงไปด้วย