บ้านหรูเกิน10ล.อัดโปรฯระบายสต๊อก

         ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.1 ส่วนห้องชุดใหม่ เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เผยปัจจัยเรื่องต้นทุนก่อสร้างพุ่ง ผู้ประกอบการจัดโปรฯ แบ่งเบาภาระผู้ซื้อ

         ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.6 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.7 โดยเป็นการเพิ่มติดต่อกัน 6 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 2 ปี 2567 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2567 (QoQ) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.1 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 2 ปี 2567 ได้มีการ ปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และในช่วงไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

         หลักๆ มาจาก ต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นล้วนมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565-2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขายของบ้านจัดสรร พบว่าในไตรมาสนี้

         ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์โปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุดถึงร้อยละ 42.3 โดยมีให้ของแถม ได้แก่ ฟรีแอร์ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า ปูพื้นหญ้า รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ร้อยละ 41.0 เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ และเมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 ( YoY) และ เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 (QoQ) โดย 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 132.1 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -1.4 (QoQ)

         ส่วนดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 (YoY) โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 8 ไตรมาส แต่ลดลงร้อยละ -0.2 (QoQ) กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 (QoQ)

         นอกจากนี้ ในการกระตุ้นยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า บ้านเดี่ยวที่ลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดและเร่งระบายสต๊อก โดยในไตรมาส 2 ปี 2567 มีการลดราคาลงจากไตรมาส ก่อนหน้า ส่วนใหญ่อยู่ในโซนมีนบุรีหนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิวังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูงคันนายาว และโซนพระโขนง-บางนาสวนหลวง-ประเวศ

         3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.9 เพิ่มขึ้น ร้อยละ 2.9 (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.4 (QoQ) ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยว ที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 9 ไตรมาส โดยเป็นผลมาจากโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 ที่มีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โซนลำลูกกาคลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท และโซนบางกรวย-บางใหญ่บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท

         ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาส 1 ปี 2567 หลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาสในช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 4 ปี 2566 ซึ่งขณะนั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และ เป็นการลดเพื่อกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก พบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนลาดพร้าว-บางกะปิวังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูงคันนายาว ในระดับราคา 5.00-7.50 ล้านบาท รองลงมาในโซนมีนบุรีหนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคา 2.01 -3.00 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียนทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท

         3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) พบว่า โซนที่มีการเพิ่มราคาส่วนใหญ่มีการเพิ่มในโซนบางกรวย-บางใหญ่บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรีหนองเสือ ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า การเปลี่ยนแปลงของราคาทาวน์เฮาส์ที่เพิ่ม ขึ้นในเขตปริมณฑลมากกว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในพื้นที่ปริมณฑล

         สำหรับดัชนีราคาภาพรวม ห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 156.9 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เพิ่มขึ้นต่อเนื่องติดต่อกันมา 6 ไตรมาส และเทียบ (QoQ) ก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีข้อสังเกตว่า การเปลี่ยนแปลงของดัชนีเช่นนี้ เป็นผลมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ ที่หลักๆ มาจากราคาที่ดินเปล่า และต้นทุนค่าแรงงานที่ปรับตัวขึ้นในไตรมาส 1 ปี 2567

         สำหรับห้องชุดที่เหลือขายในตลาดที่ยังเป็นห้องชุดจากโครงการเดิมของผู้ประกอบการฯ ซึ่งสร้างขึ้นในราคาต้นทุนเดิมได้ถูกดูดซับจากตลาดไปพอสมควรแล้ว ซึ่งส่งผลให้ดัชนีราคาห้องชุดใหม่จะมีทิศทางที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอน

         ทั้งนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายในไตรมาส 2 ปี 2567 ในการให้ส่วนลดเงินสดและให้ของแถมเพื่อกระตุ้นยอดขาย ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 76.7 อย่างไรก็ตาม เราพบว่า ราคาห้องชุดของกรุงเทพฯ เป็นทิศทางทรงตัวค่อนไปทางขาขึ้น (Sidewayup) เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนลาดพร้าว-วังทองหลางบางกะปิ ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนธนบุรี ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท และ โซนชานเมืองฝั่งตะวันออก ในระดับราคา 1.51-2.00 ล้านบาท

         2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ และ นนทบุรี) ยังเป็นทิศทางทรงตัวค่อนไปทางขาขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนบางพลีบางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด อยู่ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท