การเมืองภายในเมียนมาประทุหนักอีกรอบ กระทบชิ่งตลาดคอนโดฯไทย รัฐบาลเมียนมาจับหนักผู้ซื้อ-ผู้ขายที่ไปออกบูท เผย Q1/67 เมียนมา เพิ่งชิงอันดับ 2 เบียดลูกค้ารัสเซียตกขอบ "อนันดาฯ- ออริจิ้นฯ" เบนเข็มเจาะลูกค้าไต้หวันแทน เล็งช่องทางลูกค้าโอนเงินซื้อจากบัญชีนอก ประเทศเมียนมา ด้านบริษัทไทยแห่ปิดกิจการ ถอนการลงทุนแล้ว 7,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

     สถานการณ์การสู้รบในเมียนมาระหว่างฝ่ายรัฐบาลทหารกับฝ่ายต่อต้าน ยังไม่มีทีท่าจะจบลงได้ในเร็ว ๆ นี้ ยังมีการปะทะต่อสู้กันในหลายพื้นที่

     โซนสู้รบ "ฉาน-มัณฑ์" เดือด

      ในช่วงเวลา 7 วันที่ผ่านมา กองกำลัง ฝ่ายต่อต้านของกลุ่ม "พันธมิตรสามภราดรภาพ" (Three Brotherhood Alliance) ซึ่งประกอบด้วย MNDAA หรือกองกำลังของโกก้าง, TNLA ของกลุ่มชาติพันธุ์ตะอาง (ปะหล่อง) และ AA หรือกองทัพอาระกัน ได้โจมตีกองทัพเมียนมาในหลายเมืองทางภาคเหนือของรัฐฉาน โดยเป็นส่วนหนึ่งของปฏิบัติการณ์ "ฉาน-มัณฑ์" ในพื้นที่รัฐฉานและเมืองมัณฑะเลย์

      ทั้งนี้ พื้นที่สู้รบตามปฏิบัติการ "ฉานมัณฑ์" จนถึงขณะนี้ ประกอบด้วย เมืองมัตตะยา เมืองกุ๊ต หรือโมก๊ก เมืองปางอู๋โหลง หรือปินอูลวิน ในภาคมัณฑะเลย์ เมืองมีด เมืองหนองเขียว เมืองจ๊อกแม เมืองสีป้อ และเมืองล่าเสี้ยว

      โดยเมืองที่เป็นสมรภูมิล่าสุด คือ เมืองล่าเสี้ยว ซึ่งเป็นเมืองใหญ่สุดทางเหนือของรัฐฉาน ซึ่งเหตุโจมตีในเมืองล่าเสี้ยว เมื่อคืนวันที่ 7 กรกฎาคมที่ผ่านมาทำให้พลเรือนได้รับบาดเจ็บจำนวนมาก และมีผู้เสียชีวิตแล้ว 20 ราย

       เมียนมาคุมเข้มแลกเปลี่ยนเงิน

       รายงานข่าวจากสำนักงานส่งเสริมการค้าในต่างประเทศ ณ กรุงย่างกุ้ง ประเทศเมียนมา อัพเดตเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2567 คาดว่าเศรษฐกิจเมียนมาปี 2567 จะขยายตัวเพิ่มขึ้น 1.5% โดยในช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2567 ของปีงบประมาณ 2024-2025 มูลค่าการค้าระหว่างประเทศ 4,550.960 ล้านเหรียญสหรัฐ ลดลง 14.50% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แบ่งเป็นการส่งออกมูลค่า 2,307.243 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 10.94% การนำเข้าสินค้าจากต่างประเทศ 2,243.717 ล้านเหรียญสหรัฐ ลดลง 30.82% ส่งผลให้เมียนมาได้ดุลการค้า 63.53 ล้านเหรียญสหรัฐ

       ทั้งนี้ รัฐบาลเมียนมาได้ควบคุมอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศกับเงินสกุลจ๊าต อยู่ที่ 2,100 MMK ต่อ 1 USD ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2024 แต่ตลาดแลกเงินนอกระบบอยู่ที่ 4,500 จ๊าตต่อ 1 USD

       ส่วนมูลค่าการลงทุนจากต่างประเทศ สะสมจนถึงปีงบประมาณ 2024-2025 (ณ เดือนมิถุนายน 2567) รวม 95,506.115 ล้านเหรียญสหรัฐ ขณะที่การลงทุนจากต่างประเทศของโครงการที่ยังดำเนินการอยู่ มีมูลค่าทั้งสิ้น 74,871.183 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยประเทศที่เข้ามาลงทุนในเมียนมาสูงที่สุด ได้แก่ สิงคโปร์ จีน และไทย

       ไทยถอนลงทุน 7 พันล้านเหรียญ

       ทั้งนี้ ยอดขอส่งเสริมการลงทุนจากนักลงทุนไทยอยู่ในอันดับ 3 มูลค่า 11,634.673 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 12.47% ได้รับอนุมัติแล้ว 155 โครงการ แต่ปัจจุบันการลงทุนของไทยที่ยังอยู่ใน เมียนมาอยู่อันดับ 5 มูลค่า 4,454.639 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 6.12% ยังดำเนินการอยู่ 105 โครงการ เท่ากับการลงทุนจากไทย หายไป 50 โครงการ มูลค่าเงินลงทุนหายไป 7,180 ล้านเหรียญสหรัฐ

      ส่วนการค้าไทย-เมียนมา เดือนมกราคม-พฤษภาคม 2567 มีมูลค่า 3,048.50 ล้านเหรียญสหรัฐ ลดลง 10.46% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ซึ่งไทยส่งออก 1,773.93 ล้านเหรียญสหรัฐ ลดลง 11.81% เนื่องจากการขอใบอนุญาตนำเข้าสินค้าของเมียนมาใช้เวลานาน และการนำเข้าสินค้าเมียนมา มูลค่า 1,274.57 ล้านเหรียญสหรัฐ ลดลง 8.52% โดยไทยได้ดุลการค้า 499.37 ล้านเหรียญสหรัฐ

      ส่งผลให้รัฐบาลเมียนมาพยายามลดการขาดดุลการค้า โดยระบุหากพบการนำเข้าสินค้า ณ ท่าเรือ หรือสนามบิน ก่อนได้รับใบอนุญาตนำเข้า จะถูกดำเนินการภายใต้กฎหมายว่าด้วยการส่งออกและนำเข้า ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 ที่ผ่านมา ทั้งยังกำหนดให้ 7 กลุ่มสินค้าต้องขอ Import License ผ่าน FESC ได้แก่ 1.ปุ๋ย 2.เหล็ก 3.ผลิตภัณฑ์ Solar 4.เม็ดพลาสติกโพลิโพพิลีน 5.วัตถุดิบเพื่อผลิตพลาสติก 6.ยานยนต์เพื่อใช้เชิงพาณิชย์ และ 7.เครื่องจักรเพื่อใช้เชิงพาณิชย์

     เมียนมาซื้อคอนโดฯเบียดรัสเซีย

     สำหรับสถานการณ์ลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมในโควตา 49% ของปี 2567 พบมีประเด็นน่าสนใจเกี่ยวกับลูกค้าเมียนมาที่ทำสถิติเบียดลูกค้ารัสเซียขึ้นมาอยู่อันดับ 2 ในไตรมาส 1/67 แต่แนวโน้มการซื้อที่คาดว่าจะสูงต่อเนื่องกลับถูกแตะเบรกกะทันหัน ด้วยนโยบายป้องกันการโอนเงินออกต่างประเทศจนทำให้ระบบการเงินภายในเมียนมาผันผวน โดยรัฐบาลเมียนมามีการจับ ผู้ซื้อและผู้ขายโครงการที่มีการจัดอีเวนต์ออกบูทในเมียนมาในไตรมาส 2/67 ทำให้ตลาดลูกค้าเมียนมามีภาวะยอดซื้อ ยอดขายช็อกโดยอัตโนมัติ

      ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ลูกค้าเมียนมาเพิ่งจะเข้าช็อปซื้อคอนโดฯไทยในปี 2564 จำนวนเล็กน้อยเพียง 23 ยูนิต มูลค่า 240 ล้านบาท อยู่อันดับ 25 หลังจากนั้นปี 2565 ตลาดโตสิบเท่า ขึ้นมาอยู่อันดับ 6 จำนวน 349 หน่วย มูลค่า 2,551 ล้านบาท, ปี 2566 เส้นกราฟยังเติบโตขึ้นมาอยู่อันดับ 4 จำนวน 564 ยูนิต 3,707 ล้านบาท

      จนกระทั่งไตรมาส 1/67 ลูกค้าเมียนมา ขยับขึ้นมาอยู่อันดับ 2 เบียดรัสเซียที่ครองอันดับ 2 มาอย่างยาวนาน ด้วยจำนวนโอน 392 ยูนิต มูลค่า 2,207 ล้านบาท ถ้าหากไม่มีการแทรกแซงกำลังซื้อ สามารถประเมินคร่าว ๆ ได้ว่าลูกค้าเมียนมาในปีนี้อาจมีการซื้อและโอน 8,000-9,000 ล้านบาท แต่การออกนโยบายใหม่ของรัฐบาลเมียนมา ทำให้การซื้อและโอนห้องชุดไทยมีภาวะชะงักงันชั่วคราว โดยค่าเฉลี่ยซื้อเฉลี่ยห้องละ 5.6 ล้านบาท ไซซ์ห้องเฉลี่ย 43.9 ตารางเมตร

     ทั้งนี้ หากเทียบกับลูกค้ารัสเซีย มีการซื้อและโอนห้องชุดไทยในปี 2565 จำนวน 813 ยูนิต มูลค่า 2,682 ล้านบาท, ปี 2566 จำนน 1,260 ยูนิต 4,450 ล้านบาท และไตรมาส 1/67 โอน 295 ยูนิต 924 ล้านบาท

      REIC แนะ Wait & See

      อย่างไรก็ตาม ตลาดลูกค้าซื้อคอนโดฯไทย อันดับ 1 ตลอดกาลยังเป็นลูกค้าจีน โดยยุคก่อนโควิดมีการซื้อและโอน 7,000-8,000 ยูนิต มูลค่าตัวเลขกลม ๆ 31,000 ล้านบาท, ยุคโควิด ปี 2563-2564 การโอนเหลือเฉลี่ยปีละ 4,000-5,000 ยูนิต มูลค่าเฉลี่ยปีละ 22,000 ล้านบาท, ปี 2565 เพิ่มเป็น 5,700 ยูนิต 29,000 ล้านบาท และปี 2566 เพิ่มขึ้นอีกเป็น 6,600 ยูนิต มูลค่าโอนสูงกว่ายุคก่อนโควิด อยู่ที่ 34,000 ล้านบาท

      เทรนด์ลูกค้าเมียนมาในด้านการซื้อและโอนน่าจะหายไปสักพัก ส่วนจะนานแค่ไหนไม่สามารถตอบได้ เพราะปัจจัยหลักมาจากการเมืองภายในเมียนมา แต่ก็ยังเชื่อมั่นว่าดีมานด์ซื้อของลูกค้าเมียนมายังมีอยู่ตลอดเวลา เพราะคอนโดฯเมืองไทยซื้อได้ทั้งการอยู่อาศัยและสร้างผลตอบแทน เพราะการเมืองไทยถึงแม้จะเปลี่ยนรัฐบาลบ่อย แต่ในด้านการลงทุนซื้อหลักทรัพย์ถือว่ามีเสถียรภาพ และยังน่าลงทุนอยู่ดี ที่สำคัญการซื้อคอนโดฯไทยส่วนใหญ่เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต

      "ลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯบ้านเรา จะเห็นว่าจีนครองแชมป์ตลอดกาล และการซื้อก็มีปริมาณครึ่งหนึ่งของตลาดลูกค้าต่างชาติทั้งหมด ส่วนลูกค้าเมียนมาที่มีปรากฏการณ์เบียดขึ้นอันดับ 2 แทนลูกค้ารัสเซียในไตรมาส 1/67 แนวทางการประเมินคือเป็นดีมานด์พิเศษที่ถูกกดดันจากปัจจัยการเมืองภายในเป็นหลัก รวมทั้งยอดซื้อและโอนของอันดับ 2 ตัวเลขยังห่างไกลกับอันดับ 1 หลายเท่าตัว" ดร.วิชัยกล่าว

      อนันดาฯหันเจาะลูกค้าไต้หวัน

      นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยเพิ่มเติมว่า ตั้งแต่สถานการณ์โควิดมียอดขายลูกค้าเมียนมาเพิ่มขึ้น ถึงแม้จะไม่ใช่สัดส่วนใหญ่แต่ก็เป็นตลาดที่น่าสนใจ ในส่วนของอนันดาฯมียอดขายลูกค้าเมียนมาจำนวนหนึ่ง เมื่อมีเหตุการณ์ที่มากระทบกับดีมานด์การซื้อ ได้ปรับกลยุทธ์หันไปโฟกัสเพิ่มยอดขายจากตลาดลูกค้าไต้หวันแทน ซึ่งการปรับตัวทำให้ยืดหยุ่นสูง เพราะตลาดเมียนมาขนาดตลาดยังไม่ใหญ่มาก และตลาดไต้หวันก็มีกำลังซื้อศักยภาพสูงอยู่ตลอดเวลา

     "การทำธุรกิจยุคนี้ต้องไดนามิก มอนิเตอร์รวดเร็วและมีความยืดหยุ่นสูงในการปรับกลยุทธ์ กรณีตลาดลูกค้าเมียนมามีเซอร์ไพรส์จากนโยบายรัฐของเขา เราก็ปรับตัวหันไปเจาะตลาดอื่นมาทดแทน เหมือนกับตอนที่เศรษฐกิจไทยวิกฤต เราก็ปรับตัวไปเจาะลูกค้าต่างชาติมาทดแทน ตอนนี้จัดโรดโชว์ลูกค้าไต้หวันแทบทุกสัปดาห์ พฤติกรรมการซื้อของไต้หวันเป็นลูกค้าที่เริ่มเข้ามาช็อปคอนโดฯไทยก่อนเมียนมาด้วยซ้ำไป และกำลังซื้อศักยภาพก็สูงกว่าด้วย" นายประเสริฐกล่าว

     ออริจิ้นฯเล็งเงินโอนประเทศที่ 3

     ด้าน นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า พอร์ตลูกค้าคอนโดฯของลูกค้า เมียนมามีสัดส่วนไม่มากเพียง 5% การจะขยับทำให้ซื้อเหมือนในภาวะปกติทำได้ยาก ดังนั้น แนวทางปรับตัวของออริจิ้นฯ ต้องหันหัวรบไปเจาะกำลังซื้อชาวเมียนมาที่อาศัยในต่างประเทศทดแทน เช่น อาจเป็นนักธุรกิจและอาศัยในเมียนมา แต่มีเงินมีบัญชีในต่างประเทศ อาจจะอยู่ในสิงคโปร์ หรือประเทศอื่นๆ ก็ยังสามารถโอนเงินมาซื้อคอนโดฯไทยได้

     "ปีนี้เราทาร์เก็ตลูกค้าเมียนมาไม่ถึง 500 ล้านบาท สามารถขยับปรับแผนได้ ซึ่งการโอนเงินมาซื้อคอนโดฯไทยไม่จำเป็นต้องโอนตรงจากประเทศที่เขาอาศัยอยู่ เหมือนกับกรณีลูกค้าจีนที่ลูกค้าก็โดนรัฐบาลจีนควบคุม Capital Control เหมือนกัน รวมทั้งการไป เจาะตลาดลูกค้าไต้หวันเพราะดีมานด์ซื้อน่าสนใจมาก ผมเพิ่งจัดโรดโชว์ไปออกบูท 2 โครงการ คอนโดฯปาร์ค ทองหล่อ กับโซโห รัชดา ก็ขายได้เป็นสิบ ๆ ยูนิตเลยนะ เป็นสัญญาณที่ดี ส่วนลูกค้าเมียนมาก็ต้อง Wait & See ถ้าการซื้อการขายติดขัด ก็หันไปโฟกัสตลาดอื่นมาทดแทนไปก่อน" นายพีระพงศ์กล่าว

       ธุรกิจไทยแห่ปิดกิจการในเมียนมา

       ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ช่วงที่ผ่านมาหลายธุรกิจที่เป็นบริษัทจดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์ฯ (บจ.) ในไทย มีการแจ้งปิดกิจการในประเทศเมียนมา อย่างต่อเนื่อง ล่าสุด บริษัท ทีพีบีไอ จำกัด (มหาชน) หรือ TPBI แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯว่า การประชุม คณะกรรมการบริษัทเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2567 มีมติอนุมัติให้เลิกและชำระ บัญชีบริษัทย่อย "TPBI & Myanmar Star Company Limited (TPBIMS)" ธุรกิจผลิตและจำหน่ายบรรจุภัณฑ์ พลาสติก ทั่วไป เหตุผลเลิกกิจการมาจาก ความไม่แน่นอนในสภาวะเศรษฐกิจ และกฎเกณฑ์ในการดำเนินธุรกิจใน เมียนมา

      ย้อนเวลากลับไปช่วงต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา บริษัท คริสเตียนีและนีลเส็น (ไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ CNT ได้แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯว่า ได้ จดทะเบียนเลิกกิจการบริษัทย่อย "บริษัท คริสเตียนีและนีลเส็น (เมียนมา)" เมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2567

       ขณะที่บริษัท เจนเนอรัล เอนจิเนียริ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ GEL แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯว่า การประชุมคณะกรรมการบริษัท ครั้งที่ 1/2567 เมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567 มีมติอนุมัติยกเลิกเงินลงทุน 45% ในกิจการร่วมค้า Wisdom Tree Investment (S) PTE. Limited และ Millcon Thiha GEL Limited ซึ่งเป็นบริษัทย่อย ทำธุรกิจผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์เหล็กรูปพรรณในเมียนมา เนื่องจากมีผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่อง สาเหตุจากสถานการณ์การเมืองในเมียนมาไม่เอื้อในการประกอบธุรกิจ

      นอกจากนี้ ช่วงปลายปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัท กรังด์ปรีซ์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) หรือ GPI แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯว่า การประชุมคณะกรรมการบริษัท ครั้งที่ 5/2566 เมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2566 มีมติอนุมัติเลิกกิจการของบริษัทย่อย คือ GPI Myanmar Company Limited ทำธุรกิจ จัดการแสดงสินค้าในเมียนมา ทุนจดทะเบียน 50,000 เหรียญสหรัฐ โดยบริษัทถือหุ้น 100% เนื่องจากปัจจุบันไม่ได้ประกอบกิจการทางการค้าแล้ว