ส่องสถานการณ์อสังหาฯ EEC ไตรมาส 1 การขอใบอนุญาตจัดสรร เปิดโครงการใหม่ลดลงถึงร้อยละ -37.3 ใบอนุญาตก่อสร้างลดลงทุกประเภท จับตายอดโอนกรรมสิทธิ์หดตัว ส่งสัญญาณถึงตลาดอสังหาฯไตรมาส 2 แจงเหตุผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ยกเลิกผ่อนปรน LTV ค่าครองชีพ หนี้ครัวเรือนสูง หวังมาตรการรัฐอสังหาฯ พยุงกำลังซื้ออสังหาฯ ปี 67

        ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก (EEC) (ชลบุรี, ระยอง, ฉะเชิงเทรา) ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบเห็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแนวโน้มตลาดในไตรมาสถัดไปว่า ในไตรมาส 1 อุปทานใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน มีจำนวนโครงการลดลงร้อยละ -37.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ของปี 2566 (QoQ) ส่งผลให้ในหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรลดลงเกือบทุกประเภท ยกเว้นประเภทบ้านเดี่ยวขยายตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด ร้อยละ 44.5 (QoQ)

         หากพิจารณาลงแต่ละพื้นที่พบว่า จังหวัดชลบุรีมีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 59.8 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด และมีใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้นร้อยละ 53.3 (เพิ่มขึ้นในประเภทบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์) รองลงมาเป็นจังหวัดระยอง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 36.6 มีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ -45.8 (ลดลงเกือบทุกประเภทยกเว้นประเภทบ้านเดี่ยว) และจังหวัดฉะเชิงเทรา คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.6 มีใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ -82.4 (ลดลงทุกประเภท)

         โดยพบว่า อำเภอที่มีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดใน 5 อันดับแรก ในพื้นที่ EEC ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 75.0 ของใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด ได้แก่ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี, อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี, อำเภอนิคมพัฒนา จังหวัดระยอง, อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี และอำเภอเมืองระยอง จังหวัดระยอง

         ส่วนอุปทานข้อมูลพื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในไตรมาส 1 พบว่าภาพรวมลดลงร้อยละ -8.1 โดยเป็นการลดลงของ พื้นที่อนุญาตก่อสร้างแนวราบ ร้อยละ -13.5 (ลดลงเกือบทุกประเภทยกเว้นประเภทบ้านแฝด) ในขณะที่พื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยของอาคารชุดเพิ่มขึ้น ร้อยละ 112.7 โดยขยายตัวเพิ่มขึ้นในจังหวัดชลบุรีและจังหวัดระยอง

         สำหรับในด้านอุปสงค์ที่พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ในไตรมาส 1 มีจำนวน 10,147 หน่วย มีมูลค่า 25,756 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -16.7 และร้อยละ -14.3 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 มีจำนวน 12,185 หน่วย และมูลค่า 30,070 ล้านบาท

         ทั้งนี้ ในไตรมาส 1 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบมากที่สุด จำนวน 6,587 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.9 ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ลดลงร้อยละ -22.1 และมีมูลค่าการโอน 17,077 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -16.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 ที่มีจำนวน 8,452 หน่วย และมูลค่า 20,439 ล้านบาท

         ส่วนอาคารชุด มีจำนวน 3,560 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.1 ลดลงร้อยละ -4.6 และมูลค่า 8,679 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -9.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 ที่มีจำนวน 3,733 หน่วย และมูลค่า 9,631 ล้านบาท

         จากอุปทานและอุปสงค์ที่ลดลงในไตรมาส 1 ปี 2567 ทั้งนี้อาจจะได้รับผลกระทบ ต่อเนื่องจากปัจจัยลบในปี 2566 ที่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 2.50 จนถึงไตรมาส 1 ปี 2567 และยังมีแนวโน้มคงตัวในระดับสูงต่อไป นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบ ได้แก่ การยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการ LTV ของ ธปท. ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น และปัจจัยเสี่ยงสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และค่าครองชีพที่สูงขึ้นกว่าปีก่อน รวมถึงภาวะหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าร้อยละ 90

         แต่ถึงอย่างไร ยังมีปัจจัยบวกที่สำคัญจากรัฐบาลที่ออกมาตรการมากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ในเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 และการจดจำนองจากร้อยละ 1 เหลือ ร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ครอบคลุมทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้าน มือสองมาจนถึงเดือนมีนาคม 2567 และเมื่อ วันที่ 9 เมษายน 2567 รัฐบาลมีการออกมาตรการมากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม โดยลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 2 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 1 เหลือประเภทละร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยเพิ่มราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์จากเดิมที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ไปเป็นวงเงินที่ไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีผลถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567