ถ้าจะพูดถึงปัจจัยบวก ที่ทำให้ราคาที่ดิน และราคาที่อยู่อาศัยขยับสูงขึ้น แบบทันตาเห็น ในปัจจุบัน มีเพียงไม่กี่ปัจจัยที่สามารถทำได้และหนึ่งในนั้นคือ การพัฒนาโครงการรถไฟฟา เพราะที่ผ่านมาเพียงแค่มีการประกาศว่า พื้นที่ไหนจะมีรถไฟฟาตัดผ่าน ราคาที่ดินในทำเลนั้นก็ปรับตัวพุ่งขึ้นทันที ไม่ตำกว่า 1-2 เท่าตัว ในเส้นทางรถไฟฟาสายสีเหลืองก็เช่นกัน เพราะหลังการเปิดให้บริการครบทุกสถานี ก็สามารถดึงดูดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และดีมานด์การอยู่อาศัยเข้าสู่พื้นที่จำนวนมาก แม้ว่ารถไฟฟาสายสีเหลืองจะเป็น เส้นทางรถไฟฟารางเบาก็ตาม โดยจะทำหน้าที่เป็นเส้นทางรถไฟฟาที่ลำเลียงคนจากพื้นที่ต่างๆ เข้าสู่เส้นทางรถไฟฟาหลัก อย่างเส้นทางรถไฟฟาสายสีเขียว สายสีนำเงิน และสายสีส้มในอนาคต

         เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง เช่น สายสีน้ำเงินที่สถานีลาดพร้าว สายสีส้มที่สถานีลำสาลี แอร์พอร์ตลิงก์ที่สถานีหัวหมาก และสายสีเขียวที่สถานีสำโรงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองยังเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านถนน เส้นทางสำคัญของกรุงเทพมหานคร คือ ถนนลาดพร้าว และศรีนครินทร์เรียกได้ว่าเกือบ 100% ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองอยู่บนถนน 2 เส้นทางนี้ ซึ่งถ้าเส้นทางเชื่อมต่อส่วนต่อขยายจากสถานีลาดพร้าวขึ้นไปตามถนนรัชดาภิเษกจะมีเพิ่มอีก 2 สถานี และเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีรัชโยธิน แต่ต้องรอต่อไป เพราะยังไม่ชัดเจนในเรื่องของ 2 สถานีนี้ รวมไปถึงสถานีลำสาลีก็อาจจะเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล และสถานีลาดพร้าว 83 ที่อาจจะกลายเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทาในอนาคต นอกจากนี้ยังมีความเป็นไปได้อีกถ้าสายสีเงินก่อสร้างก็จะมีสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเช่นกัน

         นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองตัดผ่านถนน เส้นทางสำคัญของกรุงเทพมหานครทั้งลาดพร้าว และศรีนครินทร์ โดยพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามายาวนานมาก กว่า 30 ปี แทบไม่มีพื้นที่เหลือให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อะไรได้มากนัก เพราะที่ดินตลอดแนวเส้นทางมีการพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ จนเต็มพื้นที่แล้ว การจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อะไรก็ตามในพื้นที่จำเป็นต้องซื้อบ้านอาคารพาณิชย์หรือสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ไปพัฒนา ซึ่งราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวก็เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

         โดยตลอด ช่วงก่อนปี 2560 ราคาที่ดินตามแนวถนนลาดพร้าวอยู่ที่ 150,000-500,000 บาทต่อตารางวา แต่ ณ ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ในช่วงระหว่าง 200,000-800,000 บาทต่อตารางวา และสำหรับพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ไปจนถึงสถานีสำโรงมีราคาที่ดินในช่วงก่อนปี 2560 อยู่ที่ระหว่าง 150,000-250,000 บาทต่อตารางวา แต่ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 200,000-600,000 บาทต่อตารางวาแล้วแต่ทำเลและศักยภาพของที่ดิน

         ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เพราะความชัดเจนของการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองชัดเจนมากกว่าปีที่ผ่านๆ มา โดยพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากกว่าพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง แต่หลังจากนั้นทั้ง 2 พื้นที่นี้ก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่แตกต่างกันมากนัก จำนวนคอนโดมิเนียมรวมในทั้ง 2 พื้นที่มีจำนวนไม่แตกต่างกันมาก

         จนกระทั่งปี 2565 พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบชัดเจน ซึ่งเป็นการขยายตัวที่สอดคล้องกับช่วงเวลาการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในปี 2566 จำนวนคอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ถ้านับรวมตั้งแต่ปี2552 เป็นต้นมา จะมีคอนโดมิเนียมรวมทั้งหมด 31,800 ยูนิต โดยในช่วงเวลาประมาณ 10 ปีนับจากปี 2557 เป็นต้นมา มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองประมาณ 20,000 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่กว่า 31,800 ยูนิตขายไป แล้วกว่า 87% โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในพื้นที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 60,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการส่วนใหญ่มีราคาขายไม่เกิน 90,000 บาทต่อตารางเมตร

         ราคาขายของคอนโดฯในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็มีการปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน เพียงแต่อัตราการปรับเพิ่มของแต่ละพื้นที่ไม่เท่ากัน พื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวมีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดฯที่มากกว่าชัดเจน โดยอยู่ในช่วงตั้งแต่ 5-10% ต่อปี แล้ว แต่สถานี โดยสถานีที่อยู่ในทำเลที่มีความพร้อมกว่า เช่น สถานีลาดพร้าว สถานีลาดพร้าว 83 สถานีบางกะปิ อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดฯที่ประมาณ 8-10% ต่อปี สำหรับคอนโดฯในพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์อาจจะมีการปรับเพิ่มของราคาขายคอนโดฯที่น้อยกว่าโดยอยู่ในช่วงประมาณ 2-8% เพียงแต่พื้นที่รอบๆ สถานี ศรีนุช สถานีศรีลาซาล สถานีศรีสมานอาจจะมีอัตราการปรับเพิ่มที่ มากกว่าโดยอยู่ในช่วง 4-8% ต่อปี ถ้าเป็นพื้นที่รอบๆ สถานีอื่นๆ อาจจะมีการปรับขึ้นของราคาขายในช่วง 2-5% ต่อปีเท่านั้น

         ช่วงก่อนหน้านี้ 4-5 ปี คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ยังคงกระจายอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว โดยเฉพาะบริเวณที่มีความเป็นชุมชนหรือการพัฒนามาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น โชคชัย 4 บางกะปิ จากนั้นบริเวณที่จะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น ลำสาลีก็กลายเป็นพื้นที่ยอดนิยมขึ้นมาทันทีมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปในพื้นที่หลายราย พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมไม่มากนักในช่วงก่อนหน้านี้ โครงการบ้านจัดสรรจะ มีมากกว่าชัดเจน แต่พื้นที่รอบๆ สถานีร่วมกับแอร์พอร์ตลิงก์ และพื้นที่ที่ไม่ไกลจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ เช่น ซีคอน พาราไดซ์พาร์ค ก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เช่นกัน แต่ปี 2565 มีคอนโดมิเนียมไม่ต่ำกว่า 5,000 ยูนิตเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง

         เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเปิดให้บริการ การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางอาจจะไม่มากนัก โดยเฉพาะการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่อาจจะมีไม่มากนัก เพราะช่วงเวลาทั้งก่อนเปิด และหลังเปิดให้บริการยังอยู่ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว อีกทั้งยังมีเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่อาจจะยังไม่น่าสนใจในสายตาของผู้ประกอบการ และเมื่อเห็นว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่จะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพให้สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินอยู่ในมือเลือกที่จะชะลอการพัฒนาหรือเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน

         เนื่องจากต้องการรอให้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ประกาศบังคับใช้ ซึ่งเรื่องของข้อจำกัดเรื่องผังเมืองเป็นปัจจัยหรืออุปสรรคสำคัญ เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่ตามแนวถนนศรีนครินทร์จะอยู่ในพื้นที่ผังเมือง สีเหลือง และสีส้ม หรืออยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่มีความแน่นน้อย และปานกลาง ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารสูง FAR ก็จะไม่มากนัก โดย FAR อยู่ในช่วงระหว่าง 3 และ 5 เท่านั้น มีเพียงบางพื้นที่เท่านั้นที่มี FAR = 7 เช่น พื้นที่รอบๆ แอร์พอร์ตลิงก์ สถานีหัวหมาก

         รถไฟฟ้าสายสีเทาดันราคาที่ดินวัชรพล 420,000 บาท/ตร.ม.

         ด้าน นายปริสุทธิ์ รอดจากภัย ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท โปรสเปค แอพเพรซัล จำกัด กล่าวว่า ผลจากการร่วมมือระหว่าง บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) บริษัท วิจัย เพื่อสำรวจราคาที่ดิน และที่อยู่อาศัย ในทำเล วัชรพลประดิษฐ์มนูธรรม ในช่วงเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่มีแผนในการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ) เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ในรัศมี 2 กิโลเมตรพบว่าราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยติดแนวถนนใหญ่ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน

         โดยราคาที่ดินที่ติดถนนใหญ่ ปรับตัวจากราคาขายเฉลี่ยที่ 220,000-270,000 บาทต่อตารางวา ในปี 2560 มาอยู่ที่ 390,000-420,000 บาท ต่อตารางวา ณ วันที่ 31 พ.ค. 2567 หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 55-77% เมื่อเทียบกับปี 2560 หรือ ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี ในขณะที่ราคาที่ดินที่อยู่ในซอย มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000-190,000 บาท ต่อตารางวา ณ วันที่ 31 พ.ค. 2567 จากราคาขายเฉลี่ยที่ 70,000-100,000 บาทต่อตารางวา ในปี 2560 หรือ ราคาปรับเพิ่มขึ้น 40-100% เมื่อเทียบกับ ปี 2560 เช่นเดียวกับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ มีการ ปรับราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะ บ้านพักอาศัย ที่ราคาขายเฉลี่ย ณ วันที่ 31 พ.ค. 2567 อยู่ที่ 2.5-7.8 ล้านบาทต่อหน่วย จากราคาขาย เฉลี่ย 2.3-7 ล้านบาทต่อหน่วย ในปี 2558 หรือ ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4% ต่อปี

         ส่วนราคาอาคารชุดพักอาศัย พบว่าอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ในซอย ราคาขายมือสองจะมีการปรับราคาลดลงเฉลี่ยประมาณ 3% โดยราคาขายอาคารชุดพักอาศัยในซอย ทำเลนี้จะอยู่ที่ 1.3-1.9 ล้านบาท ต่อหน่วย โดยมีขนาดห้องประมาณ 23-46 ตารางเมตร ปรับลดลงจากราคาขายที่ 1.7-2.3 ล้านบาท ในปี 2558 ในขณะที่ราคาอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ติดถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า จะอยู่ที่ 2.2-2.8 ล้านบาทต่อหน่วย ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2567 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยที่ 1.7-2.6 ล้านบาทต่อหน่วย โดยมีขนาดห้องประมาณ 39-49 ตารางเมตรต่อหน่วย ในปี 2560 หรือปรับขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปี

         "ราคาอาคารชุดในซอยปรับตัวลดลง เนื่องจากราคาขายอาคารชุดที่ติดถนนใหญ่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสูงกว่า ราคาของอาคารชุดภายในซอยไม่มาก ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่เลือกที่จะซื้ออาคารชุดมือสองที่อยู่ติดถนนใหญ่ มากกว่าที่จะซื้ออาคารชุดที่อยู่ในซอย เพราะจ่ายเพิ่มขึ้นไม่มากแต่การเดินทางสะดวกกว่า" นายปริสุทธิ์ กล่าว

         ทำเลศักยภาพ สำหรับที่อยู่อาศัย
   
         "ถึงแม้ระดับราคาที่ดินในทำเลนี้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวก รวมทั้งการคมนาคมที่มีรถไฟฟ้าผ่านถึงสองสายคือ สายสีเหลือง และสายสีเทาที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างก็ตาม แต่ทำเลนี้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาโครงการ ทั้งโครงการในเชิงพาณิชย์ และโครงการที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นทำเลที่เรียกว่าศูนย์กลางธุรกิจใหม่ หรือ New Central Business Districts เพราะพื้นที่โดยรอบทำเลมีแหล่งงาน และมีสิ่งอำนวย ความสะดวกที่ตอบโจทย์กับรูปแบบการใช้ชีวิตของคนทุกวัย อาทิ ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ สถานศึกษา โรงพยาบาล ฯลฯ"

          นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ LWS กล่าว จากข้อมูลสถิติประชากรในพื้นที่เขตวังทองหลางของกรม การปกครองกระทรวงมหาดไทย พบว่ามีจำนวนประชากรในพื้นที่ทั้งหมด 103,456 คน มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียน 64,542 หลัง ยังไม่รวมประชากรแฝงในพื้นที่ที่คาดว่าจะมีไม่น้อยกว่า 100,000 คนรายได้ของประชากรในพื้นที่จากผลการสำรวจของ Jobthai.com พบว่าในทำเลนี้มีการประกาศรับสมัครพนักงานที่มีฐานเงินเดือน ตั้งแต่ 9,500-45,000 บาทต่อเดือน ถือว่าเป็นกลุ่มประชากรที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง มีศักยภาพในการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ในระดับ ราคา 2.5-3 ล้านบาทต่อหน่วย ยังไม่นับรวมผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ที่อยู่ในทำเลย่านทาวน์อินทาวน์ที่มีรายได้เฉลี่ยไม่น้อยกว่า 100,000 บาทต่อเดือน ถือเป็นกลุ่มประชากรที่มีกำลังซื้อสูง

         นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า "จากการวิจัยของ ทีม LWS และ โปรสเปคฯ พบว่า ปัจจุบันผังเมืองของทำเลนี้ ยังคงเป็นสีเหลือง ซึ่งทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถพัฒนาได้เฉพาะโครงการแนวราบ หรืออาคารชุดที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร แต่อย่างไรก็ตามร่างผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างการดำเนินการของ กรุงเทพมหานคร ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2568 ทำเลนี้จะเปลี่ยนเป็นสีส้ม หมายความว่าสามารถที่จะพัฒนาอาคารชุดขนาดพื้นที่ได้ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร หรือ มากกว่า

         โดยมีเงื่อนไขที่ที่ดินต้องอยู่ริมถนนใหญ่ จากแนวโน้มดังกล่าวจึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย หรือ อาคารชุดในทำเลดังกล่าว โดยเฉพาะ อาคารชุดระดับราคา 5-10 ล้านบาท และบ้านพักอาศัยที่ระดับราคา 40 ล้านบาทต่อหน่วย สำหรับที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่ และสามารถพัฒนาโครงการอาคารชุด ในระดับราคา 1.5-3 ล้านบาทต่อหน่วย และบ้านพักอาศัยที่ระดับราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป สำหรับที่ดินที่อยู่ในซอย"

         "ภายใต้กรอบของผังเมืองปัจจุบัน การพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ การพัฒนาโครงการในแนวราบน่าจะตอบโจทย์ได้มากกว่าการพัฒนาอาคารสูง แต่ถ้ารอให้มีการปรับผังเมืองใหม่ ในปี 2568 ก็เป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย หรือการพัฒนาอาคารในเชิงพาณิชย์ เพื่อตอบโจทย์กับการขยายเมืองจากศูนย์กลางเศรษฐกิจเดิมในย่านสุขุมวิท สีลม สาทร มาในทำเลนี้" นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว

         ในขณะที่ปัจจุบันในทำเลนี้ มีอาคารชุดพักอาศัย ที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 1 โครงการ ชะลอการขาย 1 โครงการ ทางผู้พัฒนา อสังหาทะยอยคืนเงินลูกบ้านที่ได้ชำระเงินไปแล้ว โดยไม่มีการพัฒนาต่อจากที่สำรวจในพื้นที่ 10 โครงการคอนโดมิเนียม ในระยะ 2 กิโลเมตรคิดเป็นจำนวนหน่วยเหลือขาย 42 หน่วย ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาในการขายอีกประมาณ 3-4 เดือน และมีบ้านพักอาศัย ที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 3 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเหลือขาย 60 หน่วย จากที่สำรวจในพื้นที่ 12 โครงการ ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาในการขายประมาณ ถึง 3 ปี เนื่องจากบ้านในพื้นที่ราคาค่อนข้างสูง ถึงสูงมาก