บุษกร ภู่แส

  กรุงเทพธุรกิจ

  "หากเปรียบเป็นคนป่วย ก็ป่วยหนัก มีหลายโรคแทรก ไตรมาส 2 อาจติดลบ หนักกว่าไตรมาสแรก เพราะปัญหาหลัก คนไม่มีกำลังซื้อ"

  "เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แม้ท่องเที่ยวจะดีขึ้น แต่มีปัญหา หนี้ครัวเรือนสูง กระทบทุกธุรกิจโดยเฉพาะรายกลาง และรายย่อย"

   "ต้องบริหารสต็อก ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด บางอย่างยังไม่จำเป็น ก็ชะลอไว้ก่อน จนกว่าจะมีลูกค้าเข้ามาค่อยทำ เช่นชะลอซื้อที่ดิน"

    แม้รัฐบาลจะออก 5 มาตรการกระตุ้นภาค อสังหาริมทรัพย์เมื่อช่วงต้นเดือน เม.ย.2567 แต่ภาพรวมตลาดไม่คึกคักเท่าที่ควร ทั้งแนวโน้ม "ยอดขาย" และ "ยอดโอน"

    ไตรมาส 2 ยังวิ่งต่อจากไตรมาสแรกที่ "ติดลบ" ยกแผง! ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ ชะลอเปิดตัวโครงการเพื่อรักษาสภาพคล่อง

    พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ไตรมาสแรกที่ผ่านมา ตัวเลขยอดขาย ยอดโอน ยอดเปิดตัว ตกลงอย่างรุนแรงแดงเต็มกระดาน! 

     โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ต่ำสุดในรอบ 12 ปี หากเปรียบเป็นคนป่วยก็ป่วยหนัก และมีหลายโรคแทรก ส่งผลให้แนวโน้มไตรมาส 2 อาจติดลบหนักกว่าไตรมาสแรก เพราะปัญหานี้ได้ก็คือ รัฐบาลปัญหาหลัก คือ คนไม่มีกำลังซื้อ และผู้ที่จะแก้ปัญหานี้ได้ก็คือ รัฐบาล

     "5 มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่ออกมาไม่ช่วยกระตุ้นตลาดได้ตามเป้าหมาย ยกตัวอย่าง บ้าน BOI ที่ขยับราคาเป็น 1.5 ล้านบาท จาก 1.2 ล้านบาท ไม่มีใครอยากทำเพราะขอกู้เงินพัฒนา โครงการธนาคารการไม่ไม่ให้ ให้ หรือ ต่อให้พัฒนา โครงการออกมาขายได้แต่โอนไม่ได้"

     ตัวเลขโอนที่ตกลง เพราะธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ ลูกค้าไม่มีเงินโอน ซึ่งมาตรการที่รัฐบาลออกมาส่วนใหญ่เป็นการกระตุ้นซัพพลาย แต่ไม่มีมาตรการช่วยเหลือด้าน "ดีมานด์" ซึ่งปัญหาที่เกิดขึ้นอยู่ที่ฝั่งดีมานด์! ที่รัฐบาลสามารถช่วยได้ง่ายมาก คือ ทำให้เศรษฐกิจดี จะทำให้คนมีเงินมาจับจ่ายใช้จ่าย ถือเป็นโจทย์ใหญ่ที่รัฐบาลต้องเร่งทำ เพื่อให้ทุกธุรกิจเดินต่อไปได้
 
    "อยากจะให้ธนาคาร สถาบันการเงินต่างๆ ยืดหยุ่นให้กลุ่มคนที่มีศักยภาพซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น เพราะถ้าไม่ปล่อยลูกค้ารายย่อย ลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะไปไม่รอดเหมือนกัน สุดท้ายจะกลายเป็นหนี้เสียโครงการกลายเป็นเรื่องใหญ่ตามมาเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีซัพพลายเชนจำนวนมาก"

    สภาพการณ์เช่นนี้ดีเวลลอปเปอร์ควรทบทวน "ชะลอ" การลงทุน หรือเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงรักษาสภาพคล่องไว้จนกว่าสถานการณ์กำลังซื้อตลาดปรับตัวดีขึ้น ค่อยพัฒนาโครงการใหม่ออกมา มิเช่นนั้นอาจเผชิญผลกระทบรุนแรงสู่ภาวะล้มหายตายจากไปก่อนที่เศรษฐกิจฟื้นตัว

    อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังการพัฒนาโครงการมากขึ้นจากปัจจัยลบที่รุมเร้าตลาด หนึ่งในนั้นคือ การชำระคืน "หุ้นกู้" ที่จะส่งผลกระทบต่อบรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับภาวะตลาดหุ้นร่วง!

    "เวลานี้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แม้ท่องเที่ยวจะดีขึ้น แต่ภาคครัวเรือนยังคงมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ลากยาวมาจากวิกฤติโควิด-19 กระทบทุกธุรกิจโดยเฉพาะรายกลางและรายย่อย ความเชื่อมั่นทางการบริโภคลดลง สะท้อนจากตัวเลขยอดขาย ยอดโอน การเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกต่ำสุดรอบ 6 ปี"

     ในส่วนของภาคธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนในโครงการระยะยาวมีช่องทางดีลกับสถาบันการเงิน หรือแม้ว่าการออกหุ้นกู้จะเป็นเรื่องง่าย แต่กรณีทีโครงการที่มีระยะเวลายาวนานกว่าหุ้นกู้ การใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินมีความจำเป็นที่ต้องทำควบคู่กัน เพราะกรณีเศรษฐกิจมีปัญหาสามารถเจรจาได้กับผู้ประกอบการรายเดียว คือ สถาบันการเงินที่มีความยืดหยุ่น แต่หากเป็นหุ้นกู้มีลูกค้าหลากหลายมาก ดังนั้น ต้องบาลานซ์ระหว่างสินเชื่อจากสถาบันการเงินกับการออกหุ้นกู้

     ทายาท กาญจนะจิตรา นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ยังไม่ดีขึ้น ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวนี้กระทบต่อซัพพลายเออร์ ที่เกี่ยวข้องการดำเนินธุรกิจหยุดชะงักไปด้วยเช่นกัน

     ทั้งนี้ในฐานะผู้ประกอบการสิ่งที่ต้องระมัดระวัง ประการแรก คือ กระแสเงินสด (Cash Flow) รองลงมา คือ ทำตลาดอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ลูกค้ารับรู้และจดจำแบรนด์

     "แม้ว่าปลาในบ่อจะเหลือน้อยลงแต่ต้องจับปลาให้ได้ถึงจะอยู่รอดได้" 

      ถัดมาคือ การบริหารจัดการสต็อกให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด บางอย่างยังไม่จำเป็นต้องซื้อก็ชะลอไว้ก่อนจนกว่าจะมีลูกค้าเข้ามาค่อยทำ อาทิ ชะลอการซื้อที่ดินเน้นพัฒนาที่ดินเดิมที่มีอยู่

      ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง 60-70% ส่วนระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยอดปฏิเสธสินเชื่อ 40-50% เป็นผลมาจากหนี้เสีย แต่ถ้าเป็นบ้านระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทขึ้น ไปยังไม่มีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ เพราะคนกลุ่มนี้มีรายได้สูง ส่วนใหญ่เป็นวิศวกรช่างที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง ซึ่งเป็นแรงงานที่ย้ายเข้ามาอยู่ในระยอง