กลายเป็นประเด็นถูกตั้งคำถาม 'ขายชาติ' หรือไม่ ขึ้นมาอีกครั้ง หลังรัฐบาลเตรียมพิจารณาแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้มีการเช่าระยะยาวได้ไม่เกิน 99 ปี ตามที่ 7 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ยื่นเสนอ

          จากปมร้อน อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยและนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้กล่าวถึงที่มาของข้อเสนอว่า การขยายระยะเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปี ผู้ให้เช่ายังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และมีรายได้ระยะยาว โดยตลอดเวลาหลายสิบปีที่ผ่านมา ประเทศต้องการการลงทุนจากต่างประเทศ รวมถึงการส่งเสริมการท่องเที่ยวที่ถือเป็นรายได้สำคัญของประเทศ ทำให้ความต้องการความมั่นคงในที่อยู่อาศัยก็ตามมาด้วย

         "อิสระ" กล่าวว่า รัฐบาลที่ผ่านมาได้มีข้อเสนอให้ชาวต่างชาติ 4 กลุ่ม คือ กลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มที่เกษียณอายุและยังคงมีรายได้ประจำ กลุ่มคนทำงานออนไลน์ และต้องการพำนักในประเทศไทย กลุ่มผู้เชี่ยวชาญที่ประเทศเราต้องการ เช่น ด้านอากาศยาน ด้านยานยนต์ไฟฟ้า ด้านไอที หุ่นยนต์ เคมีชีวภาพ สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพื่อการอยู่อาศัย ได้ไม่เกิน 1 ไร่ และได้มีประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) เมื่อปี 2565 เรื่องการให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับบีโอไอ สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่ใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานและที่พักของผู้บริหารและคนงานได้

         "ประกาศฉบับนี้มีมาต่อเนื่องในหลายรัฐบาลตั้งแต่ปี 2544 รวมถึงได้เสนอให้แก้ไขมาตรการเรื่องชาวต่างชาติที่นำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาทตามเงื่อนไข สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยเสนอปรับหลักเกณฑ์ระยะเวลาการลงทุน ซึ่งมาตรการดังกล่าวมีมาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2545 เช่นเดียวกัน" อิสระกล่าว

         พร้อมย้ำว่าทั้ง 3 มาตรการดังกล่าวข้างต้นรัฐบาลถูกวิพากษ์วิจารณ์ว่าเป็นการขายชาติ แม้ว่าประกาศหรือกฎหมายบางฉบับข้างต้นประกาศใช้มานานแล้ว รัฐบาลจึงยกเลิกการแก้ไขกฎหมายที่จะให้คน 4 กลุ่มสามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ในขณะเดียวกันจะเห็นได้ว่า ตลอดช่วงเวลาที่ผ่านมา จะมีกรณีที่มีการตรวจจับสำนักงานบัญชีและกฎหมาย ที่มีการจัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย เพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนชาวต่างชาติโดยผิดกฎหมาย โดยใช้ตัวแทน (นอมินี) ซึ่งเป็นบุคคล หรือในรูปของนิติบุคคล ทำให้ประเทศไม่ได้รับรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียมตามที่ควรจะได้รับ

         "อิสระ" กล่าวว่า จากปัจจัยข้างต้น คือ จะทำอย่างไรที่ให้การอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศเป็นไปโดยถูกต้องตามกฎหมาย และไม่เป็นการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงเป็นที่มาของการศึกษากฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าระยะยาว โดยมีกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 3 ฉบับ

         1.ประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ปี 2468 บังคับใช้มาเป็นเวลา 99 ปีแล้ว โดยกำหนดเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 30 ปีและเป็นบุคคลสิทธิ หากผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งเสียชีวิตลงสัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุด สัญญาเช่าเป็นมรดกตกทอดไม่ได้และใช้เป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินได้ยาก เพราะระยะเวลาสั้นเกินไป ทำให้หลักประกันมีความด้อยค่าลง

         2.พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ซึ่งกำหนดเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 50 ปี สามารถต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี จึงมีกรอบเวลาการเช่าที่ประมาณ 99 ปี และ พ.ร.บ. ฉบับนี้มีลักษณะเป็นทรัพยสิทธิ คือ สิทธิและหน้าที่ตามการเช่าตกแก่ทายาทได้ ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าทั้งหมด หรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกได้ สิทธิการเช่าสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้

         3.พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ 2562 มีลักษณะเป็นทรัพยสิทธิคล้ายกับพ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม แต่มีกำหนดเวลาให้เช่าไม่เกิน 30 ปี และการเช่าสามารถใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือกิจกรรมอื่นๆ ได้ จึงได้เสนอให้มีการแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ

         "อิสระ" กล่าวว่า โดยการขยายระยะเวลาเช่าและการเช่ากรณีผู้เช่าเป็นคนไทย ควรให้ทำประโยชน์ได้หลายประการ เช่น เกษตรระยะยาว ปลูกป่าถาวรใช้เป็นคาร์บอนเครดิต หรือใช้เพื่อการอยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรมขนาดเล็ก โดยผู้ให้เช่า ผู้เช่า ยืดหยุ่นเวลาได้ตามขนาดของการลงทุน เมื่อเป็นทรัพยสิทธิสามารถใช้เป็นหลักประกันชำระหนี้ โดยการจำนองได้ สิทธิการเช่าตกแก่ทายาทได้ ให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าบางส่วนหรือทั้งหมดได้

         "หากเกรงว่าจะเกิดการใช้นอมินีที่เป็นคนไทยเป็นผู้เช่า ทำให้ชาวต่างชาติทำการเกษตรได้ อาจแก้ไขได้โดยกำหนดให้เช่าเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น จะทำให้ผู้เช่าที่เป็นคนไทยเสียประโยชน์สำหรับการใช้เพื่อการเกษตรระยะยาวและการลงทุนอื่น" อิสระกล่าว

         "อิสระ" กล่าวว่า ส่วนกรณีการจัดสร้างที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ซึ่งที่ดินเป็นของหน่วยงาน องค์กรของรัฐ หรือเอกชน สามารถนำสัญญาเช่าระยะยาวเกินกว่า 30 ปีและเป็นทรัพยสิทธิ ใช้เป็นหลักประกันในการจำนอง และผ่อนชำระกับสถาบันการเงินได้ เพราะมีระยะเวลายาวเพียงพอที่จะทำให้สิทธิการเช่ายังไม่ด้อยค่าลง โดยมีเงื่อนไขการเช่ากรณีเป็นชาวต่างชาติ

         ประกอบด้วย 1.จำกัดเนื้อที่เช่า เช่น ไม่เกิน 1 ไร่ 2.ใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น หากไม่ปลูกสร้างหรืออยู่อาศัยใน 3 ปี จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราสูงสุด คือ 3% ต่อปี เพื่อป้องกันการเก็งกำไร 3.กำหนดอัตราจัดเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเช่า ค่าธรรมเนียมอื่นๆ หรือเสียภาษีประจำปีสูงกว่าอัตราคนไทยที่ต้องเสีย และนำรายได้มาจัดตั้งเป็นกองทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เช่น สนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ย 0% 3 ปีแรก หรือจัดตั้งเป็นกองทุนค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือเป็นเงินอุดหนุนการซื้อที่อยู่อาศัยของ ผู้มีรายได้น้อยโดยตรง

         "ข้อเสนอขยายระยะเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปี และกรอบเวลาการเช่าสูงสุดจะเป็น 99 ปีหรือไม่นั้น เชื่อได้ว่าสภาผู้แทนราษฎรจะต้องรับฟังความเห็นโดยรอบด้าน ถึงผลดีผลเสียของการขยายระยะเวลาเช่า และความเหมาะสมของระยะเวลาการเช่า" อิสระกล่าว

         พร้อมกับย้ำว่า ข้อเสนอให้พิจารณาขยายระยะเวลาเช่าเป็นการวางโครงสร้างใช้ประโยชน์ที่ดินในระยะยาว ทั้งของคนไทยเองและรองรับการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้เป็นอย่างถูกต้อง โดยมีช่องทางการเช่าระยะยาวแทนการถือครองกรรมสิทธิ์โดยผิดกฎหมายของชาวต่างชาติ ทำให้เกิดความสุจริต โปร่งใส และสามารถนำรายได้มาใช้ประโยชน์ เพื่อสนับสนุนการอยู่อาศัยของผู้รายได้น้อย หรือพัฒนาประเทศในด้านอื่นๆ และมิได้เป็นไปเพื่อการแก้ปัญหาของภาคธุรกิจ ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เพราะการแก้ไขพระราชบัญญัติดังกล่าว อาจต้องใช้เวลาหลายปี

         เป็นอีกมุมสะท้อนของภาคเอกชน ส่วนจะฝ่า วาทกรรม "ขายชาติ" ไปได้หรือไม่ คงต้องลุ้นกันต่อไป!