อสังหาริมทรัพย์

   คาดตลาดบ้านทรุดยาว2ปีอย่างต่ำ

   ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ ได้เดินทางผ่าน 5 เดือนแรกของปี68 มาแล้ว แต่สถานการณ์ตลาดยังคงซบเซาไม่มีทีท่าว่าจะกลับมาขยายตัวได้ โดยในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงเผชิญกับความ ผันผวนและความท้าทายหลายด้าน ทั้งจาก ปัจจัยภายในประเทศและสถานการณ์โลกที่ ส่งผลต่อพฤติกรรมผู้บริโภคและการตัดสินใจลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่อยู่อาศัยยังมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยเฉพาะ ในกลุ่มบ้านแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ขณะที่คอนโดมิเนียมในเขตเมืองเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัว ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลง ของดีมานด์ในแต่ละกลุ่มประชากร และกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป

   โดยในด้านของการลงทุนเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ๆ ในช่วงต้นปี 2568 เริ่มมีแนวโน้มลดลง หลังจากมีการเร่งเปิดตัวในปลายปี 67 ต่อเนื่องมาถึงช่วงไตรมาสแรกของปี 68 แต่หลังผ่านไตรมาสแรกมา สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ กลับมาชะลอตัว และมีการลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากผู้พัฒนาเริ่มปรับแผนการลงทุนให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงของผู้บริโภค ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศชะลอตัวอย่างหนัก ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1 ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง สถานการณ์ดังกล่าวที่เกิดขึ้น สะท้อนถึงความระมัดระวังของทั้งผู้ซื้อและผู้ให้สินเชื่อ เนื่องจากก่อนหน้านี้ปัจจัยลบจากปัญหาการปรับตัวสูงของพลังงานมีผลต่อราคาสินค้าอุปโภค บริโภคให้ปรับตัวเพิ่มขึ้น กระทบกับค่าครองชีพของประชาชนในประเทศ ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่ายและมีแนวโน้มว่าจะชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้าชิ้นใหญ่ที่จะทำให้เกิดการก่อหนี้ระยะยาว เช่น รถยนต์ และบ้าน ซึ่งเป็นสินค้าชิ้นใหญ่มีผลต่อรายได้ในอนาคต และส่งผลต่อการตัดสินใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยในที่สุด

   นอกจากนี้ ในด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศยังมีข้อจำกัดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลางตัดสินใจชะลอการซื้อบ้าน ขณะที่ผู้ซื้อในกลุ่มระดับบน เช่น กลุ่มบ้าน และคอนโดมิเนียม ลักชัวรี ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ต่อเนื่องโดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ และมีการออกแบบที่ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่

   "อย่างไรก็ตาม ทิศทางของการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยังคงอยู่ในทิศทางที่ลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯหรูในย่านใจกลางเมือง หลังจากที่เกิดเหตุแผ่นดินไหว ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น และความต้องการห้องชุด โดยกลุ่มลูกค้าคอนโดฯหรูได้หันไปให้ความสนใจกับบ้านหรูในย่านใจกลางเมืองทดแทนสินค้ากลุ่มคอนโดมิเนียม แม้ว่าระดับราคาขายบ้านแนวราบในย่านใจกลางเมืองจะมีราคาที่สูงกว่าก็ตาม"

   นอกจากปัจจัยภายในประเทศแล้ว ปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลกยังส่งผลโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทยเช่น ความขัดแย้งระหว่างประเทศ ความไม่แน่นอนด้านพลังงาน และอัตราดอกเบี้ยในต่างประเทศที่ยังอยู่ใน ระดับสูง สถานการณ์เหล่านี้ทำให้ค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น ทั้งต้นทุนการก่อสร้างและค่าธรรมเนียมการนำเข้า ขณะที่ผู้บริโภคก็เผชิญกับภาระทางการเงินที่สูงขึ้นเช่นกัน

   ในช่วงเวลาเดียวกัน กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัยไทย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมในเขตเมือง ซึ่งได้รับความสนใจจากนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เมียนมา จีน และไต้หวัน เนื่องจากประเทศไทยยังคงมีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รวมถึงการสนับสนุนของภาครัฐในการอำนวยความสะดวกด้านการถือครองอสังหาริมทรัพย์

   โดยบริษัทที่ปรึกษาทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น CBRE Thailand ให้ความเห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยใน ปี 68 นี้ว่ามีแนวโน้มฟื้นตัวแบบไม่สม่ำเสมอ โดยบางกลุ่ม เช่น โรงแรม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ยังเติบโตได้ดี ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยยังต้องพึ่งพานโยบายกระตุ้นจากภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ Loan- to-Value (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง

   ขณะที่ Terra Media & Consulting ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 68 นี้อาจหดตัวถึง 5-10% เนื่องจาก ผู้บริโภคจำนวนมากเลือกที่จะรอจังหวะในการซื้อ

   ขณะที่ Deloitte ชี้ว่าภาระหนี้ของครัวเรือนไทยที่อยู่ในระดับสูง ถึงประมาณ 89% ของ GDP ส่งผลให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง ซึ่งกระทบต่อการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

   สำหรับแนวโน้มหลังไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ผู้เชี่ยวชาญหลายฝ่ายคาดว่าตลาดอาจยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ แต่จะมีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของดีมานด์ เช่น กลุ่มผู้บริโภคที่หันไปเลือกซื้อบ้านมือสองเพื่อนำมาปรับปรุงใหม่มากขึ้น หรือกลุ่มผู้มีรายได้ระดับสูงที่มองหาที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในระยะยาว โครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีจึงอาจต้องมุ่งเน้นที่คุณภาพ ความคุ้มค่า และการออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบยั่งยืน

   มาตรการจากภาครัฐ เช่น การสนับสนุนด้านสินเชื่อ การลดภาระค่าธรรมเนียม และโครงการส่งเสริมการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้มีรายได้น้อย จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยรักษาระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลกและความขัดแย้งระหว่างประเทศยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

   ทั้งนี้ ในภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไทยในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ยังคงต้องเผชิญแรงกดดันรอบด้านอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแน่นอนว่าจะมีผลต่อตลาดในช่วงครึ่งปีหลังโดยตรง แต่อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี 68 นี้ แม้ว่าจะมี ปัจจัยลบเข้ามากดดันหลายตัว แต่ก็ยังคงมีปัจจัยบวก บางประการที่ช่วยพยุงตลาดไว้ ทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อชาว ต่างชาติ มาตรการสนับสนุนจากรัฐ และโอกาสในการ ปรับตัวของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการในอนาคต ซึ่งหากสามารถบริหารความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตลาดที่อยู่อาศัยไทยก็ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป

   สำหรับปัจจัยลบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังของปี 68 ที่บริษัทอสังหาฯยังคงต้องเผชิญ คือ การชะลอตัวกำลังซื้อที่หายไปจากตลาด สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทย โดยผู้เชี่ยวชาญ หลายๆ ฝ่ายประเมินว่า เศรษฐกิจครึ่งปีหลังปี 2568 จะมี แนวโน้ม หดตัวลง ซึ่งสอดคล้องกับที่คณะกรรมการ นโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.75 % ต่อปี โดย กนง. คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ขยายตัวดีกว่าที่ประเมินไว้จากภาคการผลิต และการเร่งส่งออกสินค้า

   แต่การที่เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากมีความเสี่ยงที่การส่งออกสินค้าจะได้รับผลกระทบจากนโยบายภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ รวมทั้งยังมีความเสี่ยงเพิ่มเติมจากภูมิรัฐศาสตร์ เช่น สงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน นอกจากนี้ยังมีสงคราระหว่าง อิสราเอลกับอิหร่าน ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนพลังงานปรับตัวสูงขึ้น และทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบภายในประเทศ ประกอบการปล่อยกับสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น จะส่งผลต่อความต้องการสินเชื่อที่ลดลงในบางกลุ่มและความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น

   โดยสามารถสังเกตได้จากในช่วงที่ผ่านมาบริษัท อสังหาฯต่างรัดเข็มขัด และปรับตัวอย่างมาก เนื่องจากต้องเพิ่มความระมัดระวังในการรักษากระแสเงินสดเอาไว้ ทำให้หลายๆ บริษัทหันไปขยายตลาดใหม่ๆ แต่อย่างไรก็ตามปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้น ได้ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 กลายเป็นปีที่ตลาดอสังหาฯหดตัวมากที่สุดนับตั้งแต่หลังเกิดวิกฤตโควิดที่ผ่านมา และสถานการณ์เช่นนี้ยังไม่เคยปรากฏขึ้นมาก่อน และคาดการณ์ว่าสถานการณ์ เช่นนี้จะยังคงเกิดขึ้นต่อเนื่องไปอีก 2 ปีเป็นอย่างต่ำ