บุษกร ภู่แส

  กรุงเทพธุรกิจ

  อสังหาฯส่อวิกฤติ 'ขาย-โอน' ติดลบยกแผง

  สัญญาณร้ายจากไตรมาสแรกที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ ยอดขายติดลบ 25-30% ต่ำสุดในรอบ 6 ปี! ตลาดทาวน์เฮ้าส์ ยอดขายต่ำสุดในรอบ 12 ปีนับจากวิกฤติ น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ขณะที่ยอดโอน "ติดลบ" ทุกตลาด ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ สะท้อนว่ากำลังซื้อเปราะบางอย่างมาก เป็นแนวโน้มต่อเนื่องไตรมาสสองนี้ด้วย

   ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ข้อมูลดังกล่าว มีนัยสำคัญต่อการทบทวนมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV : Loan To Value) ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

   "เวลานี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ชะลอตัวอย่างรุนแรงทั้งยอดขายและโอนกรรมสิทธิ์รวมในทุกสินค้า เกือบทุกระดับราคา ยกเว้นเพียงกลุ่มราคาสูงกว่า 50 ล้านบาท และตลาดต่างชาติ" 

     อสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายต่ำสุดในรอบ 6 ปี เทียบไตรมาสต่อไตรมาสติดลบ 25% เทียบปีต่อปีติดลบ 28% เมื่อแยกตัวเลข เป็นรายสินค้าพบว่าติดลบหมดทุกรายสินค้า เฉพาะตลาดทาวน์เฮ้าส์ติดลบ 58% เทียบปีก่อน หากเทียบต่อไตรมาส ติดลบ 15% สถานการณ์นี้เทียบได้กับช่วงเกิดน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 หรือยอดขายต่ำสุดในรอบ12 ปี!!

      สะท้อนให้เห็นผลกระทบที่เกิดกับตลาด "กลาง-ล่าง" จากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ จากสถาบันการเงิน มาตรการควบคุมสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) และดอกเบี้ยสูง ทำให้ผู้คนไม่สามารถเข้าถึงบ้านได้ ขณะที่ยอดโอน เป็นครั้งแรกที่ตัวเลขแดงทุกตัว!

     "ไม่เคยเห็นทั้งฝั่งยอดขายและ ยอดโอนในทุกเซ็กเมนต์ติดลบ เพราะปกติถ้าฝั่งคอนโดมิเนียมไม่ดี ฝั่งบ้าน จะดี หรือถ้าฝั่งบ้านเดี่ยวดี คอนโดมิเนียม จะไม่ดี แต่ครั้งนี้ตัวเลขไม่ดีทุกตลาด เป็นครั้งแรกที่เห็นเหตุการณ์แบบนี้ ในรอบ 30 ปีทีเดียว"
ขณะเดียวกัน การเปิดตัวโครงการใหม่ ในไตรมาสแรกปี 2567 "ไม่ดี" โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมไม่มีการเปิดตัวเพิ่ม ซึ่งเริ่มมีการเปิดตัวปลายเดือน พ.ค. ในย่านหอการค้าไทย ส่วน "ห้วยขวาง" ยังขายดี โดยโควตาต่างชาติ 49% ขายหมด! ขณะที่ การเปิดตัวทาวน์เฮ้าส์ต่ำสุด สะท้อนดีมานด์ "ลดลง" ผู้ประกอบการปรับตัว เปิดโครงการลดลง หรือ ชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพราะคนซื้อขอสินเชื่อไม่ได้ หรือ กู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น

     สวนทางกับดีมานด์ต่างชาติที่ซื้อ ถูกต้องตามกฎหมายตามโควตาที่กำหนดในไตรมาสแรก ยังคงเติบโต 10% เทียบปีที่ผ่านมา และตัวเลขการโอนคอนโดมิเนียมต่างชาติไตรมาสแรกสูงสุดในรอบ 6 ปี สะท้อนให้เห็นว่า ประเทศไทยเป็น "โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้" ที่คนต่างชาติอยากได้เป็นบ้านหลังที่ 2 และต้องการซื้อเพื่อลงทุน

     โดย 29% ของมูลค่าการโอนในไตรมาสแรก ปีนี้เป็นการโอนของลูกค้าต่างชาติ หรือ 1 ใน 4 ของการโอนเป็นชาวต่างชาติ จีน เมียนมา ไต้หวัน ยังคงเป็นดีมานด์หลักในตลาดคอนโดมิเนียม ขณะที่รัสเซียส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อวิลล่าในรูปแบบนิติบุคคลหรือการเช่าระยะยาวมากกว่า

     ประเสริฐ กล่าวต่อว่า ถึงเวลาที่ประเทศไทยต้องจัดระเบียบโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นน้ำจรดปลายน้ำ เริ่มจากมาตรการระยะสั้นที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว เริ่มจากการยกเลิกมาตรการแอลทีวี เนื่องจากมีความสำคัญต่อการซื้อบ้านของกลุ่มเรียลดีมานด์ในประเทศ ส่วนต่างประเทศซื้อเงินสดไม่ใช้สินเชื่อ ฉะนั้นหากต้องการแก้ปัญหาระยะสั้น จึงอยากเสนอให้ ธปท.ระงับการใช้มาตรการแอลทีวีชั่วคราวแบบปีต่อปี หลังจากภาวะเศรษฐกิจเป็นปกติจึงปรับเกณฑ์มาตรการแอลทีวีใช้สำหรับบ้านหลังที่ 3

     "ยืนยันว่า มาตรการแอลทีวีมีผล ต่อยอดขายลดลงมาก สังเกตจากช่วงที่มีการใช้มาตรการแอลทีวีเข้มงวดยอดขายทาวน์เฮ้าส์ลดลง เมื่อเทียบกับช่วงที่มีการผ่อนคลายแอลทีวี ยอดขายโตทุกครั้ง ดีมานด์คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น สามารถกระตุ้นตลาดได้จริง"

      ทั้งนี้ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เตรียมที่นำเสนอข้อมูลใหม่ให้ ธปท. เพื่อทบทวนอีกครั้ง ซึ่งจากข้อมูลล่าสุดนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปแล้ว รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดกลาง บน เพราะเป็นโอกาสสุดท้ายที่จะดึงเม็ดเงินของคนกลุ่มนี้เข้ามากระตุ้นตลาดโดยรวม หากช้ากว่านี้อาจได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน

     "ปัจจุบันตลาดกลาง-ล่างเริ่มกระตุ้นไม่ขึ้นแล้วเพราะดอกเบี้ยสูง กระทบต่อดีมานด์ค่อนข้างแรง จากการประเมิน พบว่า ผู้ซื้อจะได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ย 8-10% ถ้าผ่อน 30 ปี จะกระทบดอกเบี้ย 11% ถ้าผ่อน 20 ปี กระทบดอกเบี้ย 8% เพราะระยะเวลาในการผ่อนดอกเบี้ย มีผลต่อกำลังซื้อ"

      นอกจากนี้ เสนอให้มีการปรับปรุงการถือครองสิทธิคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ จาก 49% เป็น 69% เป็น "ภาคสมัครใจ" ในอาคารชุดที่ถือครองต่างชาติเต็ม 49% ส่วนข้อเสนอในระยะยาว คือ การปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจ โดยการสร้างศักยภาพการแข่งขันให้อยู่ในระบบและ ถูกต้องตามกฎหมาย รวมทั้งการจัดตั้งกองทุนเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยสำหรับคนที่อยากมีบ้าน

      สอดคล้องกับ อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้ว่ามาตรการรัฐที่ออกมาช่วยกระตุ้นตลาดในไตรมาส 2 แต่ปัญหา ภาคอสังหาริมทรัพย์สะสมมานาน ปัจจุบันกู้ยากขึ้น ประกอบกับมาตรการแอลทีวี กำลังซื้อลดลงจากเศรษฐกิจฟื้นตัว ไม่เต็มที่ ทำให้ตลาดปีนี้มีแนวโน้มอาจ ติดลบ 10% หรือกรณีดีสุดโต 5%

     "ตลาดคอนโดมิเนียมมีปริมาณ หน่วยขายและโอนติดลบ และยอดขายบ้าน เริ่มชะลอตัว ส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบจากต้นทุนเพิ่มขึ้นจากต้นทุนราคาที่ดิน ค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น บวกกับค่าแรง 400 บาท ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น คนซื้อบ้านแพงขึ้น หวังว่าแบงก์ชาติ และสถาบันการเงินจะลดดอกเบี้ยบ้านลง ทุกครั้งที่ลด 0.25% จะมีผลต่อคนซื้อบ้าน ให้วงเงินผ่อนชำระลดลง ช่วยให้เบาตัวลง"

     พร้อมกันนี้ อยากเสนอภาครัฐ 3 เรื่อง ได้แก่

     1.การจัดตั้ง Mortgage Fund คล้าย บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อค้ำประกันคนกู้บ้านในรูปแบบของกองทุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Mortgage Fund จะช่วยให้คน มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัย โดยรัฐต้องตั้งกองทุนค้ำประกัน 20-30% ให้ธนาคารพาณิชย์ และธนาคารของรัฐ และอยากเสนอ Mortgage Fund Insuranceใช้กับคน ทุกระดับไม่ใช่เพียงแค่กลุ่มรายได้น้อย

     2.การลดขนาดบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว จากมาตรฐานต่ำสุด 50 ตารางวา เหลือ 40 ตารางวา ช่วยลดต้นทุนก่อสร้าง 20% และบ้านแฝดจาก 35 ตารางวา เหลือ 30 ตารางวา ช่วยลดต้นทุนก่อสร้าง 10% ทำให้คนซื้อบ้านเบาตัว คนซื้อบ้านในราคาถูกลง 

     3.นโยบายภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง อิงกับสีของผังเมือง เพื่อแก้ปัญหาจากปัจจุบันที่จัดเก็บอัตราเดียวกันหมด แต่ยังมีลดหย่อนของแต่ละประเภทที่แตกต่างกันสร้างความสับสนอยากให้มีการทบทวนและลดอัตราการจัดเก็บลงเพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว

     อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลง เพราะ การขายยากขึ้น ปีนี้มีโอกาสเกิดสงครามราคาขึ้นอีกครั้งเพื่อระบายสต็อก!