"ภาคอสังหาริมทรัพย์" กำลังส่งสัญญาณ "เปราะบาง" มากขึ้น หลัง "ยอดปฏิเสธ สินเชื่อ" พุ่ง ด้าน "เสนา" ชี้ปัญหาเริ่มลามเข้าสู่ "กลุ่มตลาด ระดับบน" ระดับราคา 10-20 ล้านบาท สะท้อนผ่าน "ยอดรีเจกต์" เพิ่มเป็น 30% รับผลพวงเศรษฐกิจซบเซากระทบทุกกลุ่ม "กรุงไทย" รับเข้าโหมดระมัดระวังปล่อยกู้กลุ่มเปราะบาง รายได้น้อย ย้ำต้องไม่เร่ง เพิ่มภาระหนี้ให้ผู้กู้จนเกิดปัญหาเพิ่ม

     "กลุ่มอสังหาริมทรัพย์" น่าเป็นห่วงมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่เฉพาะรายเล็ก หรือรายกลาง แต่ปัญหายังลามไปสู่ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ด้วย ที่ปัจจุบันเผชิญปัญหาอสังหาริมทรัพย์ขายช้า ค้างสต็อกจำนวนมาก จากความสามารถของผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก จากสภาวะเศรษฐกิจไทยที่อยู่ในภาวะซึมตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้กลุ่มอสังหาฯ เริ่มออกมาบ่นถึง ยอดขายที่ลดลงอย่างมาก ส่วนหนึ่งมาจากยอด Rejection Rate หรือยอดการไม่อนุมัติสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาก จากระดับ ไม่ถึง 50% มาสู่ 60-70% แล้ว ซึ่งในปัจจุบันโดยเฉพาะ บ้านระดับไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เผชิญปัญหาขาย ไม่ออกมากขึ้น

     สอดคล้องกับ บทวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ ฟินันเซีย ไซรัส จำกัด (มหาชน) ที่ระบุว่า จากยอด Rejection Rate ที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการอสังหาฯ อย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสแรกที่ผ่านมา และยังพบว่า ไม่เฉพาะบ้านราคาต่ำเท่านั้นที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อแต่พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ บางรายได้รับผลกระทบ จากยอดปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้นในกลุ่มบ้านราคาตั้งแต่ 10-20 ล้านบาท ที่พบว่า ยอด Rejection Rate ปรับตัวสูงขึ้น

     นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า หากดูภาพรวมของอสังหาฯ จากการสำรวจในตลาด พบว่า การโอนอสังหาริมทรัพย์แย่ที่สุดในรอบ 6 ปี ในทุกเซกต์เม้นต์ ทุกระดับราคา แม้ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการน้อยลงเพื่อชะลอผลกระทบก็ตาม ส่งผลให้ยอดอสังหาฯ ค้างสต็อกมีจำนวนมากขึ้น

     เช่นเดียวกันยอดปฏิเสธสินเชื่อที่พบว่าระดับราคาต่ำ มียอดปฏิเสธสูงราว 60-70% เช่น ขายบ้าน 100 หลังขายได้เพียง 40 หลังเท่านั้น ขณะที่อีก 70 แห่ง บริษัทต้องนำกลับมาทำการตลาด และขายใหม่ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้บริษัท ต้องปรับกลยุทธ์โดยการให้ผู้กู้ หันมาเช่า ที่อยู่อาศัยกับ "เสนา" โดยตรง โดยเอาเงิน ค่าเช่ามาหักเงินต้น จนกว่ารายได้ผู้กู้จะ เพิ่มขึ้น หรือเงินต้นลดลง และสามารถ ขอกู้จากธนาคารได้ เหล่านี้ก็เพื่อแก้ปัญหาการเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัย และแก้ไขปัญหา หนี้ครัวเรือนให้ลดลงได้

     บ้านกลุ่มบนถูกปฏิเสธ 30%

     อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า ไม่เฉพาะบ้านราคาต่ำๆเท่านั้น ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ แต่บ้านราคาสูงขึ้นราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปเจอปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นเช่นเดียวกัน แม้กลุ่มนี้จะไม่ใช่กลุ่มลูกค้าหลักของเสนาก็ตาม โดยปัจจุบันพบยอดปฏิเสธเพิ่มขึ้นจาก 10-20% เป็น 20-30% แม้สัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อจะต่ำ หากเทียบกับราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็ถือว่าเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งมองว่าตลาดกลุ่มบนเป็นตลาดที่เซ็นซิทีฟ และค่อนข้างโอเวอร์ซัพพลายได้ง่าย

     "วันนี้หลายสิ่งภาครัฐก็ทำไปแล้ว เช่น การลดค่าโอนต่างๆ เพื่อช่วยภาคอสังหาฯ แต่ยังมีสิ่งที่ทำได้ เช่น ในต่างประเทศ ที่มี การฟิกซ์ดอกเบี้ยไว้ระดับต่ำตลอดอายุสัญญา ไม่เฉพาะ 3 ปีแรก แต่ยาวไปตลอดสัญญา 30 ปี ไม่มีลอยตัว ส่งผลให้ผู้กู้ผ่อนเงินต้นได้มากขึ้น หนี้ลดลง เหล่านี้เป็นยาแรงที่รัฐออกมาช่วย"

       กรุงไทยรับระวังปล่อยกู้ไม่เพิ่มภาระให้ลูกหนี้

       นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย และในฐานะประธาน สมาคมธนาคารไทย กล่าวว่า ยอมรับว่า การปล่อยสินเชื่อของกลุ่มธนาคารพาณิชย์ มีการเข้มงวด และระมัดระวังมากขึ้น ภายใต้เศรษฐกิจปัจจุบัน และหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น จากภาพหนี้เสีย และหนี้ค้างชำระที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง รายได้น้อย ที่ต้องระมัดระวังมากขึ้น

       แต่สำหรับสินเชื่อบ้าน สินเชื่ออสังหาฯ ที่มียอดปฏิเสธสูงขึ้น ต้องลงลึกไปดูว่าเป็นกลุ่มใด เพราะหากเป็นกลุ่มที่มีหนี้ครัวเรือน หนี้ต่อรายได้สูงอยู่แล้ว การที่แบงก์ยิ่งไปให้สินเชื่อ และผลักดันให้กลุ่มเหล่านี้มีหนี้สูงขึ้น อาจยิ่งไปซ้ำเติมปัญหาและทำให้ลูกหนี้มีภาระที่มากขึ้น ดังนั้น ภายใต้การระมัดระวังก็ต้องดูความสมดุลในด้านการปล่อยสินเชื่อด้วย โดยคำนึงถึงการให้สินเชื่ออย่างรับผิดชอบและเป็นธรรม (Responsible Lending) ที่ต้องดูให้สมดุลระหว่างดีมานด์และซัพพลาย ซึ่งกรณีที่มีความต้องการ (ดีมานด์) แต่หนี้มีระดับสูง ธนาคารไม่ควรเพิ่มภาระหนี้ให้ ผู้กู้เพิ่มเติม

      "ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ต้องดูว่า กลุ่มไหน หากเป็นกลุ่มเปราะบางอยู่แล้ว หนี้ครัวเรือนสูง กลุ่มนี้จะผลักดันให้เขาเป็นหนี้สูงไปอีกหรือไม่ หรือต้องชะลอ เพื่อปรับการชำระหนี้ต่างๆให้เหมาะสมกับภาวะปัจจุบัน และการที่เราดูก็ไม่ใช่ว่า ยิ่งเอาภาวะใหม่เข้าไปเสริม อันนี้ต้องระมัดระวัง"

      จากกรณีที่เริ่มเห็นแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นในกลุ่มระดับกลาง หรือระดับบนนั้นมากขึ้นนั้น เขาเชื่อว่า ภายใต้เศรษฐกิจไทยที่เป็นระบบเศรษฐกิจนอกระบบค่อนข้างสูงราว 48-50% ดังนั้น ตราบใดที่โครงสร้างเศรษฐกิจเป็นอย่างปัจจุบัน ก็ยังคงเห็นผลกระทบ และการมีรายได้ที่จำกัดมากขึ้น เช่นเดียวกันเอสเอ็มอี ที่ปัจจุบันกกร. อยากช่วยเหลือให้กลุ่มนี้สามารถเข้าสู่ระบบได้มากขึ้น

      "ปัจจุบันเห็นการเพิ่มขึ้นของหนี้เสีย มากกว่าสินเชื่อ ทำให้แบงก์ต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น พร้อมๆ ไปกับการปรับโครงสร้างหนี้ในทุกกลุ่มเพื่อช่วยเหลือให้กลุ่มนี้มีโอกาสกลับมามากขึ้น"

       สำหรับภาคก่อสร้าง-อสังหาริมทรัพย์ ที่ถือเป็นหนึ่งเสาหลักทางเศรษฐกิจของไทย และมีความเชื่อมโยงกับการจ้างงานจำนวนมาก ส่วนนี้เชื่อว่า เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น หรือภาครัฐสามารถเบิกจ่ายได้เพิ่มขึ้น กลุ่มนี้จะกลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้นในระยะข้างหน้า

       นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่าขณะนี้ผลกระทบจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ขยายวงกว้างขึ้นจากกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้ขยับสู่กลุ่มระดับราคา 5-7 ล้านบาท พบตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น หรือภาพรวมกระทบทุกระดับราคายอดมียอดปฏิเสธสินเชื่อที่ 30-50% ส่งผลต่อยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ต่ำสุดในรอบ 6 ปี

       นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ไตรมาสแรกที่ผ่านมาหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ลดลง 24.5% คอนโดมิเนียมใหม่ มีหน่วยการโอนลดลง 5.3% โดยกลุ่มราคาที่ ลดลงสูงสุด คือระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท ลดลงถึง 20% รองลงมาคือ ระดับราคา 1.51-2 ล้านบาท ลดลง 19.8% ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 18.2% และระดับราคา 2-3 ล้านบาท ลดลง 18% เมื่อเทียบกับ ช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

       ขณะที่ มูลค่าโอนในไตรมาสแรกปีนี้มีจำนวน 208,732 ล้านบาทต่ำสุดในรอบ 19 ไตรมาสหรือเกือบ5 ปีและยังมีการขยายตัวลดลง 13.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 ที่มีมูลค่าโอนรวม 241,167 ล้านบาท

      "กำลังซื้อที่อ่อนแอของลูกค้าทำให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในไตรมาสแรกปี 2567 ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาสด้วยเช่นกัน โดยพบว่ามียอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 121,529 ล้านบาท ขยายตัวลดลงถึง 20.5% ซึ่งน่าจะเป็นผลจากความสามารถในการขอสินเชื่อที่ลดลง และการที่สถาบันการเงินมีเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมาก"

       ปฏิเสธสินเชื่อพุ่งฉุดตลาดอสังหาฯ

       นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 ชะลอตัว จาก 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ดอกเบี้ยสูง ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง และปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น

       นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัจจัยลบรุมเร้าทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ ราคาต่อยูนิตต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อสูง 60-70%

        นอกจากนี้ ยังพบว่าตลาดกรุงเทพฯ ไตรมาสแรกค่อนข้างซบเซา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวเพียง 3,288 ยูนิต มีซัพพลายน้อยสุดในรอบ 15 ปีถือเป็น การเปิดตัวใหม่ต่ำเป็นประวัติการณ์