กำลังซื้อหาย-โอนได้น้อย-ขายหมดช้า REIC ส่งซิกพักลงทุน-เก็บกระสุน-เงินสด

    น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา ยอดโอน ยอดขายยังไม่ฟ้นตัว อยู่ในสภาวะโอนได้น้อย ขายหมดช้า สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ บ้านใหม่และมือสองอยู่ที่ 196,223 หน่วย ลดลง 10.6% มูลค่า 527,946 ล้านบาท ลดลง 13.6% คาดการณ์ปี 2568-2569 ชะลอตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยปี 2568 คาดมีโอน 343,678 หน่วย ลดลง 1.2% มูลค่า 964,027 ล้านบาท ลดลง 1.7% ปี 2569 มีโอน 343,433 หน่วย ลดลง 0.07% มูลค่า 963,553 ล้านบาท ลดลง 0.05% เป็นการลดลงติดต่อกัน 4 ปี และทุกระดับราคา ยังพบว่าบ้านมือสองได้ดิสรัปต์บ้านใหม่ไปแล้ว มีหน่วยโอนถึง 66% และมูลค่า 49%

    สำหรับที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ครึ่งปีแรกลดลง 49.4% มี 28,884 หน่วย มูลค่า 197,726 ล้านบาท ลดลง 47.6% ด้านที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่อยู่ที่ 38,056 หน่วย ลดลง 31.3% มูลค่า 207,632 ล้านบาท ลดลง 29.1% กลุ่มราคา 40-500 ล้านบาท ขายลดลง 51.5% ได้รับผลกระทบจากการปราบปรามกลุ่มสแกมเมอร์ ขณะที่กลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท ได้รับผลกระทบกำลังซื้อผู้มีรายได้น้อยอ่อนแอ คาดการณ์ปี 2568-2569 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะชะลอตัว โดยปี 2568 อยู่ที่ 74,544 หน่วย ลดลง 31.2% มูลค่า 472,300 ล้านบาท ลดลง 38.6% ปี 2569 อยู่ที่ 75,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.6% มูลค่า 487,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2% ส่วนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศครึ่งปีแรกอยู่ที่ 363,813 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.5% มูลค่า 2.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% เนื่องจากการดูดซับช้าลง ใช้เวลาขายนานขึ้น จาก 36 เดือน เป็น 57 เดือน ผู้ประกอบการที่มีสต๊อกพร้อมโอนต้องเร่งทำ โปรโมชั่น โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็กเพื่อรักษาสภาพคล่อง ขณะที่บ้านมือสองพร้อมขายมีอยู่ 189,382 หน่วยเพิ่มขึ้น 34.6% และใช้เวลา ขายนาน 12 เดือน

    "ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568-2569 ยอดขาย ยอดโอนยังชะลอตัว ปัจจัยสนับสนุนตลาดคือ มาตรการลดค่าโอนและจำนอง การผ่อนคลาย LTV ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงและรัฐบาลมีโนบายสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงคือเศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลังมีแนวโน้มชะลอตัว ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง ปัญหาชายแดนไทยกับกัมพูชา ซึ่งกระทบต่อกำลังซื้อต่างชาติสำหรับตลาดคอนโด โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีนที่ลดลงมาก จึงมองว่าจังหวะของการลงทุนอสังหาฯ ต้องพักก่อน ประเมินจาก 6 สัญญาณ คือยอดโอน ยอดขายหดตัวต่อเนื่อง อัตราดูดซับลดลง ซัพพลายล้น ดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น แนวโน้มเศรษฐกิจขาลง อัตราผลตอบแทนต่ำเมื่อเทียบการลงทุนสินทรัพย์ประเภทอื่น ผู้เช่าลดลง ราคาเช่าลดลงเพราะการแข่งขันสูง ต้องรอให้มีสัญญาณบวกมากกว่านี้ พร้อมลดความเสี่ยงกระจายพอร์ต เก็บกระสุน เงินสดไว้ เพื่อพร้อมลงสนามเมื่อ จังหวะเหมาะ" น.ส.สิทธิเพ็ญกล่าว