ทีมข่าวเศรษฐกิจ

   กำลังเป็นที่จับตา "รัฐบาลเศรษฐา 1/1" จะมีมาตรการก๊อกสองกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ออกมาต่อยอดจากก๊อกแรกที่เข็นออกมาเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 หรือไม่ พลันที่มีการประชุมร่วมกันอย่างไม่เป็นทางการที่ทำเนียบรัฐบาลของเช้าวันที่ 31 พฤษภาคม 2567 ระหว่าง 7 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

   *พิษ ศก.ซึม-รีเจ็กต์เรตพุ่ง

    นับเป็นครั้งที่สองในรอบ 2 เดือน หลังมาตรการกระตุ้นที่กดปุ่มไป ยังไม่ออกฤทธิ์มากนัก ไม่ว่าการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งและมือสอง ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567

    มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home และ Happy Life วงเงิน 30,000 ล้านบาท จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ การให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือโครงการบ้านบีโอไอ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

    ด้วยไส้ในของภาพรวมตลาดไม่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจรับสร้างบ้าน ยังติดหล่มปมรีเจ็กต์เรต ดอกเบี้ยแพงหนี้ครัวเรือนพุ่ง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อของลูกค้าลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ สะท้อนจากตัวเลขไตรมาสแรกของปี 2567 ในแต่ละโหมดออกมา "แดงทั้งกระดาน" และมีแนวโน้มจะติดพันไหลมาถึงไตรมาส 2 ถ้าหากรัฐ เอกชน หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ไม่มีการขยับมาตรการใหม่ออกมาหนุนอีกระลอก

     ในช่วงที่ผ่านมา จาก "วิกฤตรีเจ็กต์เรต" ที่พุ่งไม่หยุด ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบิ๊กแบรนด์ ปรับแผนมาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคาแพง 10 ล้านบาท อัพกันมากขึ้น รวมถึงขยายพอร์ตลูกค้าต่างชาติ เพื่อชดเชยกำลังซื้อกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท ที่ดิ่งลงทุกไตรมาส

     *อ้อนอัดยาแรงก๊อก2

      สอดคล้องกับ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกของปี 2567 หดตัวยกแผงและถดถอยอย่างรุนแรงในรอบ 12 ปี นับจากวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 และน่าจะต่อเนื่องถึงไตรมาส 2 เพราะภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดี ดอกเบี้ยสูงและจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ที่ฉุดกำลังซื้อชะลอตัว ยกเว้นบ้านราคามากกว่า 50 ล้านบาท และตลาดต่างชาติที่ยังโต

     "ถึงเวลาที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องทบทวนมาตรการ LTV สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากข้อมูลที่ออกมามีนัยยะสำคัญแล้วตลาดอสังหาฯแย่จริงๆ แม้มีมาตรการกระตุ้นรอบแรกออกมา แต่ก็ยังไม่พอ ต้องมีมาตรการ 'ควิกวิน' กระตุ้นระยะสั้นเพิ่ม ซึ่งอสังหาฯเป็นอีกเครื่องจักรสามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้ในภาวะแบบนี้ รองจากการท่องเที่ยว" ประเสริฐกล่าว

      พร้อมเปิดข้อเสนอของสมาคมเตรียมยื่นต่อ ธปท.ให้ระงับ LTV ชั่วคราวแบบปีต่อปี เพื่อให้สอดรับกับมาตรการรัฐที่ออกมา โดยมาตรการนี้สามารถทำได้ทันที และเป็นยาแรงที่จะบูสต์ตลาดอสังหาฯได้มาก ถ้าช้าเกินไป ทำให้ตลาดวายไปก่อน นอกจากนี้ ยังสอดรับกับนโยบายของแบงก์ในปัจจุบัน ซึ่งไม่ปล่อยกู้บ้านต่ำ 3 ล้านบาท หันปล่อยกู้ให้บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป รวมถึงขอรัฐให้ขยายโควต้าต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมจาก 49% เป็น 60% ของพื้นที่โครงการ ซึ่งมาตรการนี้เคย นำมาใช้เมื่อปี 2542 ที่ให้ซื้อได้ถึง 100% และยกเลิกไป เมื่อปี 2547

      "ตอนนี้กำลังซื้อคนไทยกลาง-ล่างฟ้นยาก กำลังซื้อบ้าน หลังแรกก็ไม่มีแล้ว ติดกู้แบงก์ไม่ผ่าน ต้องพึ่งกำลังซื้อ ต่างชาติ ซึ่งตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลไตรมาสแรกติดลบ 14% แต่พบว่าตลาดต่างชาติมียอดโอน 11,363 ล้านบาท เติบโต 10% จีนลดลง 8% เมียนมาเพิ่มขึ้น 333% ไต้หวันเพิ่มขึ้น 58% ที่น่าสนใจอินเดียเพิ่มขึ้น 34% ขณะที่ ตลาดคนไทยมียอดโอน 34,943 ล้านบาท ติดลบ 19%" ประเสริฐกล่าว

       สำหรับในส่วนของอนันดา "ประเสริฐ" บอกว่า มีลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านเพียง 10% ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท ถือว่าต่ำกว่าตลาดโดยรวมที่สูงถึง 60-70% เนื่องจากที่ผ่านมา ได้ปรับพอร์ตฟาลิโอไปเน้นตลาดต่างชาติมากขึ้น ซึ่งต่างชาติจะซื้อสด ไม่กู้แบงก์ ทำให้มีการยกเลิกการซื้อมีแค่ 2-3% โดยไตรมาสแรกปีนี้ มียอดขายต่างชาติแล้ว 2,000 ล้านบาท เติบโต 10% กำลังซื้อหลักเป็นชาวจีน พม่า ไต้หวัน

     *วอนปลดLTV-หั่นดอก

      เช่นเดียวกับ พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย มองว่า กำลังซื้อของต่างชาติที่เข้ามาทำงานหรือต้องการซื้อบ้านหลังที่สองในประเทศไทย จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เพราะธุรกิจอสังหาฯเป็นธุรกิจตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ถือเป็นเครื่องยนต์หนึ่งกระตุ้นจีดีพีของประเทศได้ ดังนั้น อยากให้รัฐขยายโควต้าซื้อคอนโดได้มากกว่า 49% จะเพิ่มดีมานด์ได้อีกมาก รวมถึงขอให้ ธปท.ผ่อนคลาย LTV ให้ในปี 2567-2568 เพื่อกระตุ้นการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ หลังที่ 3 เพื่อลดซัพพลายที่คงค้างในตลาด

     "พีระพงศ์" กล่าวว่า ปัจจุบันคนซื้อบ้านหลังแรกมีน้อยลง เพราะติดกู้แบงก์ไม่ผ่าน ขณะที่ดีมานด์การซื้อบ้านหลังที่ 2 ยังมีอยู่คิดเป็น 50% ของตลาด แต่แบงก์ให้กู้แค่ 70-80% และการซื้อเก็งกำไรที่ ธปท.กังวล ตอนนี้ไม่มีแล้ว ส่วนใหญ่ซื้อเพราะครอบครัวขยาย ต้องการบ้านใกล้ที่ทำงาน โรงเรียนลูก นอกจากนี้ ขอให้ ธปท.ทบทวนการปรับลดดอกเบี้ยในส่วนของภาคครัวเรือนลงอีก เช่น ดอกเบี้ยบ้าน จะทำให้คนมีภาระ ผ่อนบ้านน้อยลงและเข้าถึงสินเชื่อได้ และจากสถานการณ์ต่างๆ ทำให้ปี 2567 บริษัทรีวิวแผนลงทุนใหม่ จากเดิมจะเปิดพรีเซล 48,000 ล้านบาท เหลือ 40,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 10 โครงการ และคอนโด 12 โครงการ

   *'แสนสิริ' ผุดบ้านหรู

     ขณะที่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ทาง อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ กล่าวว่า ปัจจุบันแสนสิริมีลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านเพียง 7% เนื่องจากได้มีการตรวจสุขภาพทางการเงิน (พรีแอฟปรู๊ฟ) ลูกค้าก่อน ทำให้มียอดกู้ไม่ผ่านไม่สูง แต่ถ้ามองเฉพาะกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท และไม่มีการทำพรีแอฟปรู๊ฟจะอยู่ที่ 30-40% ล่าสุด เริ่มลามมายังกลุ่มราคา 4-5 ล้านบาทแล้ว ประกอบกับในช่วงหลังได้ขยายพอร์ตทำบ้านแพง 5-10 ล้านบาท ขึ้นไปถึงกว่า 100 ล้านบาทมากขึ้น จึงไม่ค่อยมีปัญหารีเจ็กต์เรต เพราะลูกค้าซื้อสดถึง 30% อย่างไรก็ตาม เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อเพิ่ม อยากให้ ธปท.ผ่อนเกณฑ์ LTV ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง เพื่อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย และเพิ่มกำลังซื้อในกลุ่มระดับบนมากขึ้น

      "ตอนนี้แสนสิริมีสต๊อกคอนโดฯร่วม 4,000 ล้านบาท ลดลงจากต้นปีที่อยู่ที่ 6,000 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวทรงตัวอยู่ที่ 10,000 ล้านบาท เพราะมีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง ขณะที่มาตรการกระตุ้นที่ออกมายังไม่เห็นผลมากนัก แต่เชื่อว่า จะทำให้ตลาดคึกคักขึ้น ยังมีมาตรการวีซ่าฟรี 93 ประเทศ ที่จะส่งผลดีต่อตลาดต่างชาติคึกคักไปด้วย โดยเฉพาะตลาด อสังหาฯเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา โดยไตรมาสแรกที่ผ่านมาเรามียอดขายต่างชาติแล้ว 3,000 ล้านบาท" อุทัยกล่าว

     *บ้านสร้างเองกู้ไม่ผ่าน50%

      ในส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้าน วรวุฒิ กาญจนกูล ประธานบริหาร บริษัท ดับบลิวเฮ้าส์ จำกัด ยอมรับว่า ไตรมาสแรก ภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท หดตัวประมาณ 30% ผลจากแบงก์ยังเข้มงวดการปล่อยกู้ เช่น ยื่นกู้ 100 คน ผ่านแค่ 50% ขณะที่ภาวะเศรฐกิจโดยรวมยังไม่ดี ทำให้ลูกค้าไม่มั่นใจ ชะลอการตัดสินใจที่จะสร้างบ้าน แต่มี ตลาดระดับ 10-20 ล้านบาท มาชดเชยกำลังซื้อกลุ่มต่ำ 5 ล้านบาท ที่หายไป จึงทำให้ภาพรวมของตลาดทรงตัว เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปีก่อน ไม่ถึงกับแย่กว่าปีที่แล้ว

     "แต่ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันมองว่ามันน่าจะดีกว่านี้ ดูจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่เริ่มจะดีขึ้นจากการที่ภาครัฐ หาแนวทางกระตุ้น ไม่ใช่แค่มาตรการอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมา ยังมีภาคการท่องเที่ยว เพื่อดันให้จีดีพีของประเทศโตมากกว่านี้ ทั้งนี้ อยากให้รัฐมีมาตรการกระตุ้นก๊อกสองออกมาสำหรับ ภาคอสังหาฯรวมถึงรับสร้างบ้านเพิ่มด้วย" วรวุฒิกล่าว

     นิรัญ โพธิ์ศรี รองประธานกรรมการบริหาร สายงานธุรกิจรับสร้างบ้านภาคอีสาน กลุ่มบริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด หรือศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ กล่าวว่า กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง และใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านในปี 2567 ประเมินว่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 70-75% ที่ใช้เงินออมหรือเงินสดปลูกสร้างบ้าน ส่วนที่เหลือ 25-30% จะขอสินเชื่อ กับธนาคาร แบ่งเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ 1.กลุ่มที่ทำงานอยู่ในภาคเอกชนหรือภาครัฐและมีรายได้จากเงินเดือนประจำ เช่น พนักงานบริษัท ข้าราชการ 2.กลุ่มผู้ประกอบวิชาชีพเฉพาะทางและมีรายได้สูง เช่น แพทย์ พยาบาล ผู้พิพากษา และ 3.นักธุรกิจ หรือเจ้าของกิจการ

    "ผลจากการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของธนาคารในปีที่ผ่านมา และปีนี้ ทำให้ลูกค้าที่ขอสินเชื่อในกลุ่มแรกได้รับผลกระทบมากที่สุด จากการที่ธนาคารประเมินหลักทรัพย์ค้ำประกันต่ำกว่าราคาจริงหรืออนุมัติวงเงินให้กู้ยืมต่ำกว่าค่าก่อสร้างบ้าน 15-30% โดยลูกค้าจำเป็นต้องมีเงินสำรองส่วนหนึ่ง เนื่องจากธนาคารระมัดระวังตัวสูงหรือป้องกันความเสี่ยงมาก" นิรัญกล่าว

     ยังขยายความถึงลูกค้ากลุ่มผู้ประกอบวิชาชีพเฉพาะทาง และกลุ่มนักธุรกิจหรือเจ้าของกิจการ ถือว่า 2 กลุ่มนี้เป็นกลุ่ม เป้าหมายของธนาคาร เพราะเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงและแน่นอน เช่น แพทย์ ผู้พิพากษา ส่วนกลุ่มเจ้าของกิจการส่วนใหญ่ จะเป็นลูกค้าของธนาคารอยู่ก่อนแล้ว ธนาคารสามารถตรวจสอบรายได้หรือผลประกอบการและประวัติได้ไม่ยาก จึงไม่ได้รับผลกระทบ การขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน เพราะยอดปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารกับธุรกิจรับสร้างบ้านมีไม่มาก เมื่อเทียบกับธุรกิจบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม เพราะธนาคารให้กู้ยืมเฉพาะค่าก่อสร้างบ้าน และส่วนใหญ่ลูกค้ามีวินัยทางการเงินดี มีเงินสำรองหรือเตรียมพร้อมที่ดี

   *หวังมาตรการปลุกครึ่งหลัง

     ท่ามกลางกำลังซื้อที่เริ่มเหือดแห้ง และความคาดหวังจากมาตรการรัฐจะมาช่วยบูสต์ตลาดได้มากน้อยขนาดไหนนั้น วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ตลาดจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปีนี้ หลังกำลังซื้อชะลอตัวต่อเนื่องมาจากไตรมาส 3 ปี 2566 ซึ่งผู้ประกอบการควรจะมีการเตรียมการเพื่อรองรับการฟ้นตัวของตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยลบ ทั้งมาตรการ LTV และหนี้ครัวเรือน ทำให้แบงก์ยังปล่อยสินเชื่อ ด้วยความระมัดระวังมาก จะกลายเป็นปัจจัยรั้งการขยายตัวของตลาดในปี 2567 ได้ แม้จะมีมาตรการกระตุ้นออกมา แต่สุดท้ายถ้าแบงก์ไม่ปล่อยกู้ก็ไม่เกิดผล

เมื่อมาตรการ "ก๊อกแรก" ยังไม่พอที่จะกระชากกำลังซื้อ เพื่อพลิกฟ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ และภาวะเศรษฐกิจได้ คงต้องรอดูหมัดเด็ดก๊อกสองที่จะออกมาเร็วๆ นี้