การประชุมคณะรัฐมนตรีเศรษฐกิจ นัดแรก เมื่อวันที่ 27 พฤษภาคมที่ผ่านมา ซึ่งน้ำหนักไปรับฟังความเห็นและทางออกทุกหน่วยงานด้านเศรษฐกิจกำลังทำและนำเสนอ แต่ก็เป็นจุดเริ่มต้นที่ภาคเอกชน ยังเป็นเวทีขับเคลื่อนให้เกิดเป็นรูปธรรมในเวลาอันสั้น ด้วยก่อนหน้านี้หลายมาตรการคลอดมาแล้วแต่ทางปฏิบัติก็ยังติดๆ ขัดๆ อาจด้วยยังเผชิญปัจจัยต่างๆ

         อย่างมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เริ่มประกาศมาตั้งแต่วันที่ 9 เมษายนที่ผ่านมา แต่มาตรการดังกล่าว เป็นการกระตุ้นกำลังซื้อภายในประเทศเป็นหลัก ท่ามกลางสถานการณ์ที่ ภาระหนี้ครัวเรือนยังสูงระดับ 91.3% ดอกเบี้ยสูง และสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และแนวโน้มหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สำหรับบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงขึ้น จากรายงานล่าสุดของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ระบุ อัตราหนี้เสียเพื่อที่อยู่อาศัย วงเงินต่ำกว่า 3 ล้านบาท สูงขึ้นจาก ลบ 1.7% ในไตรมาส 4/2566 เป็น 7% ไตรมาสแรก 2567 ทำให้มีอัตราการปฏิเสธอนุมัติสินเชื่อ 65-70% กระทบยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดโอนไตรมาสแรก 2567 ต่ำกว่าระยะเดียวกันปี 2566

         อภิชาติ เกษมกุลศิริ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึง สถานการณ์ดังกล่าวว่า เมื่อกำลังซื้อในประเทศยังต่ำ เราต้องกระตุ้นกำลังซื้อจากต่างประเทศ ซึ่งมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯที่ออกมาวันที่ 9 เมษายน เป็นมาตรการที่ดี ทั้งลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท จากเดิม 3 ล้านบาท ลดภาษีบุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่สร้างบ้านเอง สูงสุด 1 แสนบาท รวมถึงโครงการบ้าน บีโอไอ ที่ให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีกับผู้ประกอบการ อสังหาฯ ที่สร้างบ้านไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย ได้ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคล ระยะ 3 ปี และมาตรการด้านดอกเบี้ยต่ำ ที่ธนาคารของรัฐ ให้กับผู้ขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย แต่มาตรการเหล่านี้ เป็นการกระตุ้นกำลังซื้อภายในประเทศเป็นหลัก ขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศชะลอตัว ถึงแม้มีมาตรการกระตุ้นภาค อสังหาฯออกมาก็ตาม ซึ่งเป็นผลมาจากภาระหนี้ครัวเรือนเกิน 90% ต่อจีดีพี ดอกเบี้ยสูง ที่สำคัญสถาบันการเงินเข้มงวดการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ยังสูงเกิน 70-75%

         ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันสูงขึ้นตามต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงตามต้นทุนด้านที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าแรงงาน สูงขึ้น ตามนโยบายของรัฐบาล รวมถึงต้นทุนทางการเงิน จากดอกเบี้ยสูง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัย มีราคาสูง เกินความสามารถซื้อของผู้ซื้อในประเทศ ที่รายได้เพิ่มขึ้นอยู่ในอัตราต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้น ทำให้มาตรการรัฐไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตของภาคอสังหาฯตามความคาดหวังของรัฐบาล ที่ต้องการให้ภาคอสังหาฯเป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจช่วงที่เหลือของปี

         "ขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในไทย มีแนวโน้มสูงขึ้น ทั้งจากประเทศเพื่อนบ้าน อย่าง เมียนมา จีน ญี่ปุ่น สหรัฐ และยุโรป มองว่าไทย เหมาะเป็น ที่อยู่อาศัยหลังที่สอง โดยเฉพาะเมียนมา ที่กำลังหลีกหนีจากสถานการณ์ความไม่สงบภายในประเทศ โดยกำลังซื้อชาวต่างชาติ สูงกว่ากำลังซื้อในประเทศ และยังทำให้เกิดธุรกิจเกี่ยวเนื่อง นอกเหนือจากธุรกิจภาคอสังหาฯ แล้ว ยังขยายขอบข่ายไปอุตสาหกรรมบริการ อย่างโรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และการท่องเที่ยว ดังนั้น การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ ซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ได้มากขึ้น จะเปิดโอกาสให้ภาคอสังหาฯเติบโต และเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้มากขึ้น" อภิชาติกล่าวทั้งนี้ จากรายงานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยช่วง 4 เดือนแรก 2567 ของบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัย และ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เครือ แอล. พี. เอ็นฯ พบว่า การเปิดตัว ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาสแรก มีรวม 107 โครงการ จำนวน 19,423 หน่วย ลดลง 25% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ที่เปิดจำนวน 25,902 หน่วย ขณะที่มูลค่าอยู่ที่ 116,157 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15% จาก 100,918 ล้านบาทในปีก่อน เนื่องจากที่อยู่อาศัยมีมูลค่าสูงขึ้น โดยเฉลี่ยอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัว 13% ลดลงจาก 18% ปี 2566 สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาสแรก 2567 อยู่ที่ 72,954 หน่วย มูลค่า 208,732 ล้านบาท ลดลง 13.8% และ 13.44% ตามลำดับเทียบปีก่อน
  
         ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาสแรก 2567 ลดลง ทั้ง จำนวนและมูลค่า แต่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของต่างชาติในไทย ตามข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในไตรมาสแรก 2567 มีการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ 3,938 หน่วย สัดส่วน 5.39% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรก 2567 มูลค่า 18,013 ล้านบาท หรือสัดส่วน 8.6% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาสแรก 2567 คิดเป็นจำนวนและมูลค่า เพิ่มขึ้น 4.3% และ 5.2% ตามลำดับ

         ประเทศมีการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยสูงสุด 3 อันดับแรก คือ จีน สัดส่วนการซื้อ 41% ของจำนวนหน่วยที่ขายให้ต่างชาติทั้งหมด และมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 42% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งหมด ตามมาด้วย เมียนมา มีจำนวนการโอนสัดส่วน 10% และมูลค่า 12% ของจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมของชาวต่างชาติ ขณะที่รัสเซีย เป็นอันดับ 3 ด้านของจำนวน 7% ขณะด้านมูลค่าคิดเป็น 5% ของจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมของชาวต่างชาติ ส่วนจังหวัดที่ชาวต่างชาติซื้อสูงสุด 5 อันดับแรกคือ กรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งทั้งจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในไตรมาสแรก 2567 เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก ปี 2566 และราคาที่ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ระดับราคาเฉลี่ยสูงกว่าการซื้อของคนไทย และมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัย ภายหลังโควิด-19 ขณะที่ทำเลที่ชาวต่างชาติซื้อ จะเป็นทำเลใกล้กับย่านธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยว เป็นหลัก

         จากข้อมูล แอล.พี.เอ็น.ฯ จากการพบปะกับลูกค้าชาวต่างชาติ พบว่า ชาวต่างชาติให้ความสำคัญ การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม ด้วยเหตุผล ประเทศไทยมีสภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกเหมาะสมเป็นที่อยู่อาศัยจากความต้องการที่อยู่อาศัยแห่งที่สอง จากเกิดความไม่สงบในประเทศของตัวเอง หรือความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์อยู่อาศัยของครอบครัว ซึ่งกลุ่มนี้จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติเพื่อการศึกษาลูกหลาน ใกล้ โรงพยาบาล เพื่อรักษาพยาบาลผู้อาวุโสในครอบครัว กลุ่มนี้เป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง จะเป็นกลไกขับเคลื่อนการเติบโตอสังหาฯในระยะยาว เป็นกลุ่มกำลังซื้อที่ซื้อจริงๆ (Real Demand) มากกว่าซื้อเก็งกำไร

         แล้วแนวโน้มเป็นอย่างไร "รัฐบาลควรมีมาตรการที่สนับสนุนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในไทย โดยขยายสัดส่วนการซื้อคอนโด ที่ปัจจุบันให้สิทธิซื้อได้ 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ ให้สามารถซื้อได้มากขึ้น รวมถึงสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ ได้ จากปัจจุบันไม่สามารถซื้อได้ ยกเว้นชาวต่างชาติมีเงินลงทุนกว่า 40 ล้านบาทในไทย จะได้สิทธิซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ได้ 1 ไร่" อภิชาติกล่าว โดยก่อนหน้านี้ 7 สมาคมอสังหาฯได้ยื่นเรื่องให้รัฐบาลทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เช่น ขยายเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยกำหนดการเช่าให้เป็นทรัพยสิทธิ, ทบทวนหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) เกี่ยวกับการที่ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้, ให้วีซ่าต่างชาติยาว 10 ปีที่ซื้อตั้งแต่ 10 ล้านบาท และมิดเทอมวีซ่า 5 ปีที่ซื้อที่อยู่อาศัย 5 ล้านบาทขึ้นไป

         "เชื่อว่า ถ้าเราเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ ซื้อที่อยู่อาศัยในปไทยได้มากขึ้น จะทำให้ภาคอสังหาฯฟ้นตัวรวดเร็ว ลดปริมาณสินค้าคงเหลือในระบบที่มี 228,102 หน่วย มูลค่ากว่า 1.26 ล้านล้านบาท ลดลง แปลงสินค้าคงเหลือเหล่านี้ให้กลับมาเป็นเงินทุนหมุนเวียนของ ผู้ประกอบการและเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจต่อไป ถ้าสินค้าคงเหลือเหล่านี้ขายได้ จะทำให้เกิดอัตราทวี ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ (Multiple Effect) ไม่น้อยกว่า 3.78 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 21% ของจีดีพี และดันเศรษฐกิจไทยโตได้เกิน 2%" อภิชาติกล่าวดังนั้น ครม.เศรษฐกิจ นัดถัดๆ ไป แรงกระตุ้นภาคอสังหาฯน่าจะเป็นประเด็นที่หยิบยกขึ้นมา ผลักดันให้ทางปฏิบัติเกิดขึ้นได้ตามความประสงค์ของมาตรการนั้นๆ