บุษกร ภู่แส กรุงเทพธุรกิจ

         ธุรกิจหมดยุคโตคนเดียว! หากแต่ก้าวข้ามการแข่งขันแปลง "คู่แข่ง" เป็น "พันธมิตร" ผนึกพลังสร้างปรากฏการณ์สั่นสะเทือนวงการ "พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค" ในฐานะผู้พัฒนา "ถนนหอการค้าไทย" และเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ กว่า 400 ไร่ ย่านแจ้งวัฒนะ-ราชพฤกษ์ จับมือ บิ๊กคอร์ปกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เอสซี แอสเสท, พฤกษา, แสนสิริ, เอพี, เซ็นทรัลพัฒนา และ พราว เรียลเอสเตท เดินหน้าบิ๊กโปรเจกต์พัฒนา "ย่านถนนหอการค้าไทย" ระยะทาง 4 กิโลเมตร เชื่อมระหว่างถนนชัยพฤกษ์ และ ถนนสะพานนนทบุรี-บางบัวทอง ซึ่งถนนดังกล่าว มีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการรวม 1,226 ไร่ ปัจจุบันขยายตัวเป็นชุมชนขนาดใหญ่ มีโครงการที่อยู่อาศัย สถาบันการศึกษา โรงเรียนนานาชาติ ศูนย์การค้า ธุรกิจและบริการต่างๆ ปักหมุด "ทำเลทอง" หรือย่านธุรกิจใหม่ ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ รองรับดีมานด์กลุ่มครอบครัวที่มีกำลังซื้อด้วยโครงการบ้านหรูเจาะตลาดระดับกลางและบน

         ที่ดินกว่า 400 ไร่ ของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค บนทำเลถนนหอการค้าไทย มูลค่า 10,170 ล้านบาท ปัจจุบันมีการพัฒนา 6 โครงการ ระดับราคา 2.5-70 ล้านบาท ประกอบด้วย เลค เลเจนด์ แจ้งวัฒนะ ราคา 26-70 ล้านบาท เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ แจ้งวัฒนะ ราคา 16-50 ล้านบาท เพอร์เฟค เพลส แจ้งวัฒนะ 2 ราคา 6-10 ล้านบาท เพอร์เฟค พาร์ค แจ้งวัฒนะ ราคา 4.39 ล้านบาท เมทโทร บิซทาวน์ แจ้งวัฒนะ ราคา 5.79 ล้านบาท และ เดอะ เมทโทร แจ้งวัฒนะ ราคา 2.59 ล้านบาท

         สุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อาจจะมีการขายที่ดินให้ผู้ประกอบการบางราย แต่เมื่อมีความชัดเจนของ "ผังเมือง" ตั้งแต่ ปี 2566 ที่ดินของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ก็เริ่มเนื้อหอม! หลายราย ซื้อแบ่งออกไป เช่น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งรวมกับ 4 บริษัทเดิมที่เข้ามาลงทุนตั้งแต่ปี 2560 กลายเป็นว่าพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทยมี 7 ยักษ์ใหญ่ลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกัน นับว่าน่าสนใจไม่น้อยเทียบแนวถนน เส้นทางอื่นๆ เช่น ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ วงแหวนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑลสายต่างๆ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นต้น

         ศักยภาพของพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางนี้ นอกจากสะดวกในการเดินทาง เพราะเชื่อมต่อกับเส้นทางหลักหลายเส้นทาง การเดินทางเข้ากรุงเทพฯ ชั้นในสะดวก ไม่ไกล จากศูนย์การค้า หรือย่านพาณิชยกรรม มี โรงพยาบาลทั้งของเอกชน รัฐบาล สถาบัน การศึกษา โรงเรียนนานาชาติ อาจไกลจากเส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีม่วง พอควร แต่ก็ไม่ไกล มากเกินไปนัก อย่างสายสีชมพูห่างไม่ถึง 3 กิโลเมตร จากปากทางถนนชัยพฤกษ์

         ทั้งนี้ การพัฒนาต่อเนื่องของ 4 ผู้ประกอบการ รายใหญ่ ตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบันสร้างความเป็นชุมชน และกลุ่มคนขนาดใหญ่มากขึ้นในพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย คนในพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 3,000 คน ทั้งยังเป็นกลุ่ม กำลังซื้อระดับกลางขึ้นไปถึงสูง คาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต พื้นที่โดยรอบจึงมีการเปลี่ยนแปลงโดยเฉพาะโครงการค้าปลีกมีการพัฒนาต่อเนื่องหลัง ปี 2566 เป็นต้นมา

         "ทำเลนี้มีศักยภาพมากเพราะเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต เดินทางสะดวก ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นจากตารางวาละ 60,000-80,000 บาท ปีนี้ น่าจะเห็นหลักแสนบาท"

         วิทวัส รุ่งเรืองผล อาจารย์ประจำโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ วิเคราะห์ว่า โมเดลการพัฒนาโครงการของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค บนถนนหอการค้าไทย คล้ายกับหมู่บ้านเมืองเอก ซึ่งเจ้าของที่ดินมีการรวมที่ดินชานเมืองราคาไม่แพงจำนวนมากเพื่อ "สร้างเมือง" ไม่เป็นเพียงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่มีการพัฒนามหาวิทยาลัยรังสิตเสมือนมหาวิทยาลัยในหมู่บ้าน ทำให้เกิดชุมชน คอมมูนิตี้ ร้านค้าต่างๆ เป็นอีโคซิสเต็ม ที่ดึงดูดให้คนอยากเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น หรืออย่าง เมืองทองธานี กระทั่งมีปัญหาช่วงฟองสบู่แตกธนาคารจึงดึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่นเข้าไปพัฒนาโครงการในพื้นที่ อาทิ พฤกษา แอลพีเอ็น

         "การที่มีที่ดินขนาดใหญ่ เจ้าของที่ดินคนเดียวอาจพัฒนาโครงการไม่ทันดอกเบี้ย การโปรโมตโครงการเดียวไม่ดึงดูดคนอยากเข้าไปซื้อมากนัก สู้ดึงคู่แข่งเข้ามาเป็นพันธมิตรร่วมพัฒนาโครงการทำให้การพัฒนาเมืองเร็วขึ้นจากเดิมอาจใช้เวลา 20 ปีเหลือ 10 ปี"

         ทั้งนี้ "ผู้จัดสรรหลัก" หรือ "มาสเตอร์ ดีเวลลอปเปอร์" ทำหน้าที่เป็นเจ้าภาพตัดถนน ทำหน้าที่เสมือนเทศบาลเพื่อต่อเชื่อมถนน 2 ฝั่งของตนเองและรัฐได้ คือ ฝั่งแจ้งวัฒนะ และฝั่งที่สามารถทะลุออกปทุมธานีทำให้เกิดความเจริญและน่าอยู่มากขึ้น สามารถทำคอมมูนิตี้มอลล์ สถานีบริการน้ำมัน เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เข้ามาอยู่อาศัยและสามารถเก็บค่าบริการส่วนกลางได้

         "สิ่งที่ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ทำ ช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่เข้ามาพัฒนาโครงการในพื้นที่สะดวกสบายยิ่งขึ้นจากีโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ รองรับกับความต้องการลูกค้าแบบครบวงจร ไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนนานาชาติเอสไอเอสบี โลตัส โกเฟรช สถานีชาร์จรถไฟฟ้า พร้อมติดตั้งเครื่องชาร์จรถไฟฟ้าในบ้านและบริการซื้อหรือเช่ารถยนต์ไฟฟ้าผ่านแอปพลิเคชั่น ถือเป็นโมเดลวิน-วินที่ตอบโจทย์ทั้งพันธมิตรและลูกค้าที่เข้ามาซื้อโครงการ"

         รู้จัก...ถนนหอการค้าไทย

         พื้นที่จังหวัดนนทบุรีตอนเหนือช่วงระหว่างถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนสะพานนนทบุรี-บางบัวทอง (ทางหลวงชนบทหมายเลข 345) 10 ปีก่อนหน้านี้มีโครงการบ้านจัดสรรไม่มากนัก แต่เมื่อมีถนนใหม่ "ชัยพฤกษ์" เกิดขึ้น เหมือนการเปิดหน้าดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมาก เช่น ไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ได้ทั้งหมด ทำได้เพียง 10% ของพื้นที่ภายในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรเท่านั้น

         บ้านจัดสรรที่เกิดขึ้นจึงเป็นโครงการบ้านเดี่ยวทั้งหมด! แม้หลังจากนั้นจะมีการขยายถนนราชพฤกษ์เป็น 10 เลน และต่อขยายถนนราชพฤกษ์ขึ้นไปทางเหนือเพื่อเชื่อมต่อกับถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก แต่พื้นที่ต่างๆ ที่อยู่ระหว่างถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก เพราะติดข้อจำกัดในผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ที่ระบุว่าเป็น "สีเขียว" ที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม หรือการอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่

         ขณะที่ การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกิน 15% โครงการบ้านจัดสรรจึงมี จำกัดและส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ติดกับถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ และถนนหลายเลข 345 เท่านั้น!

         ปี 2560 เป็นช่วงเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในพื้นที่นี้ เมื่อมีถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 2051 หรือ "ถนนหอการค้าไทย" เปิดใช้ ซึ่งเป็นถนนที่ตัดผ่านพื้นที่ที่เคยเป็นที่ดินตาบอดขนาดใหญ่ และเป็นถนนเชื่อมต่อกับถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ถนนขนาด 6 ช่องจราจรความยาว ประมาณ 4 กิโลเมตร

         ถนนเส้นนี้มี "พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค" เป็นหัวเรี่ยวหัวแรงสำคัญในการพัฒนา ลงทุน และ ก่อสร้าง ด้วยเพราะมีที่ดินแปลงใหญ่กว่า 400 ไร่ ในพื้นที่นี้ มีการพัฒนาบ้านจัดสรรหลายรูปแบบ ราคา 4-60 ล้านบาท ทั้งยังมีการแบ่งขายที่ดินให้ ดีเวลลอปเปอร์หลายราย อาทิ พฤกษา, แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท ส่วนใหญ่พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว ราคา 6-10 ล้านบาท รวม 3 ราย มีบ้านเดี่ยวราว 3,000 ยูนิต

         "แนวถนนหอการค้าไทยมีผู้ประกอบการ ให้ความสนใจ แต่ยังติดข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี แต่เมื่อ ปี 2566 ประกาศผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ฉบับปี 2566 มีการเปลี่ยนข้อจำกัดในการ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ซึ่งเป็น การเปลี่ยนแปลงที่สร้างผลบวกต่อหลายพื้นที่รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย"

         โดยเปลี่ยนจากผังเมือง "สีเขียว" ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เป็นผังเมือง "สีเหลือง" ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบศูนย์กลางชุมชนชานเมือง และพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตชานเมือง ซึ่งข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลดน้อยลงไปมาก สามารถพัฒนาได้ทุกประเภท แม้จะยังมีข้อจำกัดในเรื่องขนาดอาคารอยู่บ้างแต่ก็ไม่ใช่ประเด็นสำคัญ เพราะโครงการบ้านจัดสรรไม่มีข้อจำกัด อาจมีเพียงเรื่องความสูงที่ห้ามเกิน 12 เมตรและมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน (FAR) ที่ 2 : 1 และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่า 30% ซึ่งทั้ง FAR และ OSR ไม่มีผลต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้ว