คาดปี67 'ที่อยู่อาศัย'EEC ภาวะดีขึ้น สินค้าเหลือขายลดในรอบ3ปี เฝ้าระวังทำเล 'จอมเทียน-นิคมฯอมตะ'

     ที่อยู่อาศัย (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งในพื้นที่มี 3 จังหวัดใหญ่ที่มีความสำคัญ ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทรา มีการเติบโตทั้งในเชิงการลงทุนในอุตสาหกรรมต่างๆ ทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ เป็นจังหวัดที่ได้รับความนิยมในเรื่องของการท่องเที่ยว ที่สำคัญ เมกะโปรเจกต์ต่างๆของรัฐ ที่ทุ่มงบลงทุนไปจำนวนหลายแสนล้านบาท และแผนล่าสุด มีการยกระดับโครงข่ายคมนาคม ตามกรอบลงทุนในปี 2566-2570 ทั้งหมดรวม 77 โครงการ วงเงินรวม 3.37 แสนล้านบาท โดยรัฐบาลมีความเชื่อมั่นว่าในอนาคต อันใกล้นี้ พื้นที่อีอีซี จะกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญ ทางเศรษฐกิจ และเทคโนโลยีทั้งของไทยและภูมิภาคอาเซียนในอนาคต ซึ่งก็เป็นความภูมิใจ ของไทยทุกคนด้วย

     ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้รายงานผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 3 ปี 2566 ของพื้นที่ EEC (เฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขาย ไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย) โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขาย (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) ในพื้นที่ EEC 3 จังหวัด ระหว่างไตรมาส 1-3 (ม.ค.-ก.ย.) ในปี 2566 ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยไตรมาส 3 ปี 2566 มีจำนวนหน่วยที่เสนอขาย 51,550 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.4 เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีมูลค่า 173,628 ล้านบาท ซึ่งเป็นหน่วยเสนอขายของอาคารชุด 20,615 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.5 มีมูลค่า 75,583 ล้านบาท แต่มีหน่วยเสนอขายบ้านจัดสรร 30,935 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.9 มีมูลค่า 98,045 ล้านบาท

     การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวน 8,078 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 96.2 มีมูลค่า 29,445 ล้านบาท ซึ่งในไตรมาส 3 ปี 2566 เป็นไตรมาสที่มีหน่วยเปิดตัวใหม่สูงสุดที่สุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา โดยหน่วยเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่ร้อยละ 53.5 เป็นอาคารชุด และอาคารชุดทั้งหมดเปิดใหม่ในจังหวัดชลบุรี ขณะที่บ้านจัดสรรที่เปิดใหม่กระจายอยู่ในจังหวัดชลบุรีประมาณร้อยละ 46 และกระจายใน จ.ระยองและฉะเชิงเทรา

     ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 6,767 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 โดยมีมูลค่า 22,505 ล้านบาท โดยพบว่าอาคารชุดเกือบทั้งหมดที่ขายได้ใหม่อยู่ในจังหวัดชลบุรี และเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสแรก บ้านจัดสรรขายลดลงร้อยละ -15.4 ซึ่งผลจากที่หน่วยของอาคารชุดเปิดใหม่มากกว่าที่ขายได้ใหม่มากได้ ทำให้ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 66 EEC 3 จังหวัดมีจำนวนหน่วยอาคารชุดเหลือขาย 18,184 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11 มีมูลค่ารวม 66,905 ล้านบาท ขณะที่บ้านจัดสรร หน่วยเหลือขาย 26,599 หน่วย ลดลงร้อยละ 13.7 มีมูลค่า 84,219 ล้านบาท

    "ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยของ EEC ใน 3 จังหวัด มีการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างคึกคักขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2 และ 3 ปี 2566 โดยประมาณครึ่งหนึ่งของหน่วยเปิดตัวใหม่ เป็นอาคารชุดในจังหวัดชลบุรี ซึ่งโครงการเหล่านี้ได้ดึงยอดขายในพื้นที่ EEC ขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ"

     ชลบุรีขายดี กดหน่วยเหลือขายลดลง -5.5%

     โดย REIC ได้รายงานถึงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดในพื้นที่ EEC ในไตรมาส 3 ปี 2566 โดยพบว่า จังหวัดชลบุรี มีที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 31,756 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.5 มูลค่า 118,451 ล้านบาท อาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 โครงการบ้านจัดสรรลดลง -16.4 โดยมีโครงการเปิดขายใหม่ จำนวน 6,029 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 165.8 มูลค่า 23,338 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งโครงการคอนโดฯและบ้านจัดสรร ซึ่งที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 3,842 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 มูลค่า 14,175 ล้านบาท ส่งผลดีให้ ตัวเลขที่อยู่อาศัยเหลือขาย ปรับลงมาเหลือ 27,914 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.5 มูลค่าคงเหลือในตลาด 104,276 ล้านบาท

     และที่น่าสนใจ ทำขายที่ขายได้มาก คือ แบ่งเป็นอาคารชุด คือ ทำเลจอมเทียน ซึ่งมียอดขาย 499 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 2.9 ต่อเดือน รองลงมา บางแสน-หนองมนบางพระ ยอดขาย 419 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 7.9 ต่อเดือนและ ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก ซึ่งมียอดขาย 400 หน่วย และอัตราการ ดูดซับ ร้อยละ 3.4 ต่อเดือน และ ทำเล นิคมฯ อมตะ-บายพาส ซึ่งมียอดขาย 400 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 5.3 ต่อเดือน

     ส่วนทำเลบ้านจัดสรรที่ขายได้มาก คือ ทำเลนิคมฯพานทองพนัสนิคม ซึ่งมียอดขาย 304 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.6 ต่อเดือน ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ ซึ่งมียอดขาย 266 หน่วย และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 4.7 ต่อเดือนและ ทำเลนิคมฯอมตะ-บายพาส ซึ่งมียอดขาย 245 และอัตราการดูดซับ ร้อยละ 3.6 ต่อเดือน

    จอมเทียน คอนโดฯเหลือขายมากบ้านจัดสรร ทำเลนิคมฯอมตะ ดูดซับหมด 2 ปี

    ดร.วิชัย ยังได้กล่าวถึงทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะมีหน่วยเหลือขายมาก ได้แก่ คอนโดฯ ทำเลจอมเทียน ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 5,239 หน่วย คาดใช้เวลาขายทั้งหมด 31 เดือน ส่วนทำเลนิคมฯ อมตะ-บายพาส (ยังเป็นโซนที่มีคอนโดฯเหลือขายมากเช่นกัน) มีหน่วยเหลือขายของบ้านจัดสรร 2,051 หน่วย คาดใช้เวลาขายทั้งหมด 24 เดือน

   "REIC ได้พบว่า ผู้ประกอบการจากทั้งส่วนกลาง ในพื้นที่ และภูมิภาคอื่นได้ให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีเป็นจำนวนมาก ประกอบกับในช่วงปี 2563-2565 โครงการใหม่มีน้อย และตลาดได้มีการดูดซับอุปทานไปมากพอสมควร โดยในไตรมาส 2-3 ปี 2566 มีการเปิดโครงการอาคารชุดจำนวนมาก และได้ดึงยอดขายอาคารชุดในชลบุรีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สำหรับบ้านจัดสรรมีการเปิดโครงการใหม่น้อยลงเพื่อให้สอคล้องกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรที่ลดลง"

    อย่างไรก็ตาม จากการที่ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในชลบุรี มักอยู่ในโซนท่องเที่ยวหลักและโซนนิคมอุตสาหกรรมหลัก REIC มีข้อสังเกตว่า โซนเหล่านี้แม้ว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพ มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายมาก และมีการแข่งขันที่สูง ทำให้เกิดหน่วยเหลือขายมาก และหากมียอดขายช้าในช่วงเริ่มตัวโครงการ ก็มีโอกาสอย่างมากที่เกิดหน่วยขายไม่หมด และเป็นภาระต้นทุนของผู้ประกอบการได้

     คอนโดฯ-บ้านจัดสรร รอบนิคมฯระยองเหลือขายเพียบ

     REIC ก็มีข้อสังเกตกัน โซน เหล่านี้ คือ ทำเลนิคมฯ มาบตาพุด, นิคมฯ อมตะซิตี้-อีสเทิร์น, นิคมฯ เหมราช และนิคมฯมาบตาพุด แม้ว่าเป็นทำเลที่มียอดขายที่ดี แต่ก็จะเป็นโซนเดียวกับที่มีเหลือขายมาก เนื่องจากมีการแข่งขันสูง ดังนั้น การเข้าไปพัฒนาในพื้นที่เหล่านี้จึงต้องมีการศึกษาและวางแผนทางการตลาดอย่างดี

     ในส่วนของ จ.ฉะเชิงเทรา นั้น ตลาดบ้านจัดสรรเป็นตลาดหลักเช่นกัน โดยยอดขายประมาณ 90% มาจากบ้าน จัดสรร ซึ่งน่าจะมีความเชื่อมโยงจากการขยายตัวของโซนพักอาศัยจากเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยที่ยังมีราคาไม่สูงนัก และการเชื่อมโยงกับรูปธรรมของการลงทุนภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ด้วย เนื่องจากโซนที่ขายดีคือ ย่านใกล้เมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง และบ้านโพธิ์"

     สำหรับปี 2567 REIC คาดการณ์ว่าสถานการณ์โดยภาพรวมของ EEC 3 จังหวัด จะยังคงทรงตัวโดยจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดจำนวนรวมประมาณ 16,073 หน่วย มูลค่า 47,806 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,112 หน่วย มูลค่า 29,359 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 7,961 หน่วย มูลค่า 18,447 ล้านบาท

     คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยขายได้ไหมจำนวนประมาณ 26,133 หน่วย มูลค่า 83,961 ล้านบาท อัตราการขายภาพรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 ส่งผล ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีที่อยู่อาศัยคงค้างรอการขายรวมทั้งสิ้นประมาณ 28,124 หน่วย มูลค่า 94,316 ล้านบาท

     "หากเป็นไปตามที่ REIC คาดการณ์ ไว้สถานการณ์โดยรวมของตลาดกำลังปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่ดีขึ้น เนื่องจากสินค้าคงค้างในตลาดลดลงถึงร้อยละ-26.3 ซึ่งถือว่าเป็นการลดลงที่สุดในรอบ 3 ปี และมูลค่าคงเหลือต่ำกว่าระดับ 1 แสนล้านบาท ลดลงถึงร้อยละ -26.6"